我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，五大新城可以考虑吗？比如松江佘山那边别墅和临港的房子，但是临港离市中心是不是太远了点？

沪叔：你好，五大新城是城市副中心规划，您的预算考虑五大新城不会顶满，佘山的别墅因为数量很多，而且佘山本身没有特别大的规划，不适合投资，临港的房子适合投资的，目前临港的规划前景很好。临港那边适合投资的新房，是需要临港3.1的人才户口优先购买的，比较困难买到。

提问：沪叔，你好，今年30出头，想要在上海买房安定下来，预算不够，计划是先买套二手小户型房子，过2、3年收入提升后再换掉，想买自住兼投资的房子，这样可以吗？

沪叔：你好，具体怎么买房还是要看你的预算，首先买几百万的房子要慎重，首房首贷的资格要珍惜，置换不容易，涉及各种税费、交易费，七七八八费用折腾下来，结果发现没赚什么。自主兼投资这种想法是很理想的，投资买房和刚需买房是两种打法，投资看重涨幅收益，最好是大片空地，各种配套、产业、人才都是从0到成熟，这样的区域板块买起来搏击性极大，刚需自住看重生活交通和居住体验，地铁要有，基础配套要有，追求很高的收益就不可能有很幸福的居住体验，两者能同时满足，一个字“贵”

提问：沪叔好，佘北家园的次新动迁房环境不错，佘山外国语学校，在赵巷地铁站和佘山地铁站之间，但两个都不近，都在3.5km以上。请问有投资价值吗？是否可以承接九亭、泗泾的溢出需求和大虹桥的溢出需求，多谢解答。

沪叔：你好，佘北动迁大居从自住方面优势就是当下单价便宜，未来生活配套会越来越完善。

缺点就是通勤不算方便，居住人群比较固化，基本难有较多涨幅，投资意义不大，属于跑输大盘的版块。

提问：沪叔，你好，感觉川沙的房价不算高，请问川沙的房子适合投资吗？

沪叔：你好，川沙虽然比较偏远，但是这个板块在上海2035年规划定义为城市副中心，未来新增轨交、上海东站，板块内的教育教育中等，现在房价不贵，未来利好持续。

提问：沪叔，你好，买房到底要不要看规划呢？

沪叔：你好，现在地段的价值已经是一个共识，市区这也很少有新增地块可供开发，所以发展新区、新城就是城市发展不可跨越的一步，买房看规划就是新的口号，那买房看规划就是万能解药吗？很显然不是。上海在过去二十年也有很多失败规划，比如二十年前的奉贤海湾，当时被列为世界九大湾区之一，开发了商业，大学城，还花重金建设碧海金沙。

后来也知道部分项目并没有成功落地，写字楼项目也多有烂尾，奉贤海湾在地产黄金年，但都远远落下脚步。

二零一零年后，南翔喊出了cbd的口号，让南翔成为当时最热门的板块之一，百万方办公体量超三十栋的办公大楼，当时的南翔风头无量，十年过去cbd只能出现在南翔新房售楼处区位图上，当初的办公楼也没有被取消，只是变成了商住出现在市场上，没有比南翔商住更密集的区域了。随着南翔板块的新房逐一售罄，南翔cbd的宣传口径也逐渐隐没于楼市之中。

尽管南翔到如今已经成长为外环板块中较为宜居的区域之一，但显然与当初的规划背道而立。

那买房看规划是错的吗？当然也不是，有太多新区建设的成功范例了，过去的市场行情已经成功教育了所有人，大批吃螃蟹的人尝到了甜头。但请记住，时代的主旋律已经发生了变化。

房价涨幅的背后是复杂的经济规律，但对于大多数人来说，思考这些背后的因素是困难的，是反人性的。那开发商库存需要消化，zf需要土地出让金和税费收入，房地产策划也需要买房养家。将复杂的经济规律简化成宏大规划的某一名词，通过营xiao当手段进入购房者的心智是较为有效的手段之一。

不过在如今的市场环境下，城市发展在放缓、置换成本越来越高，买房还是更要从自身需求出发，只能改善未来自住环境的才算是有效规划。买房还是要看两三年内能落地的规划，如果规划时间拉长，落地可能会有各种问题。曾经一个朋友零五年去看浦东大华锦绣华城，当时的案场说这里有七号线和十三号线，结果13号线等了十四年才通车。

做一个刚需，需要好的、通勤、不错的学校、能丰富下班生活的商业，未来的置业之路，要从能从自身需求出发，不要被市场的喧嚣所误导，匆忙给自己未来若干年的岁月买来了一片荒芜。