随着一、二线城市地铁网络不断织密，地铁成为许多人首选的公共交通出行方式，进一步推动了地铁对人流的聚集。与此同时，地铁沿线商业凭借地铁带来的稳定客流红利，也迎来了新的发展和转机，各大城市十分关注相关建设。

对于北京来说，每一条新地铁开通，都是市民期盼的一件民生大事。同时，新地铁的加入，不仅将改变现有的轨道交通路网，还能串联起更多商圈和商业项目，大幅增强城市商业的实力和消费活力。

据北京市交通委消息，今年北京将开通地铁3号线一期（东风—东四十条）、12号线（东风—四季青）、昌平线南延一期剩余段（西土城—蓟门桥）3条（段）地铁线路，总里程约45.3公里，届时路网总里程将达880公里，为城市商业发展带来更多可能。

北京地铁“上新”，惠及哪些商业

2023年，北京城市轨道交通全路网客运量34.54亿人次，工作日日均1079.64万人次。新线路的开通，既能缓解现有交通压力，也蕴藏着更多经济上的潜力。

从目前的北京城市轨道交通线网图来看，3号线和12号线将填补朝阳东坝地区的轨道交通空白；3号线还与铁路北京朝阳站接驳，实现“七站两场”地铁全覆盖；昌平线南延一期剩余段的开通可方便昌平线乘客直达北三环区域。

图源：北京地铁官网

同时，3号线和12号线分别在工人体育场站和西坝河站与17号线北段形成换乘，提升17号线北段的客流吸引力；3号线与6号线青年路—朝阳门区段、12号线与10号线北段平行且距离较近，预计可缓解6号线东段和10号线北段的局部客流压力；昌平线实现蓟门桥站后折返，提升本线运力，缓解运力运量矛盾和沙河等站站外限流和站台滞留排队情况。

先来看计划今年9月正式运营的3号线，公开资料显示，3号线一期工程西起东四十条，终点站为东风站，线路全部为地下线，共设车站10座，其中换乘车站6座，不仅能与2号线实现换乘，沿途工人体育场站、团结湖站、朝阳公园等站分别可与17号线、10号线、14号线等进行换乘。

3号线线路全长15.6公里，平均站间距1.6公里，建成通车后，将串联多条南北向和东西向轨道交通主干线路，大幅提升全市轨道交通线网的通达性和乘客出行的便捷性，有效解决北京朝阳站客流接驳难题。

在3号线串联起来的商业项目中，既有三里屯太古里这样的城市潮流风向标、填补区域大型商业空白的东坝万达广场，也有“新工体”商业部分和北京首座万象城等有望成为未来京城消费新地标的筹开项目。

据赢商大数据，万象城地块同地铁3号线以及朝阳站交通枢纽一起规划，属于TOD商业配套，商业面积约8万㎡，有望在2027年面世。枢纽预留了与商业空间多层互联互通的多元条件，并将在未来实现便捷的交通换乘空间与丰富的商业空间有机融合，带动该地区形成生活商业服务全面、交通便捷的站城一体化生活圈。

再来看今年计划新开通的12号线（四季青—东风），全线共设21座车站，先期建设除东坝北街站的20座车站，全线建成通车后，将与4号线、5号线等12条线路实现换乘，进一步优化城市交通结构、缓解轨道交通运力矛盾，完善北京轨道交通网络，缓解城区交通压力。

在12号线沿线的商业项目中，既有世纪金源这种大而全的购物中心，也有双安商场等传统百货，以及1733这样独具创意的非标商业空间，和以凤凰汇为代表的高品质区域型购物中心，令12号线串联起了一条从海淀区到朝阳区的商业带。

此外，昌平线南延一期剩余段（西土城—蓟门桥），包括一站一区间，长约0.7公里。建成通车后，将实现昌平线南延一期全线贯通，进一步方便沿线居民出行，并惠及昌平线沿线的清河万象汇、超极合生汇等人气项目。

商业+地铁，是一门好生意吗

身处商业地产存量时代，无论新老项目，都要面对高度竞争的市场环境，试图在“群雄争霸”的行业中找到新抓手，地铁沿线、地铁上盖成为诸多商业项目的“护身符”和“聚客手段”，也是许多新区项目的重要增值点。

近年来，为解决区域性职住失衡、公共交通拥堵、人口分布不均等问题，北京正在尝试以TOD模式作为一种解决方案，通过产业发展和交通枢纽建设的方式，强化TOD开发导向，尤其是在城市核心区之外，更高效地重塑城市空间形态，为城市各区域协同发展提供新思路。

列举北京地铁沿线现有典型商业项目，不难看出，它们大多位于城市核心商圈的地铁换乘站，具有较强的商务办公或交通枢纽属性，商业部分所在的综合体总建筑面积较大，且功能复合、业态齐全、配套完善，项目连通地铁的方式也十分方便，符合核心客群的主要需求。

但并非所有与地铁对接的商业项目都可以享受到“地铁一响，黄金万两”。比如，据当地媒体报道，郑州地铁秦岭路站与西元国际广场CC mall的地下一层也直接相连，但由于其业态单一，多为超市、家电、服装零售等传统业态，并没能有效吸引到地铁所带来的客流。

类似地，近年来面对王府井商圈内的激烈竞争，北京东方新天地对于运营不甚上心，多家高端腕表和奢牌服装已陆续撤出，许多消费者反映项目调性大不如前。

由此可见，只有充分发挥地铁人流和地面商业之间的优势，才能围绕地铁站形成立体、优质、高效的商业模式。地铁可以“锦上添花”，但不能“无中生有”。

地铁对于商业的作用，也不仅仅是串联商圈、聚拢客流这么简单。对于地铁沿线、地铁上盖商业体来说，还需要通过多样化的业态搭配、不间断的品牌焕新、更具吸引力的优质体验、精细化的运营管理，才能牢牢锁定地铁带来的客流，延长地铁客流的停留时间，将流量转化为实实在在的消费。