这一轮救楼市的政策和频率已经超过了2008年和2015年两次加起来，但市场反应却远远不及预期。因此，现在敢讲房地产的大佬真的不多了。之前碧桂园、融创和恒大等公司都能出来鼓励购房，但现在它们自身也难以为继。然而，万科仍然非常活跃。10月20日，万科在西安举办了2023年度媒体交流会，万科董事会主席郁亮表示，房地产“过剩论并不正确，城市居民的住房面积被平均，实际居住面积仅相当于日本40年前的水平。”

尽管这句话表面上听起来有道理，但实际上只是一句废话。根据七普数据显示，一二线城市的人均居住面积只有34.3㎡，而镇上则高达42.3㎡的人均居住面积。虽然大城市的人均居住面积似乎会被城镇上的人均居住面积平均，但这并不代表房地产不过剩。事实上，我们只需看一下当前城市中的去化库存情况，就能更直观明了地判断房地产市场是否过剩。无论人均居住面积多大，只要库存处于合理范围内，那么需求仍然旺盛，房地产市场仍然能够支撑下去。

反之亦然，即使人均居住面积较小，只要去化库存居高不下，市场仍然属于供过于求的状态，房价就会受到压力而降价。上海易居房地产研究院发布的《2022年中国百城库存报告》显示，全国100个城市中，新建商品住宅库存去化周期为18.9个月，39个城市的去库存周期超过两年。

其中，一线城市新建商品房库存总量为3360万㎡，去化周期达到12.4个月；二线城市新建商品房库存总量为26572万㎡，去化周期达到18个月。而合理的去化周期一般为6~12个月。可见，一二线城市的库存量多多少少都超出了合理范围。在今年的724政治局会议上，高层也强调了我国房地产供需关系发生了重大变化。

因此，我们必须清楚认识市场，适应市场。尽管房地产仍然是经济的支柱，但增速肯定不会像过去那样快了。有些人还在强调居民杠杆率和城镇化率，认为距离发达国家还有一定的增长空间，因此推断房地产仍有很大的上涨空间。然而，这典型的是经验主义，根本没有结合当下的事实。

我们的城镇化率已经达到65%，虽然还存在一定的增长空间，但根据发达国家的发展历程来看，一旦城镇化率接近70%左右，增长速度就会大幅度放缓。这意味着未来中国农村人口向城镇人口的迁移不可能再为房地产提供巨大的需求红利。

从开闸放水转变为细水长流。因此，即使城镇化率还有增长空间，也无法支撑如此庞大的房地产体系和高昂的房价。

另外一个问题是居民杠杆率。目前，我国的居民杠杆率为62%，而发达国家平均居民杠杆率约为75%。确实还存在一定的增长空间。

然而，我们不能忽略由于快速发展，许多社会保障体系没有跟上的事实。很多原本应该由社会负责承担的问题，仍需要个人自行解决。例如，教育成本在全球排名第二，虽然教育成本本身不算入杠杆率，但却是家庭必须承担的实际支出，包括养老和医疗等方面的费用。

因此，单纯比较杠杆率是不够的。在社会保障体系完善之前，如果手头没有储蓄，就没有资本大幅度增加杠杆率的底气。因此，即使数据相同，背景也可能完全不同。

房地产已经到了头，个别区域或城市的房价上涨与普通人关系真的不大了。这些房产交易主要是富有的买家之间进行的，而首次置业者无法接受这样的价格，也不愿意参与这场游戏。