房屋租赁合同纠纷在商业交易活动中是较为常见的一类法律纠纷，尤其在合同解除权的行使过程中，双方当事人常常存在较大的争议。解除权的行使条件和方式必须严格符合法律规定，否则可能被视为无效或滥用。北京中恒信律师事务所杨万勇律师结合典型实践及判断标准，对房屋租赁合同纠纷中的合同解除规则进行了详细剖析，供大家参考。

一、解除权的类型及法律依据

根据合同法相关规定，合同解除的方式主要有三种：协议解除、约定解除、法定解除。

1、协议解除，顾名思义是经当事人双方协商一致的合同解除方式。一般是在合同成立后尚未全部履行前，经过当事人双方沟通协商，对于权利义务的分配达成一致，最后“和平分手”使得合同效力归于消灭，被认为是一种最为经济、便捷、高效的合同解除类型。

2、约定解除，是双方当事人根据具体交易情况在缔约时提前在合同中约定可以解除合同的特定情况，当约定条件成就时，解除权人则可据此行使合同解除权。约定解除权的设立是合同自治原则的显著体现，相比法定解除，当事人可以通过约定创设法律关系，在更大程度上使得当事人自主配置资源、提高效率。

3、法定解除，该类型的解除权行使条件是由法律明文规定的，无需另行约定，当合同解除的法定事由出现时，当事人即可依法行权。法定解除权得以行使的主要判断标准即为合同目的不能实现，主要存在于当事人一方存在根本违约的情形下。

二、租赁双方均有的法定解除权

1、租赁期限为不定期，双方均有权随时解除租赁合同。

《民法典》第730条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

2、因不可抗力致使租赁合同目的不能实现，一方不履行主要债务，一方迟延履行主要债务，催告后仍未履行等。

《民法典》第563条第1款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

三、当事人合意解除合同的注意事项：

（1）不具有约定或者法定解除权的一方当事人发出解除合同的意思表示，另一方表示同意但附有条件（例如保留追究对方违约责任的权利），双方未就所附条件达成一致的，不能认定双方达成解除合意。

（2）不具有约定或者法定解除权的一方当事人发出解除合同的意思表示，对方同意解除，且双方均同意就解除合同的后果另行处理的，可以认定双方达成解除合意，不影响守约方依据合同约定或者法律规定追究违约方的违约责任。

（3）当事人虽然没有就解除租赁合同达成明示合意，但已经实际办理房屋返还等合同终止手续的，可以认定就合同解除达成默示合意。合同解除不影响守约方追究违约方合同解除的违约责任，但有证据证明守约方放弃追究违约方违约责任的除外。