南京主城又有城中村要启动改造了！
南京官方网站接连发布了2则城中村改造项目拆除工程的招标计划：
一是，《南京庆盛房屋拆迁有限公司关于秦淮区牌楼片区城中村改造项目拆除工程的招标计划》；
二是，《南京庆盛房屋拆迁有限公司关于秦淮区郑家营片区城中村改造地块项目拆除工程的招标计划》。
这意味着秦淮区牌楼、郑家营片区的城中村改造正式提上日程！
01.
事实上，这件事也是有迹可循。
在今年初秦淮区发布的“2024年度主要工作目标”中，就提到要攻坚牌楼-郑家营、弘学路-养虎仓2处城中村改造项目。
而前阵子，市长也实地查看了牌楼-郑家营片区改造项目现场。这些都说明，该项目离实质性进展越来越近！
而值得注意的是，这次招标计划里，除了常规的“爆破与拆除”招标，以及“建筑垃圾运输”招标，牌楼片区城中村改造项目里还提到了“考古渣土运输”招标。
这是不是意味着，这块土地也发现了文物古迹？
而根据今年5月南京市发改委的消息，牌楼-郑家营城中村改造项目，规划为中专、中学、小学、防护绿地、街旁绿地，拟调整为住宅、幼儿园、中专用地，其中住宅用地面积约6.3万平方米，中专用地面积约5.3万平方米，幼儿园用地约0.6万平方米。
10月份，秦淮区政府发布了该片区的土地征收公告，并确定拆迁后未来将新建牌楼中小学和中专。
拟征收土地位于光华路街道牌楼村蒋家街一组、蒋家街二组、蒋家街三组，牌楼村唐家营一组、唐家营二组，牌楼村村集体范围内。
大致就是在绕城路以东，世茂君望墅以西的位置。周边有世茂君望墅、银龙花园、万达紫金明珠、紫杨佳园等小区。
另外根据《秦淮区征收集体土地涉及房屋测绘评估机构报名的通知》显示，光华路街道牌楼村地块征收集体土地，经初步摸查，需征收房屋面积为2.57万方，涉及106户。
而提到未来要新建的学校，事实上早在2017年这块地规划就是教育用地，当时就传闻会有金陵中等专业学校牌楼校区。
因此，现在新规划已出，很可能待建的中专就是金陵中等专业学校的校区之一（具体以后期官方消息为准）。
至于中小学嘛，秦淮区这两年也引入了不少优质教育资源，可以期待。
此外，今年《南京市主城区（城中片区）控制性详细规划》NJZCe010-17、19、20规划管理单元图则修改（批后公布）中，老城东片区还有一些规划调整：
城东杨庄片区新增4幅住宅用地，根据地块指标，该地块预计未来打造小高层住宅项目。并且规划还调整优化小学(A33a)、幼托(Rax)用地布局。
02.
城中村改造，已经成为接下来城市发展的一大重点。
今年11月，住房城乡建设部、财政部近日曾联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。
10月17日，住房城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，其中一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
一是扩大城中村改造政策支持范围。
通知明确，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。
这些城市符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。
二是推进城中村改造货币化安置。
通知强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。
通过货币化安置等方式实施城中村改造，能够更好地满足群众自主选择房型、区位等需求，缩短群众在外过渡时间，让群众尽早住上新房；对城市来讲，可以消除安全隐患，改善居住环境，完善城市功能；同时，在当前房地产市场供求关系发生重大变化的情况下，也有利于消化存量商品房，可谓一举多得。
根据中指研究院测算，若按套均100平米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房可带动约1亿平米住宅销售，对市场总量的贡献约为10%左右，这部分需求进入市场，有利于推动市场交易活跃度提升。
100万套改造体量中部分需求有望在今年年底和2025年转化为实际销售，对新房销售将形成实质性带动。从改造体量上看，未来也存在进一步增加的空间。
三是将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。
当前，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，由外延粗放式发展向内涵集约式发展转变。城中村改造是城市更新的重要内容。
当前，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，由外延粗放式发展向内涵集约式发展转变。城中村改造是城市更新的重要内容。
通知要求，各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等，这样既能避免新增地方政府债务风险，又能确保征收工作顺利推进、切实维护群众合法权益，推动各项支持政策尽快落地见效。这将充分释放我国新型城镇化的巨大潜力，形成新的经济增长点。
表：2014年至今棚改、城中村改造主要政策
图源见水印
在快速城镇化的阶段，城市规模在短短20年时间快速扩大，很多原本属于城市近郊的村落，快速扩张的城市裹挟在其中，成为城中村。
随着城中村规模的不断扩大以及城中村引发的社会管理问题日益凸显，城中村改造已经成为了各级政府在推进城市化进程中必须重视的问题之一。
近年来，南京市在城中村改造方面持续发力。
自2008年起，南京先后启动三轮大规模棚户区改造，18.2万户居民迁入新居，共享城市发展红利。
目前南京城市更新正在从“一拆了之”，向“原地翻建、有机更新”转变。
今年2月18日，南京市规划和自然资源局发布的《南京市危险房屋翻建规划管理办法》正式施行。
危房翻建项目遵守“原址、原面积、原高度”的核心规则，但如居民确有需要，可因地制宜进行优化调整。
如：因改善基础公共设施和保障基本生活需要，居住类项目厨房建筑面积每户可以增加至4㎡，卫生间建筑面积每户可以增加至2㎡。
《办法》明确了其适用范围：房屋结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件，随时可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证使用安全，经市房屋安全鉴定中心认可为C级或D级，且无法置换迁建，必须原地翻建的危险房屋。
同时，南京作为第一批35个城市之一，今年1月份，南京全国首批城中村改造项目专项借款就已经成功发放......
另外，在近期南京出台的《南京市巩固增强经济回升向好态势若干政策措施》里，还重点提到：我市房票政策已满足“允许房票在一定范围内转让”的工作要求，重点围绕房屋征收、城中村改造、城市更新项目，大力推广使用房票，做好现场指导服务。
如果后续南京真的能将城中村改造和房票安置完美结合，或许还会进一步提升相关政策在消化存量商品房上的效果，为全国城中村改造提供新的范例！
不可否认，城中村改造实施难度一定是巨大的。
对于遗留的城中村而言，违章建筑多、人口密集、产权关系复杂，是改造难度大的硬骨头，矛盾和不确定性因素较多。
对于一些不具备拆迁条件，且住房质量较差、标准较低、整治成本高，部分住房产权模糊、手续不全的城中村的城中村，实施局部拆建和综合整治，要求按照文明城市标准整治提升和实施管理，具有极大的挑战性。
但这方面，南京市始终在厘清工作流程、优化技术方法的基础上，深入的分析问题、精准的选择模式、多元的组合专业，并且制定切实可行的资金平衡实施方案。
今年就有多个城中村改造项目已经提上日程，比如鼓楼的城河村、江宁的成元路片区。
最后，我们期待城市越来越好，无论是“A面”还是“B面”，每个人都应该安全、幸福地生活，享受城市发展带来的美好。
