最近，美联储正式宣布开始进入降息周期，首次降息就高达50个基点。这被当作是是美联储向市场投降，太想维持股市了。

这对中国的民营开发商而言，无疑是一个巨大的利好，港股的地产商最近大涨，而A股的房地产ETF也是反弹的主力。

这是因为，在2020年以前，我们的民营开发商因为在内地融资困难，纷纷选择跑去美国发行离岸债券。

结果万万没有想到，遭遇了三重利空打击。第一就是房地产见顶，房地产的成交暴跌，这让开发商回款和现金流出了大问题。

第二，就是我们的三道红线出台，那些踩到了三条红线的开发商，基本上全部暴雷，无法完成新的融资，债务纷纷选择直接违约，或者是技术性违约。其中的典型，就是负债两万亿的中国恒大，目前恒大依然停牌，不知道命运如何，本来是该清盘了的，估计要把烂尾楼完全处理了，才会清盘。

第三，就是美联储加息。过去几年，美联储经历了史上最激进的加息，一次加息就50个基点，连续10次加息到了5%以上，这让开发商的债务成本飙升。

而现在，我们对房地产的融资已经放松了一些，很多企业都拿到了新的银行授信。而外部最大的风险，就是美国开始降息，这应该总体上可以降低债务的负担。

现在，对于房地产唯一一个风险，就是成交还没有开始回升。目前来看，如果加上二手房，成交无限接近同比增长了，但是新房还差12%。

不过总体上，只要成交不继续断崖式暴跌的话，那么最危险的时候，就可以宣布过去了。