当前的深圳楼市

3月份深圳二手住宅成交6078套，一手住宅成交4161套，实在是没想到3月份有10000多人背着我在深圳买房。数据和市场的氛围对比有差距，大部分认为市场可能没有这么好。官方公布的网签数据有滞后性，数据是准确的，实际上今年2月份市场整体真实成交氛围还不如3月份，目前的数据看市场还是不错的，很多人就是买房了。

大家整体感觉比较差，有几方面原因。首先是去年10月份超强政策带动的火爆成交，到目前为止热度是递减的，前面太热了，自然感觉越来越凉快。然后是现在楼市整体低迷期，买房后主动宣传的变少了，买房的人都在偷偷买房。最后是买房和不买房的人意见差距越来越大，讨论的群体越来越小。

3月份深圳一手住宅入市1834套，一手住宅去化远远大于入市速度。虽然统计的的数据大部分不是3月份真实成交的，但是从3月份开盘的几个新房看，只要位置不是太差，价格合理的新房，卖的都不差。比如前海的观山海和龙华的鹏宸云筑，其中鹏宸云筑大户型也能卖的非常不错，去化超大部分人预期，只能说现在买房的人越来越低调。

深圳从去年控制住宅土拍数量开始，未来新房去化大于入市是可以确定，差距会拉开的越来越大也是可以确定的，但是就目前深圳一手住宅整体存量看，减少库存对价格产生影响还需要特别长的时间，主要是整体库存量还很大，特别是在郊区。表面看一手预售住宅库存减少的速度很快，截止到3月底仅剩26655套，实际上预售库存里面大部分还没有卖掉就转现售库存了，现售库存目前没有统计公布，实际库存应该大于预售。比如西丽片区目前一手预售住宅库存只有100多套，现售库存有约500套。目前深圳一手住宅现售库存，早已远远大于预售库存，很多人只用预售库存做文章。

3月份深圳二手房住宅库存持续上升，目前对外挂牌的二手房住宅约70000套，实际有出售意愿的二手房超过100000套。虽然这里面大部分业主最终不会卖，目前价格相对稳定，在去年10月份的热度提升后业主信心也有所提升，甚至大部分片区新房价格对比二手房有明显优势。如果短期不能遏制住这种二手房库存上升的趋势，长期价格下行是很难避免的。

3月份受益于秋季入学的刚性需求，老牌名校学区房成交和价格都有回升，目前还保持一个向上的趋势。高价网红盘价格回落明显，比如南山华润城和宝安的海纳公馆等等。

今年的金三银四从目前看，氛围是不到位的，主要原因和往年一样，大家预期有政策出来，到目前为止迟迟等你不到预期的政策出来。今年为止到现在还有这样的成交量保持，得益于去年10月份的热度延续和秋季入学的刚性需求。

如果接下来预期的政策迟迟不能出来或落空，深圳郊区的大量新房库存和市区二手房库存就很难得到有效去化，将对深圳房价再次造成冲击。不管是从深圳整体企稳回升的需要，还是在稳楼市的大背景下，都希望深圳能快速果断出台更有利于楼市企稳回升的政策，托住好不容易稳住的楼市。政策能切合深圳自身实际，能实时感受到深圳楼市温度，而不是感受其它城市的政策温度……