我国城市中的老旧小区即将迎来一次大规模的更新改造行动，其中，2000年以前建成的大量小区被纳入此次新中国成立以来范围最广的老旧小区改造计划之中。在此次改造中，众多居民所居住的小区有望实现显著的“面貌焕新”，甚至包括室内管道等基础设施的全面更新。
住房城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议的民生主题记者会上明确指出：“2000年以前建成的城市老旧小区均将纳入改造范畴，改造工作将根据实际情况灵活实施。同时，鼓励地方积极探索居民自主参与老旧住宅更新改造的模式。”这一声明于3月9日正式发布。
关于2000年以前建成的老旧小区的具体数量，中国社会科学院研究员、国家未来城市实验室副主任、中国区域科学协会副理事长王业强在接受《财经》杂志采访时指出，我国城市中约有五分之一的住宅属于老旧住宅范畴，其中2000年以前建成的老旧小区约有22万个，涉及居民家庭近3900万户，总面积达到约87.6亿平方米。
关于改造资金的来源问题，城镇老旧小区改造已成为近年来的一项重要任务，对于惠及民生、扩大内需、推动城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有重要意义。王业强进一步指出，2000年以前的老旧小区建筑普遍使用年限较长，存在基础设施老化、功能配套不全、居住环境较差等普遍问题。例如，部分小区的供水、供电、供暖、排水、电梯等配套设施已老化，无法满足现代城市居民的生活需求；部分老旧小区的外墙剥落、防水性能差、消防设施不完善，存在较大的结构安全隐患；此外，小区绿化不足、停车位缺乏、公共空间狭小等问题也较为普遍，严重影响了居民的居住体验，无法满足现代生活的需求。
将2000年以前建成的城市老旧小区全部纳入改造范围，是近年来规模最大的一次改造行动。为此，国务院办公厅于2020年印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，为改造工作提供了明确的指导和方向。 针对城镇老旧小区改造的任务，已明确将重点放在2000年底前建成的老旧小区上。王业强在介绍中提及，2020年发布的指导意见清晰地界定了改造对象及重点，指出老旧小区改造应遵循“微改造”原则，避免过度依赖大规模的拆迁与重建。这一转变体现了当前老旧小区改造策略已从大规模建设模式转向更加注重可持续发展的方向，旨在减少资源浪费及环境破坏，通过细致的局部调整来提升小区的功能性和居住质量。
在资金筹措方面，王业强进一步说明，国家已出台多项政策，明确将老旧小区改造纳入财政资助范畴。中央与地方政府可通过设立专项资金、财政补贴等手段对改造工作给予支持。地方政府还可通过发行专项债券的方式筹集改造资金，并确保此类资金专款专用，严格限定于改造项目。此外，政府与银行合作推出专项贷款产品，降低了贷款门槛与利率，同时利用金融创新工具（例如资产证券化、信托计划等）拓宽老旧小区改造的资金来源。
王业强在接受采访时指出，在老旧小区改造项目中，如加装电梯、外墙保温等部分工程需要居民自筹资金。这通常通过合理的费用分摊机制，由居民按比例承担。为鼓励居民参与出资，政府可采取税收优惠、物业费减免等措施。同时，通过商业化运作，如引入物业管理、社区服务等，吸引社会资本加入改造行列。另外，采用PPP（政府与社会资本合作）模式也是吸引社会资本参与老旧小区改造的有效途径。
实际上，2020年的指导意见已确立了改造资金由政府、居民及社会力量共同合理分担的机制。这意味着改造资金的来源将涵盖政府、居民与社会资本三个方面。根据指导意见，遵循“谁受益，谁出资”的原则，积极推动居民通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式参与改造。
同时，政府将进一步加大支持力度，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程范畴，并由中央提供资金补助。为推进城镇老旧小区改造，国家支持地方政府通过发行专项债券来筹集改造所需资金。同时，鼓励老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化运作方式，利用公司信用债券、项目收益票据等金融工具进行融资，但明确要求这些主体不得承担政府融资功能，以防止新增地方隐性债务。在此过程中，商业银行也被鼓励依法合规地为实施改造的企业和项目提供信贷支持。
为吸引更多社会力量参与改造，采取了政府采购、新增设施有偿使用以及明确资产权益等措施。这些措施旨在鼓励各类专业机构投资参与老旧小区设施的设计、改造及运营。
以北京三环路附近的一个大型老旧小区为例，该小区建于20世纪80年代，至今已有40余年历史。2023年前后，该小区进行了为期一年多的综合改造。
据居民张明（化名）介绍，他刚入住时，小区道路不平，管道老化严重，电线线缆等线路混乱不堪，每逢雨天便积水严重，并伴有异味。公共区域内存在大量私搭乱建现象，部分一楼住户甚至将楼前朝南区域圈占，用于居住或种植花卉、饲养鸟类。购房时，张明还被原房主告知需额外加价2万元才能获得一个2平米的私建小木屋。出于存放杂物的需要，张明最终同意加价购买。
然而，在2022年启动的公共区域改造中，张明所购买的小木屋及一楼住户的私搭乱建部分均被拆除。改造工程不仅拆除了违法建设，还对小区公共道路进行了平整和重新铺设，同时对电线光缆和光纤光缆等进行了全面更换。
在此次改造中，居民也是出资方之一，张明为此出资了1450元。这一案例充分展示了老旧小区改造的复杂性和多方参与的重要性。 小区内的绿化区域正在进行整修作业，并计划栽种新的植被以美化环境。同时，各楼栋的外立面也在进行统一改造，包括在指定位置规范安装空调，并对楼体外墙进行重新粉刷，以呈现新的外观。值得注意的是，这些公共区域的改造项目并未要求居民张明承担任何费用。
在小区公共区域改造推进的过程中，社区工作人员专程前往张明家中，征询其对室内改造项目的意见和建议。张明所在社区的改造计划涵盖了住户室内的排水管道更新，这一改造将涉及室内部分设施的拆除，并可能对居民日常生活造成短暂影响，且需要居民自行承担部分费用。该改造项目充分尊重居民的意愿，只有在居民、社区与施工方三方达成共识后，方可实施入户改造。
据张明回忆，由于排水管道改造涉及楼上楼下多家住户的协调，且楼内居民身份多样，包括业主和租户，因此沟通过程较为复杂。经过一至两个月的反复磋商，改造项目最终得以正式启动。2023年夏季，张明与排水改造项目的施工方签订了室内管道更新合同，并支付了1450元的费用。
在此之前，张明所住楼栋的室内排水管道为铸铁材质，长期使用后容易生锈或损坏，导致下水道漏水、堵塞等问题频发。在改造过程中，原有铸铁管道被更换为耐腐蚀、易维护的PVC管道，室内主立管和分管均得到了全面更新。施工方在负责管道更新的同时，还承担了拆除卫生间吊顶和厨房设施后的恢复工作。
据张明介绍，施工完成后，施工方还负责将卫生间和厨房彻底清理干净。对于卫生间管道外包材料与墙面颜色不一致的问题，经业主提出后，施工方重新采购了外包装材料并进行了安装。
然而，不同小区的改造实施情况存在差异。张明在另一处位于老旧小区改造范围内的住房中，社区工作人员在沟通室内管道更换事宜时表示，虽然可以负责更新管道及拆除室内部分设施，但不负责恢复原状。这意味着施工后的吊顶恢复、管道包装等工作需要业主自行处理。由于部分业主对此持不同意见，相关工作进展缓慢。
值得注意的是，张明居住的楼房为六层板房结构，且未安装电梯。针对老旧小区加装电梯的问题，社区及相关部门也在积极探讨和推进相关改造方案。 加装电梯是老旧城镇小区重点改造项目之一。据张明介绍，由于楼内部分住户持反对意见，该改造项目进展受阻。在与社区工作人员的交流中，张明得知，四楼居民可能需承担超过两万元的费用，然而，由于三楼及以下楼层的大多数住户不同意，因此无法达到法定投票人数，使得项目难以推进。
针对老旧小区加装电梯所面临的挑战，王业强提出了以下专业见解：
首要任务是制定一套科学且合理的费用分摊机制，该机制应综合考量楼层高度、电梯使用频率等因素，确保费用分摊的公平性与合理性。
其次，建议构建业主沟通平台，如微信群、业主委员会等，以便及时获取并响应居民的意见与需求，从而有效协调各方利益。
第三，需加大政策扶持力度。政府可通过提供财政补贴的方式，减轻业主的经济压力，特别是对经济困难家庭应给予更多关注与支持。同时，对参与加装电梯的业主实施税收优惠政策，如个人所得税减免等，以资鼓励。此外，鼓励社会资本参与，进一步减轻业主的经济负担。
最后，建议引入第三方专业服务。例如，与专业的电梯公司合作，提供涵盖设计、施工至后期维护的一站式服务，从而降低业主的参与难度。同时，可由物业管理公司负责加装电梯的协调、管理和维护工作，以进一步减轻业主的负担。此外，还可引入社会组织，如社区志愿者、非营利组织等，协助政府和居民共同推进加装电梯工作。
