差不多从地产的“三道红线”开始，随着国内整个房地产环境的变化，地产指数已经大幅调整三年多。
很多过于激进的房企，都开始自食恶果。资不抵债暴雷倒闭的比比皆是。
在资本市场，地产也成为了一个万人唾弃的板块，似乎买了就会不幸。
但就在这个市场都对地产板块避之不及的时点，中庚小盘价值的基金经理丘栋荣开始逆向买入。
一、一季度疯狂扫货
今年一季度，中庚小盘价值大幅加仓保利发展，持仓市值达到2.68亿元，成为该基金的第三大重仓股。
值得注意的是，这2亿多基本都是在一季度加的。
因为在2023年底，保利发展还只是该基金的一个观察仓，持股才160多万，排在其所有持仓的129位。
不得不说丘栋荣确实艺高人胆大，基金里还有不少他自己的钱。
丘栋荣是出了名的逆向高手，过去优秀的业绩也让他跻身顶级基金经理的行列，尤其几年熊市更是凸显了他的水平。
巧合的是，保利发展也是姜诚的中泰价值优选的第七大重仓股。
为什么买保利呢？
丘栋荣在基金的一季报当中给出了他的思考：
供给端收缩或刚性行业，具有较高成长性或盈利弹性的价值股。如房地产，
1)量至底而价寻底。房地产的出清速度极快，住宅近一年销售面积跌破9.1亿平米，自高点跌幅超过47%;住宅近一年新开工面积跌破6.6亿平米，自高点跌幅超过61%。新房销量已接近自然需求底部，房价跌幅大但未演化成金融风险。
2)政策转向激发有效需求，未来优质供给有缺口，房地产是有巨大经济价值的行业，仅剩的头部优质房企保持韧性，市占率逻辑有望兑现。
3)优质房企估值水平极低，定价包含了房价较大跌幅的考量，优质房企的投资回报潜力大。
按照保利一季度的股价，预计丘栋荣的买入价约在9-10元之间，可能更接近9元，与当前的股价也相差不大，逻辑上可以参考。按照丘栋荣的意思，就是说现在行业接近底部，同时政策转向，优质地产公司将受益并获得估值修复。
丘栋荣看好行业和股票的双重低估，但是地产行业当前的情况是否有这么好把握呢？是有机会迎来戴维斯双击还是地面之下还有地狱？
二、地产现状
当前的地产行业，行业的逻辑要大于个股。只有等到行业的风险出清，个股才有较好的投资机会，否则再强的地产公司也是枉然。
目前最容易看的就是目前政策态度明显转向，尤其是在当过去的地产大哥大万科都遇到生死困难的时候。4月份万科被穆迪下调评级，股债双杀，似乎是一个临界点，政策持续出手。
先是成都全域开放限购吹响大范围放松的号角。而后5月17日，国新办举行了国务院政策例行吹风会，介绍“切实做好保交房工作配套政策有关情况”，主要政策内容包括四个方面：1）房贷政策宽松；2）收购存量商品房；3）盘活存量土储；4）进一步推进落实保交付。
“517”新政后，各地跟进节奏明快。上/深/广三个一线城市也在当月落地了新政。地方普遍下调了房贷利率以及首付比例。全国范围内已有超过 20 个省份明确取消房贷利率下限并降低首付比例下限。5月百城首套、二套房贷平均利率环比4月下滑12BP、26BP至3.45%、3.90%，均为2014年以来最低水平。首套、二套房利率最低水平已经降至3.15%。二线城市的房贷水平普遍降至央行设定的政策底线。
另一方面，各地打出了不同的政策组合拳。政策内容主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松落户、放松公积金贷款、税费减免、发放购房补贴、支持以旧换新等方面。如广州叠加鼓励以旧换新及收储政策，上海土拍放松房地价限制。
政策整体对市场情绪产生了积极的影响。
根据克而瑞的初步数据，5 月在政策预期以及“517”地产政策组合拳的催化下，5 月前百开发商的销售额环比有所好转。2024 年 5 月全口径销售总额由 4 月3,401 亿元环上升 4.3%至 3,548 亿元。2024 年 5 月销售总面积约为 1,899 平方米，环比上升 0.8%。
尽管6月首周，新房整体较5月均值下行15%，但二手房同比+16%，较5月也有3%的微涨，整体维持住3月水平。
二手房成交的性质偏刚需，能反应一定的市场需求的程度。按季度数据看，二手房整体成交是展现了一些底部的感觉。
政策若持续，可能会加快市场筑底企稳的节奏。
6.7的国常会，很直接表明，要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。此外，金监局、住建部发声，针对房地产融资协调机制联合发文，精准支持房地产项目合理融资。
可以说，至上而下，除了安全底线，地产几乎快没有限制类政策，如果地产还是没有稳住，大概率还要加码放松。
丘栋荣认为新房销量已接近自然需求底部，大概意思就是供需可能接近平衡点，再往下就有自然需求支撑了。
如果参考过去海外楼市的调整幅度，已经比较接近。
从2023年全国新房销量上看，按销售面积来看已经回到了2012年的水平。2012年是什么水平？
要知道2010 年限购政策陆续出台后，行业基本面迅速下行，房地产库存迅速累积，2015 年达到历史峰值；2014 年-2015年政策放松以“去库存”为主导目标，聚焦限购限贷放松和棚改货币化。
如今的新房销售面积甚至低于2014年的水平，也就是当时政策能够容忍的水平。
此外，库存方面，截止2024年4月，商品房待售面积已经超过2015年高点，开工未售对应去化周期达44.4个月，亦超过2015年高点，创历史新高。
在2015 年1月国内曾达到历史地产库存高峰，政府开始强调去库存，而后政策逐渐发挥效力，2017年8月 80 城商品住宅狭义库存降至 3.96 亿方。
如今政策再次定调要去库存，如果进入周期的主动去库存阶段就是进入周期的上升期。目前除了刺激市场需求，主要通过收储来承接部分库存。
根据平安证券的测算，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，预计最终带动银行贷款5000亿元，按前4月销售均价9595元/平米，无折价计算，可收购已建成未出售商品房5211万平米，占2023年全国商品房销售面积4.7%；虽然远不及棚改时的力度，但若仅针对核心城市，5000亿收储资金或相对充足，若5000亿收储资金全用于收购90平米以下项目，最少可消化近六成35城现有小户型待售面积，最多可全部消化，有望带动核心城市楼市率先企稳。
但是市场真正的见底复苏还是需要依靠市场的力量。那什么时候能见底呢？
参照中国香港经验，租金回报接近贷款利率楼市复苏。这时候市场会认为租房不如买房，这就很大程度接近底部了。
如果租金收益率甚至高于持房成本，那么就会刺激配置需求。
根据华创证券的测算，一二线城市部分楼龄较长的住宅租金收益率接近 2%甚至已超 2%，该部分住宅价格底或初步形成，次新房、新房价格可能仍面临一定的压力。三四线部分城市租金收益率已到达3%-3.5%的合理范围内，部分项目甚至接近 4%。
以租金回报率对比贷款利率，目前也是有接近底部的特征，至少房价跌幅最大的时候可能已经过去。
不过底部与反转又是另外一回事，经济景气，居民有钱地产才能真反转。
国内，上一轮地产周期是因为2015年6月的棚改货币化、城市扩张才真正让房地产市场大幅上行。
国外，美国过去在次贷危机冲击下，楼市也经历大幅调整。2010 年一季度租金收益率开始高于30 年期抵押贷款固定利率，但该阶段房价尚未企稳，商品房销售数量仍在下滑。直到2012年租金收益率明显高于房贷利率时，加之新房库存低位、居民就业持续好转、收入增加才引发居民积极配置房产。
三、如果行业见底，保利是较为容易的选择
估值上，地产公司基本都是历史底部区域，如果行业见底反转，是有望戴维斯双击的。不过市场虽有见底的趋势，但暂时缺乏刺激居民积极配置住房的基础，此外我国还存在房屋库存较高、城镇人口增长放缓等现实因素，可能难以改变居民购房行为。市场很可能持续进行政策博弈，直到基本面反转。大概率先观望收储的情况。
若考虑介入投资，稳妥起见肯定首选央国企，不仅资金雄厚，贷款利率也低，风险小，并且在民企退却的时候，央国企成了拿地的主力军，长期优势和市占率是在扩大的。
其次，土储在核心城市的企业。央行的保障性住房再贷款，可能重点作用于一些核心城市。并且核心城市优质资源，终究是稀缺的，能够做好的高端项目，需要有资金实力。但是随着不少房企暴雷或者元气大伤，还有余力的不多。这或许也是丘栋荣认为优质房源供给有缺口的原因吧。
如果说地产行业下行空间不大，难以把握行业转向的时点，那么保利可能是比较简单的选择。
保利拿了2023年的地产销冠，售金额4222亿元，公司在确定性强的核心38城销售贡献近9成。珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元、广佛合计超800亿元、上海超500亿元。
2023年，保利拓展金额中99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%。公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米；核心38城面积储备占比近7成。
同时保利拿地也是第一，可能是因为承担了一定的责任，但是长期看未必是坏事。进入2024年已经保守了一些，作为一个央企，背后有保利集团，实力无忧。
保利在2023年12月13日开始回购股票，总共花了10亿，成交均价为9.53元/股，和丘栋荣的买入区间应该有些接近。
实控人保利集团也增持了2.5亿，过去保利集团每次增持差不多就是地产行业的阶段底部区间。
四、结语
保利集团这个股神的买入，是否也是丘栋荣买保利发展的原因之一呢？不得而知。只是从行业情况看，还是比较接近底部区域的。是否能够反转，有待观察，尤其是经济景气趋势。
