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报告标题：二级市场行情震荡，保障房类REITs表现较优——REITs周度观察（20250331-20250403）报告发布日期：2025年4月6日分析师：张 旭 执业证书编号：S0930516010001分析师：秦方好 执业证书编号：S0930524080001联系人：李爱娅（光大非银研究员）
摘要
1、 二级市场
价格走势：2025年3月31日-2025年4月3日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs的二级价格整体呈现先跌后涨的趋势：加权REITs指数收于135.63，本周回报率为0.65%。
与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>REITs>纯债>原油>可转债>A股>美股。
从项目属性来看，本周产权类REITs和特许经营权类REITs均呈现震荡趋势，产权类REITs的涨幅更大。
从底层资产类型来看，本周保障房类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为保障房类、消费类和水利设施类。
从单只REIT层面来看，本周公募REITs涨跌互现，有40只REITs上涨，有24只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是汇添富上海地产租赁住房REIT、博时津开产园REIT和红土创新深圳安居REIT。
成交规模及换手率：从底层资类型产来看，本周公募REITs成交规模有所下滑，保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的64只REITs周内总成交额为26.7亿元，周内区间日均换手率均值为0.95%。
从单只REIT层面来看，本周单只REIT成交规模和换手率方面表现持续分化。成交量方面，周内成交量前三的是汇添富上海地产租赁住房REIT/红土创新盐田港REIT/中金普洛斯REIT；成交额方面，周内成交额前三的是汇添富上海地产租赁住房REIT/华夏中国交建REIT/中金安徽交控REIT。
主力净流入：本周主力净流入总额为-873万元，市场交投行情延续震荡。从不同底层资产REITs来看，周内主力净流入额前三的底层资产类型是消费基础设施类/保障性租赁住房类/水利设施类；从单只REIT来看，周内主力净流入额前三的REITs是华夏华润商业REIT/汇添富上海地产租赁住房REIT/中金普洛斯REIT。
大宗交易：本周大宗交易总额环比上周大幅增加。本周周内有4个交易日有大宗交易成交，大宗交易总成交额为54068万元，星期三（2025年4月2日）大宗交易成交额是周内单日最高，为14905万元；单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是易方达深高速REIT/华安外高桥REIT/华夏华润商业REIT。
2、一级市场
本周，有一只REIT产品新增上市：汇添富上海地产租赁住房REIT于2025年3月31日上市，资产类型为保障性租赁住房，发行规模为13.62亿元。
本周，无REITs产品的项目状态得到更新。
3、 风险提示
1） 警惕REITs二级市场价格波动风险；2） 警惕政策不及预期风险；3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。1、二级市场
1.1 价格走势1.1.1 大类资产层面2025年3月31日-2025年4月3日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs的二级价格整体呈现先跌后涨的趋势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于868.54和1078.09，本周回报率分别为-0.23%和0.63%；加权REITs指数收于135.63，本周回报率为0.65%。
与其他主流大类资产相比，我国公募REITs于本周表现较好：美股回报率为-4.46%、A股回报率为-1.21%、可转债回报率为-0.84%、纯债回报率为0.6%、黄金回报率为0.98%、原油回报率为-0.04%（在本篇报告中，若无特别标明，“回报率”即为“本周回报率”，下同）。回报率由高至低排序分别为：黄金>REITs>纯债>原油>可转债>A股>美股。（本周回报率计算公式为：(本周最后一个交易日的收盘价/上周最后一个交易日的收盘价)-1，下同）。
1.1.2 底层资产层面
从项目属性来看，本周产权类REITs和特许经营权类REITs均呈现震荡趋势，产权类REITs的涨幅更大：产权类REITs加权指数收于147.52，回报率为0.85%；特许经营权类REITs加权指数收于117.18，回报率为0.41%。
从底层资产类型来看，本周保障房类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为保障房类、消费类和水利设施类，其加权指数分别收于129.76、148.36和126.42，回报率分别达2.19%、1.44%和1.39%。
1.1.3 单只REIT层面
本周公募REITs涨跌互现，有40只REITs上涨，有24只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是汇添富上海地产租赁住房REIT、博时津开产园REIT和红土创新深圳安居REIT，涨幅分别为5.51%、3.93%和3.79%；跌幅排名前三的分别为华泰南京建邺REIT、建信中关村REIT和浙商沪杭甬REIT，跌幅分别为2.04%、2.02%和2.02%。年化波动率方面，除了本周新上市的汇添富上海地产租赁住房REIT，波动率排名前三的分别是华夏金茂商业REIT、华泰南京建邺REIT和招商基金蛇口租赁住房REIT，年化波动率分别为37.28%、35.45%和33.75%。
1.2 成交规模及换手率
1.2.1 底层资产层面
本周公募REITs成交规模有所下滑，保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的64只REITs周内总成交额为26.7亿元，周内区间日均换手率均值为0.95%，成交规模较上周有所下滑。成交额方面，周内成交额前三的REITs资产类型是交通基础设施类/保障性租赁住房类/园区基础设施类，成交额分别为7.12/5.31/4.87亿元；换手率方面，周内区间日均换手率前三的REITs资产类型是保障性租赁住房类/水利设施类/生态环保类，分别为2.26%/1.11%/1.07%。
1.2.2 单只REIT层面
本周单只REIT成交规模和换手率方面表现持续分化。成交量方面，周内成交量前三的是汇添富上海地产租赁住房REIT/红土创新盐田港REIT/中金普洛斯REIT，分别为0.66/0.36/0.26亿份；成交额方面，周内成交额前三的是汇添富上海地产租赁住房REIT/华夏中国交建 REIT/中金安徽交控REIT，分别为2.40/1.25/1.04亿元；换手率方面，周内换手率前三的是汇添富上海地产租赁住房REIT/中信建投明阳智能新能源REIT/工银蒙能清洁能源REIT，分别为44.22%/9.32%/8.04%。
1.3 主力净流入及大宗交易情况
1.3.1 主力净流入情况
本周主力净流入总额为-873万元，市场交投行情延续震荡。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，周内主力净流入额前三的底层资产类型是消费基础设施类/保障性租赁住房类/水利设施类，净流入额分别为933/700/360万元；从单只REIT来看，周内主力净流入额前三的REITs是华夏华润商业REIT/汇添富上海地产租赁住房REIT/中金普洛斯REIT，净流入额分别为2239/1718/453万元，连续流入天数分别为5/-1/1天。（注：连续流入天数为负表示的是在一定的时间周期内，资金连续从该REIT流出的天数；本周连续流入天数的计算方法是从周末向前追溯，资金连续流入的天数。）
1.3.2 大宗交易情况
本周大宗交易总额环比上周大幅增加。本周周内有4个交易日有大宗交易成交，大宗交易总成交额为54068万元，星期三（2025年4月2日）大宗交易成交额是周内单日最高，为14905万元；单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是易方达深高速REIT/华安外高桥REIT/华夏华润商业REIT，成交额分别为9813/9755/6730万元，对应平均折溢价率分别为-1.10%/+1.54%/-1.76%。
2、一级市场
2.1 已上市项目截至2025年4月3日，我国公募REITs产品数量达64只，合计发行规模达 1697.36亿元。从底层资产类型来看，截至2025年4月3日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元。本周，有一只REIT产品新增上市：汇添富上海地产租赁住房REIT于2025年3月31日上市，资产类型为保障性租赁住房，发行规模为13.62亿元。
2.2 待上市项目根据上交所及深交所项目动态披露，共有16只REITs处于待上市状态，其中12只为首发REITs，另外4只为待扩募REITs。本周，无REITs产品的项目状态得到更新。
3、风险提示
1）警惕REITs二级市场价格波动风险；2）警惕政策不及预期风险；3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。