乐居新媒体 昆明 当下的楼市，分化依然是主旋律。

近期，北上广深四大一线城市豪宅项目接连入市，供应井喷、成交爆发，呈现出一片火热的特殊行情。

近期豪宅市场火热（来源：网络截图）

相比之下，刚需盘选择降价让利，但成交依然不温不火，置业者持币观望，放缓入市节奏……

这是豪宅和刚需的品质分化，也是买家的财富分化：有钱人在“追高”，刚需等降价。

在昆明，不少此前自我定位为“豪宅”的项目，迫于业绩压力，也采取了以价换量、押注渠道的举措。

但高端市场是需要调性的，向来主打高溢价，讲究的是增值空间和圈层价值，对于降价卖房、人海战术这种行为，一向嗤之以鼻。

在外界看来，合理的利润，才是一个楼盘品质兑现的保障，一个公司要不要继续经营的前提，一个行业健康运行的基础。

当前，很多一开始就上渠道和价格战的，是全新的楼盘，是之前营销人举手赞同可拿的地，还没有去征服市场呢，就祭出了价格和渠道的武器，开盘就亏本，后续品质就更无从保证。

换而言之，寻常项目把降价、渠道作为营销的不二法宝；豪宅，则是以产品和附加值致胜。

与越便宜越打折、越打折客户越观望形成鲜明对比的，是“越贵越涨”、“越贵越买”的逆向行情。

比如，长期霸占昆明豪宅热销榜单的保利天珺，自去年底入市以来，不仅没有降价，反而提价了1000元/㎡，在一定程度上提高了入手门槛，但更重要的是，为客户夯实了其作为优质不动产的安全感和信任感。

那么，在渠道为王、行业调整的大背景下，保利天珺不参与价格战、不重渠道，还能保持热销，究竟有着什么底气？

一、天字系产品 品质有底气

“宁愿为价格解释一阵子，也不要为品质道歉一辈子”。

不使用价格和渠道战的保利天珺，撬动业绩的发力点，在于挖掘和传达楼盘的价值，让顾客接受到价值后，成交来自于顾客做出“物有所值”的认同。

比如在产品设计上，“天字系”的定位，客群主打财富金字塔塔尖人群，择址观既符合项目的城市中心地段定位，也为品质框定了标准体系。

今年上半年，“天字系”荣膺克而瑞“全国十大高端作品”，深受业主和行业认可。在昆明，保利天珺延续了“天字系”产品的市场热度，位居上半年热销排行榜第七。而榜单中，一半以上的是刚需项目，无论是产品定位、居住品质还是价值空间，都无法和保利天珺相提并论。

保利天珺位居上半年昆明高层住宅销售排行第七

细节决定品质。保利天珺没有原封不动照搬其他城市的成功样板，而是遵循“只定制、不复制”产品理念，拿出了有文化、有底蕴的的品质细节。

建面约143㎡产品户型图

比如产品方面，主推建面约129㎡、143㎡、186㎡精装大平层，一梯一户设计，主力户型为三房和四房。即便是建面约129㎡的入门级产品，也做到了专梯入户。

豪宅里配会所是常规操作，但保利天珺的九大会所，在豪宅市场也是比较少见了。

珺CLUB按星级酒店级规格打造，设置恒温泳池、健身房、瑜伽室、格调会客厅、微影茶话区，构建品质生活前沿之余，对业主高端圈层社交实现全方位延伸。

业主在珺CLUB会客、洽谈商务、沟通兴趣，轻松惬意之间，财富、资源进一步得到升维，思想、观点全面碰撞激发，此时的会所，便承担起了圈层社交平台的功能，产生圈层共鸣、实现品味共振、助力事业进阶。

二、城央资源 生活有温度

社区之外，城央地段的资源配置，也为豪宅生活赋予了更多的可能性。

从位置来看，保利天珺位于昆明城市中心，是老国贸片区20年来唯一纯住宅地块，稀缺性不言而喻，与周边社区有着显著的居住品质和价值前景“水位差”。

保利天珺位置图

同时，城央核心位置，也为保利天珺带来了优渥的生活场景：

出勤交通，距离1号线福德站400米，加上二环、日新路、春城路、民航路，链接主城区各个板块，自驾或者公共交通自由切换，便捷高效。

休闲娱乐，出门就是昆明最大的城市公园-宝海公园，距离昆明知名的网红夜市-双桥夜市800米左右，2.5公里内还有大悦城、云纺商业区、万达广场等商圈，逛商场、看电影、吃大餐一站式解决。

新房换新瓦，高楼筑起。近几年，昆明涌现出诸多规划加身的板块，但多数都处于建设中或荒地待动工，像城市中心一样真正将多重超“硬核”配套融合于一体的城市生活圈，并不多见。

此外，都说无公园不豪宅。从纽约曼哈顿中央公园、伦敦海德公园到东京的新宿御苑，无一不是兼备城市公园和优质配套于一体，既是精英人士的首选住区，更是财富和地位的象征。

如果说毗邻繁华是日常生活要求的话，那么，拥抱自然则是豪宅的灵魂所在。

宝海公园及对面的保利天珺

保利天珺正门的宝海公园，占地面积约250亩。依托超大面积，公园种植了成片的蓝花楹、冬樱花、垂丝海棠、垂柳、香樟、杜鹃、绿地草坪等，构成了花枝不断、四季长青的景观体系，是市民们放松休憩和娱乐休闲的胜地。

下楼就能和邻居、朋友，在公园的大草坪露营、跑步、畅聊，进一步提升业主圈层粘性；亦或者在绿道上漫步，让孩子在望、听、触、嗅间接受自然教育，与家人一起感受光影的流，惬意又幸福。

从这个角度来说，公园不仅仅局限于休闲功能，更多的是给业主增加了一个打开社交面、承载故事发生的场域。

三、商品可以降价抢购 生活不能打折享受

豪宅，向来是金字塔尖客群最优质的资产配置，也被视为楼市的一大风向标

近期豪宅市场的活跃表现，在一定程度上反映了投资者对房地产行业的信心。

但在行业内卷加剧、普通住宅也被“豪宅化”的今天，只有真正出类拔萃的产品，才能成就经典。总结起来，称得上城市恒产的豪宅，需要具备以下几个特征：

城市封面地段：除了重视豪宅本身的优越配置，同时要求项目所在区位具有更高级的城市价值体现。

全能生活配套：对资源的占有是豪宅存在的基础，稀缺资源分为两个层级，最高层级就是城市资源，意味着优质资源的高度集中。

“TOP级”产品：真正的优质不动产应该拥有前沿的产品观、国际化的生活方式以及高定服务等全方位、高统一的品质体现。

从这个逻辑来说，保利天珺集地段优势、产品优势、景观优势、圈层统一于一身，不但是保利发展在产品力上的一次“最强输出”，也代表着“天字系”产品对豪宅的全新思考，如同一座“灯塔”，引领着房地产行业健康发展的方向。

商品可以降价抢购，生活不能打折享受。保利天珺不打价格战、不注重渠道的营销思路，值得行业点赞。以产品和品质致胜的营销思路，也为深陷销售困境的楼市，带了全新的破题方向。