作为国内首家实现B转A的民营房企，新城控股（601155.SH）一直是备受瞩目的存在。
3月28日，新城控股发布2024年年度报告，在深度调整的房地产行业中，这份报告似乎展现出公司脱险企稳的态势。2024年，新城控股实现的归母净利润为7.52亿元，同比增长2.07%，扣非后归母净利润为8.70亿元，同比增长183.07%。
然而，虽然其归母净利润止住了从2021年以来的一路下跌，但新城控股的营收却是自2022年以后再次暴跌，2024年新城控股实现营业收入889.99亿元，同比下降了25.32%。
4月1日，新城控股旗下新城悦服务突发公告称暂停交易，并推迟年度财报发布，原因是审计过程中发现与关联方存在异常资金往来，需进行进一步核查。
无独有偶，新城控股的2024年年报也存在审计问题。早在3月28日，新城控股刚披露的2024年报，就已被致同会计师事务所出具了带有“持续经营重大不确定性段落”的非标审计报告，这已经是其连续第二年遭遇类似审计意见。根据相关规定，若2025年无法改善这一状况，新城控股将面临被强制退市风险。
截至2025年4月15日，新城控股收盘价为12.66元/股，相较于前一日下跌了0.06元，跌幅0.47%，总市值285.56亿元，市盈率（TTM）为37.95倍。
回顾近年来的股价走势，可谓跌宕起伏。自2019年董事长王振华事件爆发后，股价一度遭受重创，从当时高位大幅回落。此后虽有一定程度的修复，但随着房地产行业整体下行压力加大，股价又再次陷入低迷。市值方面，从曾经的高光时刻不断缩水，如今的285.56亿元市值与巅峰时期相比，不足1/4。
地产主业再次暴跌，商业板块难救业绩
新城控股曾乘着21世纪初的房地产浪潮崛起。1993年，公司开启了房地产开发经营之路；2002年，住宅开发业务拓展至长三角沪宁沿线，实现城市公司向区域公司的跨越；2015年A股上市，2017年销售额突破千亿元，2018年销售额超两千亿元，跃升TOP10房企行列。然而，2019年，公司原董事长王振华因涉嫌猥亵儿童罪被刑事拘留，让新城控股的高速发展戛然而止；随后，王振华之子王晓松上位，开始收缩业务，但这在一定程度上反而躲过了房地产爆雷潮。
但当下，新城控股的业绩问题逐渐凸显，尤其是地产主业呈现出断崖式下滑态势。
2024年，新城控股在房地产开发销售方面实现的营收为760.41亿元，同比下降29.16%；毛利率较上年减少2.19个百分点，仅为11.72%，创下历史新低。而占比总营收高达85.44%的房地产开发销售业务的暴跌也是新城控股自2022年以后再次营业总收入暴跌的“罪魁祸首”。
在具体指标上，2024年，新城控股实现合同销售面积538.82万平方米，同比下降44.38%；完成合同销售金额401.71亿元，同比下降47.13%。
进入2025年，情况并未好转。在房地产开发销售方面，2025年前3个月，新城控股累计取得合同销售金额约51.02亿元，同比下降57.29%，累计合同销售面积约65.77万方，同比下降60.18%。其中，今年3月份单月实现合同销售金额约21.27亿元，同比下降49.79%；合同销售面积约27.15万方，同比下降52.32%。
图源：新城控股2025年3月份及第一季度经营简报
在全面下跌的业绩中，新城控股唯一的亮点便是其物业出租及管理业务。2024年该项业务贡献营收120.29亿元，同比增幅13.15%，毛利率70.17%，同比增加0.27个百分点。
经营性现金流同比暴降85%，审计提示流动性和资金错配风险
在房地产开发销售业务“跌跌不休”之际，新城控股自然要大力关注业绩中唯一的亮点，试图将“商业运营”打造成另一支柱，实现“地产开发+商业运营”双轮驱动。
年报显示，2024年，新城控股实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%；据经营简报，今年一季度，新城控股实现商业运营总收入即含税租金收入34.48亿元，包含了商铺、办公楼及购物中心租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入，较去年同期30.39亿元增加了超4亿元，同比增幅13.46%。
其中，2024年新城控股物业出租及管理业务板块带动全年近半毛利润，毛利贡献达到了84.4亿元，成为了公司的“现金奶牛”与“利润奶牛”。
但在新城控股对商业运营板块寄予厚望的同时，公司又对旗下吾悦广场大量抵押以换取融资。截至2024年底，吾悦广场共1214亿元资产中，已有1025亿元被用于抵押融资，抵押率达84%；2024年，公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。
图源：新城控股2024年度财报
大量资产被用于抵押融资，说到底，严峻的债务和现金流形势限制了新城控股进一步发展，也威胁了目前的业绩发展成果。
房地产开发销售业务的萎缩带来的首要挑战便是新城控股的现金流问题。2024年，公司的经营性现金流快速枯竭，全年经营活动产生的现金流量净额仅15亿元，相较去年大幅下降了85.11%，是自2021年以来的最差水平；并且，2024年第三、四季度的经营性现金流甚至是净流出状态。
新城控股的资金缺口目前非常大，截至2024年末，货币资金账面余额仅102.96亿元，其中37.00亿元受限；与此同时，一年内到期的非流动负债高达120.79亿元，应付票据及应付账款更高达456.90亿元。
上文提到的带有“持续经营重大不确定性段落”的非标审计报告便是致同审计针对现金流状况的风险提示。在审计报告中，致同指出，截至2024年底，新城控股流动负债超出流动资产150.67亿元，有息短期债务合计119.88亿元；基于上述指标，致同认为存在可能导致对新城控股公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。而新城控股已连续两年出现这一严重资金错配，若2025年无法改善，极有可能触发退市新规。
图源：公司公告
据2024年财报，未来一年内，新城控股还面临着约6亿美元境外债券、37亿元境内债务以及45亿元的银行贷款。
值得关注的是，公司经营性负债长期处于高位。自2019年起，新城控股的应付账款大幅增长，2019年达到347.75亿元，同比大涨四成；2020年继续上涨至510.43亿元，同比大涨近五成。此后每年基本维持在500亿元左右，截至2024年末，仍高达452.68亿元。如此庞大的应付账款，反映出公司对下游供应商、工程方资金的长期占用，不仅影响公司信誉，也可能导致供应链合作受阻，进一步加剧公司运营风险。
图源：新城控股2024年度财报
随着创始人王振华的回归，新城控股再次经历大规模人事变动，2025年2月，新城控股宣布撤销副总裁毛峰的职务，这是自2020年以来核心高管的又一重大人事变动。
更令人忧心的是员工的遭遇。据某离职员工透露，2023年新城控股总部强制推行末位淘汰，各部门裁员比例高达20%，且存在拖欠绩效奖金的情况。据媒体报道，上海某区域公司甚至出现员工集体讨薪事件，劳动仲裁案件数量同比增长超50%。
新城控股虽然在2024年稳定了归母净利润，但年报中透露的风险更令人担心。业绩层面，地产主业下滑严重；债务和现金流方面，资金链紧绷，违约风险高悬；人事与内部管理上，动荡不安。如何度过艰难的下行周期，是回归的王振华要认真面对的问题。（《理财周刊-财事汇》出品）
