近日，由瑞思不动产金融研究院、中国建设银行、中国国际工程咨询有限公司联合主办的大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会在广州落下帷幕。以下为美国国家REITs协会（Nareit）首席执行官Steven Wechsler在会上的致辞。

大家好，我是Steven Wechsler，Nareit的首席执行官。

Nareit于1960年在美国成立，致力成为全球REITs和与美国市场利益相关的上市不动产公司的代表。Nareit成员包括世界各地持有、经营和投资不动产的REITs和不动产公司，以及为这些公司提供咨询、研究和服务的公司和个人。我们积极向政策制定者和全球投资界倡导以REITs为基础的不动产投资，努力确保各类投资者都能从不动产投资中获益。

REITs助力商业不动产和基础设施的开发和投资，为大类资产引入全球资本，并鼓励各主体持有商业不动产和具有战略重要性的基础设施资产。REITs这一金融工具为不动产提供了规范、市场导向的融资方式。它提供了海内外资金，降低了在变化环境下开发不动产的成本。REITs鼓励不动产的股权融资，提高稳定性，降低不动产的金融风险。它还为个人投资者提供了不动产投资机会，帮助他们实现金融安全、财富管理与退休储蓄。

REITs投资者获得的回报与其他类型的商业不动产高度相关。历史上，REITs为世界各地的投资者提供了稳定的收入流、多样化资产选择和长期的资本增值，这主要归功于对专业管理的不动产的长期投融资体系。因为REITs通常在证券交易所上市，所以易于买卖，而且与其他形式的商业不动产不同，各资金体量的投资者都可以购买。REITs投资者可以轻松构建不同类型资产和地域的多元化投资组合。

Nareit总结了REITs自60多年前成立以来在世界各地的迅猛发展，以及REITs模式为社会、经济发展和投资者带来的益处。目前已有40多个国家和地区颁布了REITs立法，这些国家和地区的GDP占全球的83%，总人口超过50亿。

多年来，REITs的数量和股票市值都在急剧增长。30年来，我们从2个国家的120家上市REITs发展到40多个国家和地区的893家上市REITs。全球REITs市值从1990年的87亿美元稳步增长到2022年的1.9万亿美元。过去几年里，包括中国在内的5个国家推出REITs立法，其他4个包括阿曼、葡萄牙、斯里兰卡和沙特阿拉伯。在此期间，上市REITs的数量增加了33%（222个），其中大部分增长发生在亚洲。在亚洲，REITs的数量从141个增加到223个。这种全球增长证明了通过REITs方式在不动产领域进行投资的成功和长期性。

鼓励世界各地发展REITs一直是Nareit的长期目标。Nareit还通过不动产股权证券化联盟（REESA）在全球范围内支持以REITs为基础的不动产投资。REESA是一个由具有代表性的不动产行业组织组成的全球联盟，重点关注世界各地的REITs制度和在证券交易所上市的不动产企业，旨在促进全球不动产资产证券化领域的投融资发展。

至于美国的REITs，我们已经经历了60多年的学习和成长，我可以说，在可预见的2024年及未来，以REITs为基础的不动产投资拥有坚实的基础。如今，REITs在美国持有超过4万亿美元的商业不动产资产，其中2.5万亿美元在公开市场筹集。Nareit的研究表明，超1.5亿美国居民直接或间接持有REITs。过去几十年来，美国REITs市场的一个重要发展是资产类型的演变。过去20年里，REITs行业的资产构成发生了巨大变化。如今，与数字经济相关的不动产占美国股票总市值的35%以上，而2000年这一比例仅为12%（主要是传统仓储物流）。

随着经济不断发展，REITs持续助力能促进现代经济发展的不动产的开发和运营，并始终处在前沿地位。过去几年中，我们学到的最大经验可能是：在不动产企业的经营过程中，增强资产遭遇风险时的韧性具有无可比拟的重要性，REITs企业在2008年金融危机中也有亲身体会。由于具备风险意识，在2020年公共卫生事件给经济带来冲击时，美国REITs资产负债表非常稳健，流动性十分充裕，物业类型多元而分散。如今，REITs持续以强劲的资产负债表经受住了当前经济环境的考验，并为2024年可能面临的趋势做好了准备。

我们对REITs的未来持乐观态度。随着世界的联系日益紧密，各国都在努力创造、更新和维护我们生活和工作的环境。我们将REITs视作一种不可或缺的资源，鼓励市场化机制和原则，拓宽不动产的配置范围，有效地引导资本入局不动产领域。REITs模式的发展广泛提高了不动产的收益，有助于支持经济发展、稳定商业不动产市场。

感谢中国REITs论坛今天给我这个机会与大家交流，我感到十分荣幸。在你们继续推动中国REITs发展之际，我在此向你们致以最良好的祝愿。

我非常期待2024年在中国再次与大家见面，谢谢！