◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

近日，“沪上知名国企”光明地产发生了一件“大事”，在地产资本圈里掀起了一阵波澜。

据上交所对外披露，光明地产去年11月下旬申请且被上交所受理的15亿元私募型公司债，在历经半年等待后，却意外显示“终止”了。

这笔15亿元公司债申请“终止”，到底是主动所为，还是被动无奈使然，因暂时无更多消息参考，外界也暂难下定论。

据消息，该笔公司债承销/管理人为华泰证券、中信证券。值得一提的是，中信证券近来可谓遇上了“水逆之年”，比如4月中旬曾被证监会立案调查。

昨晚，光明地产连发数条公告，其中能引起外界较大兴趣的，就是其融资借款。

其一，要开展供应链资产支持计划，也就是发行供应链类ABS产品，光明地产提到该产品将由保险资管等专业机构设立，投资人为保险等机构，以手上的应收账款类基础资产为现金流偿付支持，该计划不超30亿元。

截至今年一季报末，光明地产应收账款余额21.27亿元，其他应收款72.2亿元。光明地产作为共同债务人，对每一笔供应链ABS产品的应收账款到期时未付款承担无条件付款业务，其母公司光明食品集团承担连带担保。

其二，光明食品集团及其关联方拟在2024年向光明地产及其子公司提供借款合计不超过207亿元，含2024年当期新增及往年未到期借款。其中，光明食品集团提供190亿元。

光明地产解释说，此关联交易旨在为支持其发展，保证其流动资金正常运转，同时有效降低部分财务费用等。

其三，光明地产2024年对外担保（注：其及子公司为下属子公司提供担保）额度核定为200亿元，主要用于新增借款及借新还旧。

看这200亿元担保额度，有22家被担保人为控股子公司（含全资子公司），涉及担保额度174.25亿元。其中，被担保人资产负债率高于（含）70%的控股子公司，涉及担保额度137.08亿元。

2024年一季度，光明地产无新增房地产储备拿地，也无新开工面积，均延续了去年同期为0的情况，而竣工面积17.39万方，较去年同期92.23万方暴降，其中权益竣工面积11.7万方，也较去年同期51.71万方严重下滑。

看2023年，光明地产新开工量13.88万方，已较2022年19.81万方下降了近6万方，这意味着大幅放缓拿地之后，新开工量也大幅下降，可减少开发资金消耗。

今年一季度，光明地产签约销售额9.35亿元，较去年同期16.16亿元下滑42.14%，其中权益签约额7.49亿元，去年同期10.77亿元下滑30.41%。去年，其签约金额近90亿元，较2022年118.65亿元减少近29亿元。

截至今年一季报末，光明地产货币资金约59.5亿元，比上年末73.4亿元减少了13.9亿元，短期借款7.57亿元，一年内到期非流动负债26.06亿元，现金短债比虽表现尚好，但应付款余额约80.88亿元。

此外，光明地产手上长期借款245.2亿元，较上年末增加了逾10亿元，应付债券44亿元，较上年末增加了11亿元，可看出其一年期以上有息债务规模有明显增加。

按今年一季报数据，光明地产剔预后的资产负债率80.61%，净负债率255.68%，均较去年底时有所上升，进入橙色档，但背靠光明食品集团“这棵大树”，其公开融资仍较顺畅。

今年1月底，“24明债01”发行规模6亿元，票面利率3.2%，期限3年。今年2月下旬，“24光明房产MTN001”发行规模6亿元，票面利率3%，期限3年。

今年3月上旬，“24光明房产MTN002”发行规模5亿元，票面利率3.6%，期限3年。3月中旬，“24明债03”发行规模4亿元，票面利率3.6%，期限5年，当期又回售了“23光明房产MTN002”8亿元。

今年4月初，“24光明房产MTN003”发行规模8亿元，票面利率3.57%，期限3年。

虽然融资较为顺畅，但光明地产的财务杠杆并未明显下降，却进一步上升，进入橙色档，若是地产民企的话，可想而知。虽有强势国资背景做信誉背书，但光明地产如何才能跳出上述怪圈？