我一朋友老徐，最近一直找我叽歪。
为啥，他去年初买了一套房，房贷利率6.7%，本来他不觉得什么。
今年这利率一下就降了几降，一下子到了4%左右。
他一下子不平衡了，找我看看能不能找人给他转成现在的房贷利率。
我说你拉到吧，想什么呢，说给你能换的都是骗子。
坚持住吧，刺激楼市的手法，会更加刺激！
不怪老徐眼馋，今年随着信贷政策的逐步调整，国内多个重点城市今年来房贷利率处于下降状态。
国内多个重点城市今年来房贷利率处于下降状态。
12月首套主流利率平均为4.09%，同比分别回落155BP，创历史新低。
据专家说，房贷利率还有进一步下调空间。
一、首付比例下降不仅利率下降，现在首付也开始下降。
根据贝壳研究院表示：82城首套房商贷最低首付比例可至两成，其中包括武汉、石家庄、长春、哈尔滨、南昌等省会城市。
这是要干什么？
刺激楼市。
为什么要刺激楼市？
二、信心12月12号央行公布了11月的金融数据“三高数据”：
M2与社融差扩大到2.5%（史无前例）M2-M1= 7.8%居民存款1.5万亿
什么意思？就是老百姓有钱，但是老百姓不花钱不消费不买房。这急人不。其实细想下，不能怪老百姓。
2022年出现的新增居民贷款是下行。
要知道在中长期的贷款中，大部分是居民的房地产贷款。
而且，在同一年里，提前还款的趋势在不断加强，这只证明了居民对房地产的信心在持续走低。
不买房，怎么刺激楼市呢，不刺激楼市，怎么刺激经济呢？
必须得激活居民对房地产的信心。
那怎么样才能销售新房，激活新增贷款，带动社会融资呢?
那让点利。
少收利息——降利息。你买不买？
减少购房交易成本——降低税费。你买不买？
松绑“房票”的限制——解开限购。你买不买？
还不行吗？
于是，那就咬牙，给你降首付加杠杆！
这回两成首付就可以上车，你总可以出手了吧？
你要不要出手？
现在，要的就是刺激下的成交量。
只要有一部分的交易量，就能拉动整体的估值，然后市场情绪就被带动了。
现在就要刺激一线和准一线城市。
在股市里，这叫龙头。
而在楼市里，龙头就是一线准一线的房价。
因为楼市和股市是很像。
股票涨上去，不需要所有股都按高价成交。
那如果持续刺激楼市，龙头有可能会一波热度。
什么，你说人口流出？那要产生影响，都是至少十几年后的事情了。
但是现在真正的问题是什么呢？
不是优惠给的不足，是老百姓真的不敢花钱。
老百姓，有顾虑。
因此刘鹤提出的下一阶段措施重点聚焦了要把原有压制购房需求的措施有所放开，我是特别认同的。
房价应该建立在合理需求上。
这个需求，现在才是最需要被难被调动的。
三、总结一下
1.房贷首付越低，意味着付的利息越多；
2.兜货不值钱，真值钱，也不到你来买；
3.越吆喝着让买，证明越难卖；
4.鼓励百姓买房消费！首付是低了，但是利息是涨了。给银行的钱长远来看也会增加！但是没关系，房子先用着，钱慢慢还，以后真还不了了，再卖掉也行；
5.房贷持续放松，应该是接下来的趋势，这也是供需关系下的反应；
6.现在很多地区的房价其实都是镜中花水中月，看起来很值钱，真等变现的时候，接盘的非常少，10套房子里能跑1套，就顶天了，唯有先知先觉才能成功变现，后知后觉的，房子价值永远都是一个数字而已；
房子跟股票是不同的，股票你可以看见下跌再止损，但是房子看见下跌之后，你是根本卖不出去的。
以小区其他房源的成交价为参考依据的，一旦小区有人着急用钱低价卖房，你的房子也就瞬间不值钱了。挂4万没人要，2.8万才有人要说明这个价格才是真实的。如果连价格的锚都找不到了，说明房子就没有流动性了，你根本卖不出去；
7.房子这种超级大宗资产，只能提前卖在上涨阶段，虽然损失利润但起码能出手，不像股票，房子最大的问题在于流动性，一旦预期转向，再想出手就费劲了，价格可能闪崩；
8.消费品越打折越敢买，具备投资属性后，越打折越不敢买。
9.从未来角度看，首付比例下调的空间依然存在，但幅度可能有限，未来政策改善思路可能将更多集中在税费减免层面；
10.大家思考问题，尽量把问题尽量放大或尽量放小 ，你就会看清很多事情。
对于普通百姓，刺激楼市下，大家看到了有房的机会，有了房子，要还贷款，加紧努力工作干活造福社会，促进社会发展！
对于有钱人家，多买几套心仪的城市的房子，付20%，然后作为自己的资产，做抵押什么的还可以拿到更多现金流。
对于银行，贷款业务及收益增长起来了。
每个人都看到了希望和未来！
至于是好是坏，作为普通百姓，只能说，量力而行，冷暖自知。
