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作为北方城市，西安去年供暖的时间是11月15号，供暖后，家里温度由冷转热，一般不低于18℃。

而在供暖的两个月前，束缚楼市多年的二环外限购全面放开，如今已满一年，限购放开了，房价如何？

套用某句网络流行语，供暖不是为了让你热，而是让你不冷！

放开一年

限购放开的当晚，和几个朋友在回民街烤肉，曲终人散的最后时间，才把买房话题拎出来。

几年前都是当百家讲坛听，认真记笔记，去年都是当快乐大本营看，娱乐打牙祭，足见21年大家心态的转变。

讨论问题就一个，限购放开，西安房价会不会涨？

在西安前，限购放开并不是新鲜事，地产下行后，全国多个城市早已放开限购，市场反应平平，全国人都面临相同的问题，不买房子，不是缺资格，而是缺钱。

回到西安，很多有房的群体仍有幻想，毕竟新闻里涨幅第一，又有西北五省龙头的地位，1300万的人口等等。

但旁观者看的很明白，除北上广深外，杭州、苏州、成都、重庆、青岛也都不差，底子远强于西安，房价上我们凭什么跑出独立行情。

无非是西北人，思维保守，反应慢一些，当年涨的时候反应慢，如今跌了反应也慢，无他。

从全国各城放开限购的表现看，都是刚开始一个月火热一阵，主要是豪宅大户型和刚需学区房。

火了一阵子后，就开始陷入长时间的观望，与此同时，新房还在不断上市，二手房降价挂牌，大家都在争抢有限的买房人。

然后就是内卷，开发商送东西，赠车位，价格战，房东要么不卖，要么降价血拼，最终价格才是硬道理。

就像打游戏一样，流水最好的时期，一定是新用户最多的，老用户当前消费高，但随着脱敏，新鲜感，需求降低，越往后越挑剔。

楼市也是同理，需要源源不断的拉新，拉刚需，只有刚需足够，刚改的置换才有机会，改善的购入才有底气。

单纯星河湾、金茂府、海棠三章的成功，掩盖不了市场持续下行的现状。

而刚需在哪儿，稳定二手房，原因也简单，便宜！

（来源：西安购房通）

诸葛找房统计了西安1570个小区，近三个月的二手房挂牌价，成交数据就很说明问题。

排名前十的小区里，逸翠园i都会、万科金色悦城、东方罗马花园、绿城桂语蘭庭等就很说明问题。

1、二手房的现状是什么？降价，从高新到曲江，到未央、经开，普降才有成交。

2、二手房的价格是多少？大量回归15000+，少量次新学区房维持20000+，更便宜的10000+以下太老，根本卖不出去。

3、二手房的成交怎么样？统计的小区里，三个月成交过10套，就能排进前50名，大量还是个位数。

（八月西安二手房网签统计）

虽然跌跌不休，但好在仍有成交量，西安每个月8000+的网签成绩，说明还是有不少刚需有需求，纠结点仍在价格，仍是预算问题。

看完二手，再看新房，普遍是涨声一片，前端绑定土地，后端绑定开发商，账面上都是涨的。

原因也分析过，新房大户型为主，拉高整体总价，隔三差五备案个高价盘，拉高平均价格。

大家熟悉的港务区，高新软件新城、曲江、航天等，仍然保持较稳定的新房备案价。

至于备案价之下，是优惠送车位，还是开盘有折扣，或者搞工抵房变相降价，则看各家的承受力。

这是西安楼市非常特别的一点，新房连涨，二手连降，谁更真实代表市场现状，大家各有自己的统计办法。

总之，当下买房，无论新旧，都要面临房价不涨反降，这个大命题下，要不要买的抉择。

自住？不住？买了给别人住？不同的目的会将你的个人财富引导向不同的结局，这其中，纯自住，少贷款的相对风险更低。

限购放开的这一整年，你觉得西安房价是止跌，还是回暖？

留言诉求

回到限购放开本身，朋友开玩笑说，进步明显，开放了评论区，实地听到买房人真实诉求，一年过去了，大家排名前五的呼吁，到底实现了多少？

呼吁：解决延期及烂尾的楼盘，如期交付，才能加大购房者决心。

现状：都说楼市是萝卜快了不洗泥，慢了还削皮，延期与否完全看卖房进度，自从限购放开不摇号后，开发商内卷严重，提前交房反而成为竞争。

你提前50天，我提前100天，你开放5000㎡实景，我开放10000㎡实景，就差卖到现房，相比延期，更让人担心的是变相降价后，带来的简配风险。

呼吁：取消公摊，现房销售，交房交证，明确配套学校，支持成立业委会？

现状：新房阶段，公摊确实在逐步缩小，通过赠送露台，阳台，飘窗，如今房子越来越显大，虽然四代住宅实用与否的争议会长期存在，但公摊确实变小。

至于现房销售，高新西派樘樾，莲湖黄金嘉境、劳动公园里等，已经有但不多，且现房在卖的小区，依旧没人，说明现房并非买房核心，而是价格，地段，需求。

至于交房交证，推进的很快，办理房产证的流程和时间也越来越短，满二才能交易还未放开。

明确配套学校，在西咸沣东官宣了，为了提振开发商拿地热情，而在学位紧张的地方，更多是名校贴谁牌，分校还是名校+的话题。

学区房不会是问题，生育率已经降低太多，95、00后真的生不动，以后缺的不是学校，而是学生。

至于支持成立业委会，我没见西安有几个成立成功的，且业委会不是解决物业服务差的最佳解药，送走狼，迎来虎的故事很多。

剩下的三个留言里，则是烂尾，现房销售，房产证问题，这是在上一波买房里，摇号，贷款，但遇到开发商暴雷的心声。

新房市场总是逐利求新的，永远跟着热点走，至于踩雷，遇坑的则少有人关心，只给一句保交付各自安好。

有多少人还记得融创海逸长洲、中南上悦城、中南君启、正荣紫阙台、恒大御龙湾、悦龙台等等，都是当年的网红小区，他们后来怎么样了？

每一代人都有每一代人的困惑，也都有自己度过困惑的方式，三年前是担心烂尾，延期，没有房产证，当下则是担心降价背刺，降标简配，成交不明。

自住时代

都在说房子回归自住属性，但市场能否回归自住时代，买房人能否回归自住心态？

坦率的说的很难，如果完全就是自己住，够住就不买了，那西安的开发体量不可能有这么多，二手房诉求也会减少，空置房是当下商品房普遍现象。

最能代表买房诉求就是二手房，因为少有投资价值，少有产品创新，有的只是量大管保，价格优惠，以及择校学区，这样看，每个月8000多套也不算少，二手房就是房子。

而新房，承担的很多，区域兑现，人口导入，产业配套，土地价值，城市面貌等等，吸引力多，话题多，自然信息差会更多。

西安是买家有新房情节，城市有新房需求的城市，新的产品更新，户型，景观，配套确实更好，外加港务、西咸、高新三期、曲江、经开等仍有大量的新区开发面积。

虽然新房难卖，市场下行，但矮子里把高个，西安比其他城市好，港务比其他区域好，新房、新地供应仍在源源不断。

基于此，二手房继续跌，新房明涨暗折，还会长期存在，大家都在熬，等待着太阳出来的那一天，有人寄希望于美元降息，有人寄希望于存量房利率再降，有人希望货币大放水。

有人看的明白，房子就那么回事，以前关注度太高了，就和年轻人打王者，沉迷的时候，每年不对战两把，感觉生活就没了乐趣，回来到王者了，也就那么回事。

同样的时间，出去骑车，游泳，野餐，露营，也挺好。

房子也是如此，是钢筋水泥，也是美好生活，但只是一部分，有能力自己住，想买多大买多大，曲江一套，高新一套，经开一套，港务一套，一周换着住，挺好，消费品就图个开心。

没有能力，要大额贷款，二手房挑一挑，新房等一等，什么都要，什么都得不到，能量是守恒的。

市场虽然下行，但人，房，钱的问题，越多人也想明白了，吃饭，穿衣，亮家当，过好生活每一天。

在这个充满变数，越来越多元的时代，要不要买房，早已没有标准答案了。