产业园公募REITs望再添新单。
3月份，在二级市场集体上涨的氛围中，4单公募REITs申报获得受理，其中2单以产业园区为入池资产，分别是“中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金”和“华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金”。
前者以联东集团旗下的3个产业园区为入池资产，是以民营企业为主体发起的公募REIT。
后者以金隅集团旗下的“金隅智造工场产权一期”为底层资产，有望成为首单厂房旧改公募REITs。
这意味着产业园区公募REIT的底层资产和申报主体都更加多元化。
01
超300万㎡，产业园区REITs将达15单
据选址960统计，目前已有9只产业园区公募REITs成功注册上市，资产坐落在北京、上海、深圳、杭州、苏州、合肥、武汉7个城市，位处中关村、张江科技园、蛇口工业区、杭州开发区、苏州工业园区、合肥高新区、武汉光谷等国家级重点园区。
处在上市流程中的产业园区公募REITs有6只，分别是华夏金隅智造工场产业园REIT、中金联东科技创新产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT、博时津开科工产业园REIT、易方达广州开发区高新产业园REIT，资产坐落在北京、重庆、南京、天津、广州5个城市。
产业园区公募REITs基本情况
若上述6单闯关成功，那么产业园区公募REITs数量将达到15只，底层资产总建筑面积超过300万平方米，分布在11个城市。Wind数据显示，截至3月6日，已公布发行规模的33只公募REITs总发行规模为1074.26亿元。这表明，产业园区这类基础设施在公募REITs中继续占据重要席位。
02
联东首单，创厂房类园区估值新高
长期深耕产业地产，联东集团是实现全国布局的园区行业领军企业。
联东2003年进入产业园区运营服务行业，主要包括自持型产业园区租赁业务、出售型产业园区销售业务和产业园区管理服务3个主要业务板块，截至2023年末，在全国94座城市布局526个产业园区，服务入园企业1.97万家，其中，联东集团产业园区合计可租赁面积约641万平方米。
联东此番拿出了3个园区申报上市，分别是北京大兴科创产业园、北京（顺义）马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园。
3个园区均属生产型标准工业厂房，合计建筑面积19.84万㎡，可租赁面积19.44万㎡，共有租户121家，整体出租率98.17%，2023年实现租金收入1.09亿元，资产评估值17.02亿元，平均单价达0.87万元/平方米，是当前厂房类公募REITs的最高估值。
从出租情况看，3个园区历史运营情况较好，2021至2023年出租率分别为82.90%、97.59%和98.17%，平均签约日租金分别为1.59、1.68和1.74 元/平方米/天，运营净收益分别为5611、7250和8626万元。
租户的所属行业主要为生物医药和制造业。具体而言，北京大兴科创产业园8.41万㎡，44个租户，主要属于医药制造业；北京马坡科技园一期6.19万㎡，48个租户，主要属于医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息技术服务业及其他制造业；北京房山奥得赛产业园5.23万㎡，29个租户，主要属于专用设备制造业、通用设备制造业、医药制造业、软件和信息技术服务业及其他制造业。
需要指出的是，作为基金发起人的是“北京联东金园管理科技有限公司”系联东集团自持型产业园区的核心运营主体，至2023年末，51个子公司已被纳入联东金园的合并报表范围，对应产业园区可租面积298.51万平方米，意味着扩募有充足资产。
03
“旧改”首单，北京上地区域再上新
金隅集团是北京地区最大、业态最丰富的投资性物业持有者与管理者之一。
截至2022年末金隅集团持有的产业园区、写字楼、商业等投资物业面积218万平方米，其中在北京核心区域的投资性物业122万平方米；京内外物业管理面积1755万平方米。
华夏金隅REIT首发基础设施项目为“金隅智造工场产权一期项目”，是北京市上地区域东升板块区域内运营稳定成熟的产业园区，定位为智能制造及工业研发，主要为科技推广和应用服务业类租户。
需要指出的是，金隅智造工场前身为北京天坛家具厂区，是海淀区工业老厂房改造的典型样本，因此可以说是当前REITs市场上的“旧改”首单。
该园区坐落在北京市海淀区建材城中路27号，资产范围北临菁盈南路，东邻金隅科技园，南临园区内道路，西临园区内道路，总建筑面积约9.09万㎡。
截至2023年9月30日，金隅智造工场产权一期项目运营已超过3年，进入运营稳定期，可租建面共计8.48万㎡，已租面积8.14万㎡，出租率96.08%，加权平均剩余租期2.53年。基础设施项目资产估值合计15.30亿元，平均单价1.68万元/㎡，增值率147.71%。
从历史经营情况看，该园区出租率整体呈上升趋势，2020-2022年及2023年1-9月，出租率分别为82.31%、93.55%、97.61%和96.08%。
园区共有租户45家，租赁面积占比较高的行业为科技推广和应用服务业、商务服务业。
值得关注的是，该园区的租户集中度较高，前十大租户的租赁面积达6.43万㎡，占比78.93%。其中，前三大租户均采用了整栋租赁模式，租赁面积约3.80万㎡，占比46.71%。
04
公募REITs二级市场集体反弹
在新单受理的同时，公募REITs二级市场的行情也呈现出乐观局面。
2月6日以来，中证REITs （收盘）全收益指数一度录得“九连阳”，与1月份的单边下跌形成鲜明对比，市场信心得到极大提振。其中，由于短时涨幅较大，博时招商蛇口REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华安张江产业园REIT、华夏合肥高新REIT等多单产业园区REITs发布了临时停牌公告。经过本轮反弹，大部分公募REITs已收复年内失地。
分析认为，这轮上涨背后，既有A股权益市场反弹对投资情绪的带动，也有REITs制度完善和存量REITs业绩超预期的影响。
制度层面，证监会2月8日发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》。同日，沪深交易所发布通知，要求基金管理人在3月31日前披露基础设施REITs2023年年度报告。REITs会计政策的调整和信息披露规则的完善，有望提高REITs的投资价值，吸引更多中长期资金流入。
业绩层面，四季报已经全部公布，揭开了2023年全年经营情况，虽然边际上略有分化，但可供分派目标基本全部达成，显示出良好的持续经营及成本控制能力，整体表现超出预期。这显示出，核心区域+核心资产+优秀的资产运营具备较强的抗周期能力。
随着公募REITs市场发展愈发成熟，产业园区的“投-融-管-退”循环将更加顺畅，也有利于产业地产企业向提升运管能力的专业方向进一步努力。
