来自地产热点观察

近期关于上海轨道交通4期规划的讨论非常热烈。

距离3期规划正式发布，确实已经过去6年了。

2018年12月，国家发改委正式批复《上海市城市轨道交通第三期建设规划（2018～2023年）》。

当时规划涉及了：19号线、20号线一期、21号线一期、23号线一期、13号线西延伸线、1号线西延伸线6条地铁线。

机场联络线、嘉闵线、崇明线3条市域铁路。

有很多线路价值非常高，对沿线板块价值产生了巨大影响。

如今除了1号线西延，其余都已经开工建设，像机场联络线已经要通车了。

4期自然而言成为了大家非常关心的事情。

从目前公开信息整理，可以初步判断，有7条线路进入上海轨交4期规划的概率非常高。

不少区域板块的发展又要迎来新变化了。

尤其是这两个区是非常大的利好。

郊区轨交的大爆发

这7条高概率线路包括：

14号线西延、27号线/浦南西线、24号线、25号线、26号线、嘉定快线、松江快线。

26号大环线已经讲过很多次，这里就不介绍了。

一、14号线西延

14号线西延伸工程起于轨交14号线既有封浜站、至嘉定新城安亭枢纽。

主要沿曹安公路沪宁走廊展开，串联大众汽车、同济大学及环同济产业园、黄渡大居等重要经济民生节点，全长约18.0公里。

上海市交通委目前的官方答复，14号西延线路处于前期研究阶段。

其实14号线西延和安亭快线是2选1，但是目前看西延的概率很大了。

二、27号线/浦南线

浦东近期的新闻中，将27号线称为浦南线。

原先，线路分为东线、西线，不过现在基本确定为西线走向。

从临港出发，经新场古镇，最终到达上海科技馆站。

同样，该线路也是上海交通委明确表示的：正在会同各相关部门开展轨道交通27号线及南延伸前期方案研究。

三、24号线

24号线是一条从宝山到浦东的南北向线路。

之前已被纳入《上海市轨道交通网络远期规划简述（2035总规）》。

现有信息显示，24号线预计全长约52.32公里，设38站。

但是宝山段，有着极大的不确定性。

在近期发布的大吴淞地区最新轨交方案并没有提到24号线。

可能存在一些不确定性。

四、25号线

25号线全长34公里，设站24站，起于青浦区白鹤站，终点徐汇区宜山路站。

链接徐家汇、虹桥两大城市副中心，同时将徐家汇、古北、虹桥、徐泾、华漕、华新几大板块串联起来，远期规划或将连通白鹤板块。

在《虹桥国际中央商务区综合交通专项规划（2021-2035年）》（送审稿）中表示，适时将其纳入轨道交通第四期建设规划。

五、嘉定快线

嘉定快线是一条从上海市中心到嘉定新城的轨交射线，是为了新城建设战略诞生的一条线路。

目前线路有2个方案，一条是通向新静安、另一条是通向长宁仙霞。

不管哪条线路，都是在强化郊区通行，缩短城郊距离。

六、松江快线

松江快线也是一条从上海市中心到新城的轨交射线，起自轨交内环4号线宜山路站，沿吴中路走行，与25号线并线至沪星路站，最终抵达小昆山。

嘉定吃到了最大红利

从预计的上海轨交4期线路看，嘉定获得了两条重要线路，毫无疑问是最大的红利。

目前嘉定区已经通车了11号线、13号线、14号线，在建的有嘉闵线、13号线西延。

加上14西延以及嘉定快线就是5条线路，覆盖了嘉定所有的重点区域。

可以说嘉定大概率是五大新城最早完成区内轨交网络的。

14号线西延的重要性在于，串联嘉定西部重要的产业集群。

1、安亭镇本身就是“中国汽车第一镇”，2020年年工业产值3500亿元，占到全市约十分之一。

2、沿曹安公路沪宁走廊规划了国家智能网联汽车（上海）试点示范区、上海氢能港、汽车创新港、汽车智能制造总部集聚区、上海智能汽车软件园等。

3、同济大学（嘉定校区）布局了电子信息、人工智能、智能网联、装备制造等优势学科研发资源。

安亭现有的轨交运力严重不足，仅有的11号线上，常年有人带着小板凳上地铁。

14号西延即缓解了11号线拥挤问题，又能填补同济大学嘉定校区、黄渡等地方的轨交空白。

嘉定正在汽车产业转型升级的关键时期，新增轨交对于拉进空间距离、吸引人才、承接市区资源、安亭枢纽的打造都有着深远影响。

而嘉定快线的加快上马，是对于嘉定新城、老城的活力提升。

目前倾向于嘉定到长宁线路，毕竟后续会有诸如宝嘉线等专门的东西向的联络线。

嘉定新城以东、南翔以东有大量的居住区，却是地铁真空地带。

远香湖片区、云翔湖片区能不能在上台阶，有赖于嘉定快线的进度。

松江真的需要主动加速

尽管4期规划里，松江可能只有1条线路，但是毫不影响他对于松江巨大的影响。

近期上海发布的《深化推动新城高质量发展的若干政策举措》中，非常重要的一条就是：

按照45分钟到达中心城核心区目标，加快推进快速轨道交通线路规划建设。

这样的规划要求是直指松江的“顽疾”。

大清都亡了一百多年了，“闭关锁区”的做法要不得啊。

松江最大的问题就是：跨区通勤的成本实在太高了。

9号线已经成为上海槽点最多的线路了。

每年打工人固定要在9号线上迟到几次。

尽管加了12号线西延，但是不解决松江新城、老城的客流疏解问题。

松江快线才是“版本答案”。

原来松江新城到宜山路47分钟，松江快线可以将时间提升到30分钟，而且极大地增加乘坐舒适度。

相应地松江南站也能发挥更大的价值。

松江已经在开始重视轨交线网的布局，从规划图来看，网络构想已经比较完善。

但是远期规划太多，松江快线这条核心运力必须要加速了。

这两年松江在全市的经济排名下滑情况也严重，确实需要全方位的使劲了。

希望松江能够再次爆发。

临港的新机会？

4期中还有一条核心线路，是27号浦南线，是临港的一条生命线。

对于区域的影响丝毫不弱于松江快线。

但是临港所有配套落地的核心作用是服务产业发展。

价值的体现在于经济发展，对于房价的影响很有限。

这是和别的区本质的区别。

尤其像经过的泥城、四团、新城古镇等，不会看到房价明显收益。

甚至是临港本身在化解不了库存的前提下，地铁对区域房价的影响都很有限。

其实，大家应该能感受到，4期规划和以往的不同，在于向郊区发力，尤其是五大新城。

可以预见，从4期开始，郊区轨交的大爆发要开始了。

谁能把握住机会，就很有可能在再新一轮的发展中实现逆天改命。