美国各地的城镇，正承受着大量未充分利用的土地和尖锐的住房短缺问题的折磨。
经济学家和政策制定者们如同医生一样，开出了一剂简单却疗效广泛的药方，有望同时解决这两个难题，为高昂的房价降温，并为困境中的社区注入新的活力。
这一切的起点，要追溯到1879年，当时美国著名的政治经济学家亨利·乔治出版了一部畅销作品《进步与贫穷》。
这部作品像一面镜子，映照出工业资本主义的冷酷和工人阶级的艰难，使乔治赢得了广大民众的热烈拥护，成为他们心中的英雄。他的思想如同一颗种子，终于在历史的长河中生根发芽，成长为一股影响深远的思潮——格鲁吉亚主义。
这种意识形态的核心思想，是让所有人共享自然资源，而非让富裕的精英阶层独占。快进到近150年后，城市学家和支持开发的倡导者们正在推动格鲁吉亚一项名为“土地价值税”的提议，作为解决住房负担能力危机的方案。
这个想法是每年根据土地的价值向土地所有者征税，并减少或取消对任何开发项目的税收，如公寓、写字楼或零售商店。
尽管任何新税种的政治操作都颇具挑战，但土地价值税在整个政治光谱都颇具吸引力。左翼人士认为这是一种更加累进的税收，而自由市场的保守派和自由意志主义者则认为这种税收是多么有效和有利于发展。
只有少数美国城市ーー以及世界各国ーー正在进行这方面的试验。宾夕法尼亚州有十几个城市在征收土地价值税方面取得了成功。
只有少数几个美国城市——以及世界上的一些国家——正在进行试验。宾夕法尼亚州有十几个城市在征收土地价值税方面取得了成功。自税收首次征收以来，新建筑在匹兹堡、哈里斯堡和阿伦敦等地迅速兴起。
底特律和明尼苏达州的立法者也提出了该税的各种版本。底特律市长迈克·达根（Mike Duggan）极力主张提高土地税，并降低房屋业主的税率，以此作为对抗枯萎病和鼓励建筑的一种方式
以更公平的方式增加收入土地价值税鼓励投资和最有效地利用土地——解决了财产税造成的问题，财产税对土地投资征税。它将激励土地所有者从他们的财产中获得最大的收入——例如，建造一栋公寓楼而不是一个停车场。
这种税，相较于其他税收手段，无疑更富有效率，也更能体现公平原则。对资本和劳动力征税，会对这两者造成一定的打压，但土地，这片我们赖以生存的资源，却始终如一。由于社会上的大部分土地资源，都掌握在富人和企业手中，因此土地税，无疑将更多地落在这些拥有大量土地的富人身上。
格雷戈尔·施沃霍夫，国际货币基金组织结构和气候政策部门的一名经济学家，他指出：“主要的问题在于，土地的供应并不会因为税收而减少，因此，对经济活动并不会产生太大的阻碍。”
这就好比在一片丰饶的田野上，土地税就像那稀疏的秋雨，虽然会让田野的居民们感到一丝凉意，但绝不会让这片田野失去其丰富的产出。因此，土地税不仅是一种公平的税种，也是一种能提高经济效率的税种。
纯格鲁吉亚主义者主张废除除土地增值税之外的所有税收。但大多数支持者不会这么做。相反，他们希望看到更多的累退税(如销售税)或惩罚投资的税(如房地产税)得到减少。
那些没有土地或者土地价值不高的人在这个计划下将会获得巨大的利益。
加州大学洛杉矶分校(UCLA)刘易斯区域政策研究中心的住房研究员谢恩 · 菲利普斯(Shane Phillips)说，“如果你能在一定程度上降低你的销售税，用土地价值税取而代之，这将是进步事业或公平事业的巨大胜利，因为这些税收不成比例地由最贫困的家庭支付。”。
除此之外，还有另一个公平的考量：在我们当前的税收制度下，即便你并未对建筑、住宅或是其他类型的构造进行任何改善，其所在的土地也会因为处于一个理想的地区而升值。
这便意味着，富有的土地所有者最终可能会通过在热门地段持有房产而无需劳作，便能坐享其成。当对土地的需求增加时，土地的价值就会随之提升。
一旦一个社区迎来了新居民或是游客的涌入，进行了基础设施的投资，新增了就业机会，或者新设了各种设施，包括餐馆、学校和公共空间，对土地的需求便会攀升。这种价值的产生并非由土地所有者创造，而是由社区共同创造的。
菲利普斯指出：“人们最终可能会因为碰巧在某地拥有土地而受益良多。在我看来，有观点认为他们往往没有做出太多贡献来创造这种价值，这还是有一定的道理的。”
挑战对于面临住房短缺或大量未充分利用或未充分利用土地的城市，土地价值税具有极大的吸引力。
然而，推行这种税收改革并非易事，它牵涉到美国经济的一些重要方面。大多数美国人，包括大多数选民，拥有自己的住房，并视之为最宝贵的资产。霍斯金斯指出，采取可能使一些美国人的最大投资贬值的措施“听起来令人望而生畏”。
因此，最棘手的挑战是保护那些拥有宝贵财产但收入不足以支付土地税的人，包括退休人员、低收入者和新近购房者。有一些实际的方法可以解决这个问题。土地税可以延期征收，直到财产被出售或所有者死亡。
税收可以分阶段在一定的土地价值范围内征收，或者免除主要住宅。这项税收还可以与全民基本收入配套，或者大幅减少财产、收入和其他税收，以帮助房主支付新的税收。
“在现实世界中，这种情况无论如何都会以微小的增量发生，”霍斯金斯说，“到处都会有小额贷款，最初的利率是0.5% 或1% ，或者其他什么。这使得缓慢过渡变得容易得多。”
