内审干货——制造业投资建设项目，怎么审计？

ID：内审师修行与实战

受关注小编的同行要求，想让聊一聊非地产业投资建设时，怎么审？

比如：盖厂房、盖宿舍、盖配套设施等等。

从事地产审计的小编，对项目投资建设的审计属于日常工作：从可研、土地一级开发、拿地、报批报建、勘察设计、项目建设、预售和交房等等，每一环节，每一个专业口都曾涉猎。

但对非地产公司投资项目的审计，思考多日，没敢下笔，因为不知道怎么讲更合适。

小编也只能挑一些“干货”捞一捞，挑一些重大风险点讲讲，供大家参考！

1.采购，永远是大头

采购由预算控制，预算由设计控制，设计由项目定位和概算控制。

所以，审计采购前，可以先审造价预算，预算是招标控制价的来源之一，其次是市场价格调研，再次是供应商询价。

非地产行业投资建设，一般采用总包模式，很少走大清包（只分包劳务，材料全甲供）。

将整个项目的主要劳务和材料，大包给一家公司，仅有个别项目可能会分包，比如：设计、景观、消防、水电气暖等。

所以，最核心的采购是总包单位招标，一般需要找一个“招标代理”机构，帮着做手续，具体谁中标，还是需要自己公司操心。

关于采购的审计，本就不是一篇两篇文章能说清的，总包审计，主要看采购程序，预算、招标文件、投标报价，中标价等有无异常。

更多的审计时间往往用到了分包、甲供和零星采购方面！

因为不是地产行业，企业对这工程采购方面的控制程序和历史经验较少，也是最容易出问题的地方。

关于采购的猫腻太多：关系户、串标围标、回扣等等，这些舞弊事项，贯穿整个项目开发过程中，采购舞弊、预算造价回扣、现场验收舞弊、财务款支付回扣等等。

对于采购，关键审计要点：（1）供应商入围资格，重点看有没有资格，入围供应商是不是在一个档次等；（2）报价范围是否一致，非标准化的投资，都是各家报各自的清单，报价内容往往存在差异，造成招标比价毫无意义；可以对比合同清单，是否与预算清单和招标文件一致；（3）最低价中标，同等层次的供应商，肯定谁价底谁中标。

2.合同变更审计

合同执行中最怕是什么？就是合同变更，它包括，设计变更、现场签订、补充协议。

本来合同是5000万，施工过程中发现这缺一项内容，那需要提升一点品质，变着变着合同价，就搞成了6000万。

哪怕你合同签订的是包死价，仍旧会出现一笔又一笔的合同变更，而且是经过本单位签字确认的，所以，合同执行最大风险点就是：控制不住合同变更！那你就控不住成本。

审计时，重点关注设计变更和签订，对比设计图纸、预算造价、合同条款、现场情况来复核，这些变更与签订是否合理？

再细节一点：过程中没有制作变更签订单据，有没有签订补充协议？就怕等到结算了，出现大量的变更，价格又奇高，扯皮都扯不完。

所以，一单一算，一单一结，是过程成本控制的关键！

当然，也要关注其他节省成本的变更与签订，材料降配、工艺减少、小工程取消等等，该调减合同金额的而没调。

3.质量控制

如果你们有专业的工程师作为审计人员，那就好办，针对施工过程质量进行抽样审计，如：材料质量、施工工艺、成品质量等等。

如果非专业工程师，那就重点抽检“工程材料”的质量：品牌、规格型号、数量、进场验收手续等等。

如果内控流程不规范，很容易查出问题：假冒和伪劣都很常见。

可以重点抽样“甲指乙供”的材料，标准清晰，比较好审计。

4.进度控制

除了成本外，最令人头疼的就是施工进度了。

关于进度，主要有几类控制：项目全景计划控制、合同进度控制、分摊到年度、季度和月度的计划控制。

这几项计划管理一定要有，缺少任何一项，都是控制缺陷，而且要相互匹配！

审计时，你可以将三类计划合在一起对比分析：为啥月度计划晚于年度？为啥年度晚于合同进度？为啥合同进度晚于项目全景计划？

把这些原因找出来，问题与责任也就清晰了！

除此之外，还要看：逾期违约责任！原则上谁的责任谁负责，对于扯皮的事也可以跟进一下！

对进度控制的手段之一：进度款支付。

可以抽取进度款支付记录，查验施工进度是否达标，不要只看签字文件，要看现场实际进度。

往往能发现:未到合同节点就付款，款付完了，进度没跟上，又要钱。

总之，我们可以重点审计：工期安排的合理性？影响进度的原因与解决措施有没？该扣的逾期违约款扣没扣到位？进度款支付把控是否严格？

5.安全控制

对于安全控制，相关法律法规要求的很严格，可以参照相关文件进行审计。

审计关心的，主要是人身安全事故，避免不了的事故有很多，可以适当跟进一些事故的原因、责任与整改措施。

对于安全管理，审计可以重点抽取：三宝四口五临边、重要施工机械管理、消防管理等。

如果审计团队里有工程专业人员，那就可以随时抽样审计。

如果没有专业审计，那就陪同监理、施工单位等定期进行检查，也要查看现场安全管理措施是否执行到位，比如：现场工人安全帽戴了没？塔吊等大型设备有没定期检查？等等。

6.竣工验收与交房

项目最怕的就是烂尾！

对于制造企业投资建设的项目，如果出现烂尾，一般情况下不是合同款没付到位，而是钱都支付超了，活儿还没干完。

然后，开始扯皮，一拖再拖。

或者说，主体都弄完了，一些分项验收没有通过，如：消防、装修等等，人家钱都赚到手了，大不了质保金不要了也要撤。

此时，你又不得不接手。

竣工验收最大的控制仍旧是合同款，在签合同时就要约定好：竣工验收不通过最少10%的合同款不能支付。

先验收，再结算，再留质保金。

最怕的是：你还没竣工验收，就急着上设备，急着用厂房，人家后续施工肯定就不做了，打官司都不好赢。

7.财务控制方面

投资建设的重点一直都是：成本控制。而成本控制，始终离不开财务把关，作为财务口，不能只知道收票、付款、做账，重点是整体的成本控制。

（1）进度款支付，除了看签批手续外，一定要控制累计付款比例，要控制合同节点与付款的匹配度。

另外，对财务来说，进度款也要讲究一个“能拖就拖，能扣就扣”的原则！

（2）变更签订，财务要参与控制总量（地产企业一般不需要这样控制，因为他们的设计和造价职能比较完善），要死抠合同，如超出3%的不认可等等，变更签订未一单一算，未及时上报财务的不给付款。等等。

（3）发票管理，增值税能抵扣的就要求提供专票，不能抵扣的就走普票，以减少税务支出为核心，根据你们建设项目的最终用途进行税务筹划；

（4）关于资产确认，如果不急着抵押贷款或美化财务报告，就不要急着确认资产，毕竟，房产税也是一项不小支出。

（5）履约保证金一定要签订合同时约定清楚，必须上缴；质保金，一定要预留控制，不要为赶工期，说付就付掉了。

就说这么多吧，毕竟命题太大，很多细节照顾不到，仅供大家参考。

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