深圳人口密度最大的片区

在深圳有一个区叫龙华，在龙华有一个片区叫壹成中心片区，这里是深圳最新的片区之一。在龙华区的龙华大道，东环一路，景龙建设路，龙华人民路和工业路合围的中间，占地面积约48万平方米。鸿荣源用十多年时间从一区建到十区，建起来一座大城。这座城的西南角还有格格不入的华盛珑悦，虽然是同期建起来的，但是颜色和外观有很大不同。

壹成中心片区约48万平方米的地块上，建了约60栋，全部50层左右的超高层住宅，共计约16000户，并且小户型占比很少，大部分都是三房起步。目前壹成中心片区已经全部入伙，住20层只能算低楼层。壹成中心片区目前是深圳实际居住人口密度最大的片区，很可能也是全国实际居住人口密度最大的片区，更恐怖的是这样的密度还在往旁边扩散。

人类向天借空间，壹成中心片区做的最成功。

壹成中心的成功，鸿荣源继续在深圳复制，比如宝安的珈誉府和观澜的观城。不过随着深圳楼市热度的降低，珈誉府的销售热度远不及当年的壹成中心，接下来的观城大概率会更差一些。除了楼市热度降低的原因之外，还有这种高密度大城带来的一系列问题，除了片区承载力的影响外，大量同质化严重的竞品对二手房市场的冲击，全部建成的壹成中心，已经在二手房市场中相互搏杀了。

目前壹成中心二区至十区，再加上华盛珑悦，二手房登记出售的约1000套，壹成中心片区不仅是深圳实际居住密度最大的片区，还是深圳二手房挂牌密度最大的片区。最关键的是壹成中心片区挂牌的二手房同质化极其严重，壹成中心片区10000多套房子，就那么几个户型，各区在售的房源中户型格局等等都差不多，只要一个区的某一套成交底价出来了，马上影响其它所有区价格。

以壹成中心片区主流的三房和四房为例，每一个三房或四房目前在售的房源都是几百套，这样的量压着即使市场起来一些，也很难推动房价上涨，甚至很难推动价格稳定，如果是低迷的市场就更难了，下行是确定的。

壹成中心片区登记出售的约1000套二手房，即使只有一半是诚心卖的，也有约500套房，和新房不一样，二手房的量是长期保持的，并且500套房背后是500个主体，户型几乎一样，背后业主都是不一样的，一个业主降价会引起所有业主成交价下行，特别是相对较差的市场中。

就目前的楼市，一个新盘有500套左右的库存房源没有卖掉，在开发商一个主体可以控制价格的前提下，对片区房价影响也非常大，如果片区有三个开发商库存房源大几百套，房价影响就更大了。长期二手房保持约500套，约500个主体长期同时卖二手房，对片区房价影响非常非常大。

壹成中心片区的现状，只有在市场非常好的情况下，快速消化掉大量挂牌的二手房，二手房挂牌量肉眼可见的下降，房价才能企稳回升，当前的市场和壹成中心片区所在的位置不是一般的难。

壹成中心作为过去十年深圳最受欢迎，销售最好的新房，如今变成了过去十年最不保值的新房之一，二手房成交价已经回到了2016年，即使2015年买入的业主现在也很难赚钱，大城的困扰和大量同质化严重的二手房冲击是最大原因。

从性价比方面，购房者应该避开类似于壹成中心片区这样的大城，特别是位置还比较差的同质化大城，即使当前价格便宜一些，没有特别火爆的市场，二手房市场中想要跑出来也异常困难。