2024年春节，是许家印在里面过的第一个春节，不出意外的话他可能还有很多个春节要在里面度过。

被下达了清盘令的中国恒大，也许很快将会迎来最终的结局，也就是清盘解散。

恒大和许老板的结局，不仅仅是一个公司和个人命运的终点，更是为曾经疯狂的房地产市场画上了句号。

一个时代落下帷幕后远去，全新的时代正在开始。

2009年11月5日上午9点30分，许家印端着高脚杯站在香港交易所二楼大厅，满面春风地对着媒体比出了自己的大拇指。

仅仅1年前，恒大还因为没能成功上市差点暴雷，许老板只身赶赴香港，陪着大佬打了3个月的牌，才最终拿到了救命钱。

也正是郑裕彤等一众大佬的出手，不仅让恒大起死回生，更是让其在短短的1年内就登陆了港交所。

上市首日恒大的股价表现也非常亮眼，以4.7港元收盘，高出招股价34.3%，市值超过了700亿港元。

这不仅让恒大成了在香港上市的最大内地民营房企，还让许家印当天的身家超过了内地首富，比亚迪的王传福。

2016年，许老板将上市公司由“恒大地产集团”改为“中国恒大集团”，许老板改名的意图很明显，恒大要走多元化的道路了。

根据恒大当时的介绍，公司将会向金融、互联网、文化旅游、健康、农牧等多个领域进发。

随后的2017年恒大便交出一份非常亮眼的财报，财报显示公司总资产17618亿元，同比增长30.4%，位于行业第一；毛利1123亿元，同比大增88.9%；核心净利405亿元，均位于行业第一。

也正是在这一年，恒大的市值突破了3700亿港元，59岁的许家印也以2900亿元的身家首次正式成为中国首富。

恒大是如何在上市8年内把市值翻了5倍多，还把总资产做到了1.7万多亿的，是因为走了多元化的路线吗？当然不是。

许家印能够做大和多元化没啥关系，主要还是靠着房地产。

在国内房企圈子里，恒大是出了名的“高杠杆”、“高周转”玩家。

光是美元债的债券票面利率，就几乎没有低于10%的，大部分都在12%左右。

在“三道红线”政策出台之后，恒大几乎完全无法从国内正规的银行和金融机构融资，民间借贷的利息比美元债只高不低。

如此高的杠杆率是啥概念呢？就拿12%的美元债来说，假如恒大盖了一套100万的房子1年没卖掉，仅资金成本就直接亏12万。

所以这也就逼着恒大在销售方面异常激进，时不时就能看到各种特价、折扣。

说白了许老板的钱必须快速转起来，他才有可能把财务成本打下去。只要恒大的房子稍稍滞销一点，那么整个资金链就就绷不住了。

2020年疫情开始，房地产市场受到了比较大的冲击，2020年下半年恒大的“求救信”震惊行业，2021年恒大的危机已经摆上了台面。

可以说疫情让恒大原形毕露，那假如没有疫情恒大就会没事儿吗？当然不是。

当时的债务已经像是一个巨大的黑洞，许老板想方设法来借新还旧，但是无奈旧账积累的越来越大，需要借的新钱越来越多。

就算没有疫情影响，这个雷也必然会暴，高杠杆、高周转的模式已经玩不下去了。

暴雷的民营开发商，大部分都采用的是高杠杆、高周转的开发模式，这其实也不难理解。

在地产火爆的年代，只要能把规模做大，把场面先撑起来，就能吸引更多人入局。

所以大部分民营开发商都学习恒大和碧桂园，拼了命地扩充自己的规模，而忽视了企业经营的风险。在市场环境发生变化后，曾经的高歌猛进全部成了大雷。

告别许家印，其实也是告别那个房地产疯狂扩张的年代。

那么接下来房地产市场会如何发展呢？大家还要不要买房置业呢？

其实去年8月出台的政策已经给出了明确的答案，以后房地产市场基本会按照“二元化”的方式发展了。

也就是市场的归市场，保障的归保障。简单说就是改善型的房子，由市场自主定价，政府也不会过多干预，涨跌都是市场行为。

政府主要下大力气解决的将是保障房，也就是给普通老百姓解决基本的住房需求。

至于保障房的形式，很可能是廉租房、长租房等形式出现，也有可能是回购开发商滞销的房子，作为保障房推向普通人群。

我相信这样的尝试很快就会在某些一二线城市出现，房地产行业的新时代也就此真正开启。

房地产作为一个古老的行业肯定会继续存在，但是它的规模肯定会比最红火的时候要小很多。

在市场缩小后开发商要怎么竞争，用什么样的产品去抢夺客户，这也许是目前大家最关注的问题。