又一年结束了，惠州市惠城区河南岸街道办事处南阳苑小区业委会与班樟湖居委会今年闹了一整年的小区主导权之争，在新年到来之前有了新进展。
博罗县人民法院近日作出行政裁定书（2024）粤 1322 行初 667 号，原告业委会诉求被驳回，也就是被告河南岸街道办事处赢了官司。
但我认真看了这份判决书，觉得被告河南岸街道办事处及班樟湖居委会接到判决书后会欲哭无泪。
因为判决书虽然驳回了原告的起诉，但驳回的理由主要是因为原告作为单个业主并不具有原告主体资格及涉案《责令改正通知书》不属于行政诉讼受案范围。也就是这个官司不能打到法院来。
但判决书中却明确表明：南阳苑小区的业主委员会虽然任期届满，但其存续之法律效力仍应予以认可。
这才是南阳苑小区业委会最需要的判决结果！
法院判决
且听我慢慢道来：
惠州市惠城区河南岸街道办事处发给南阳苑小区业委会的涉案《责令改正通知书》，时间是2023年12月13日，内容是限令南阳苑小区业委会在2023年12月17日前将南阳苑小区有关财物、文件资料、印章移交给河南岸街道办事处班樟湖社区居民委员会。如不服本通知，可在6个月内向法院起诉。
南阳苑业委会及业委会3名主要成员在法定时间内提起行政诉讼，要求法院判决撤销该责令改正通知书。
有意思的是，法院受理后，2024年8月公开开庭审理了此案，2024年12月17日作出判决。时间正好一年。
但是，就在这一年间，南阳苑小区已发生了天翻地覆的变化。
居委会直接要求业主授权给自己
南阳苑小区建成于20世纪90年代，共有A、B、C、D四栋。因不满原物业的管理，小区于2016年10月成立业委会，任期3年。2018年6月，业委会聘请了新的物业公司，约定服务期5年。2019年8月，业委会认为物业公司没有完全按照合同约定的条款履行服务，通过业主大会投票表决解聘（终止）物业公司，并授权业委会组建小区物业管理服务团队。
但物业公司不服，向法院提起诉讼。官司打了近两年，2021年7月，物业公司撤场，业委会组建的物业管理服务团队开始对小区提供管理服务。
但是，社区居委会、部分业主、物业管理服务团队三方在小区管理方面多次发生纠纷，目前还没完全解决。
同时，小区业委会的换届工作小组曾于2019年9月、2021年8月、2023年6月三次发起换届选举工作，但均未成功。
三次换届申请均没成功
班樟湖社区居委会2023年11月30日给南阳苑小区业委会发来告知书称，南阳苑小区前业委会任期已于2019年年底到期，业委会任期届满，不得继续履行职责。应将所有资料、印章等交付下一届业委会，但由于下届业委会还没有投票产生，业委会将印章及财务管理权限等，上交社区进行代管。请予在三日内将属于业主大会、业主委员会的所有资料移交给属地居民委员会。
但业委会表示，可以将印章和资料等交给依法依规选举产生的下一届业委会，但不会交给社区居委会。
于是，就有了这份涉案《责令改正通知书》。
涉案通知书
今年3月21日，班樟湖社区居委会发出公告，称收到南阳苑小区20%以上业主联合签名，申请召开业主大会。
随后，社区居委会以电子表决的方式组织召开了南阳苑小区2024年首次业主大会，对相关事项进行了表决：一是终止现有物业服务管理人对小区的管理；二是授权居民委员会代行使业主委员会职责，并根据小区情况选聘正式的物业公司对小区进行物业管理。
表决结果显示，小区总户数280户，参与投票的业主户数为193户，占比为68.93%，其中90.67%的业主同意这两个议题。
居委会组织的业主大会投票结果
但公示投票表决结果后，部分业主对此次业主大会表决的事项提出了质疑，“当时让我们签名开业主大会进行投票的时候说的是小区改造的事，并不是表决的那两个事项。”一位业主说。
原业主委员会一再要求河南岸街道办事处和班樟湖居委会核实20%业主的签名信，但街道办和居委会均以保密为由拒绝公开，业委会只好对这份公开申请回复提起行政复议。惠城区政府复议裁定，认为应该有条件公开，要求街道办事处重新作出回复。
街道办事处只好将20%业主的签名信对申请人信息处理后给业委会核实，即业主们的真实情况无法核实。
业主申请书
从表面上看，这份签名书的内容没有什么问题，但我感到奇怪的是，这份打印的《南阳苑同意召开业主大会业主签名表》，分为三部分：征集意见书、签名表格、申请书。其中征集意见书和申请书上列明的事项竟然与后来居委会召开业主大会进行投票的议题完全一样！一般来说，就算有20%业主对小区现管理状况不满，要求开业主大会，也不可能立即形成如此统一并明确的意见，最多是要求重新选业委会成员或换新的物业公司。
而签名格上，更是直接注明：由居委会代行业委会职责。
20%业主签名表
2024年9月，班樟湖居委会组织召开南阳苑小区第二次业主大会，议题有2个：一是从两家候选物业公司中选聘出新的物业公司，二是在第二届业委会成立前，同意班樟湖居委会代为履行业主委员会职责，并对拒不撤场、不退还物业用房和公共物业部分等损害业主权益的相关责任人，委托律师提起诉讼。
而原业主委员会以第二届业委会筹备组名义也针锋相对贴出换届选举公告，组织召开业主大会，选新一届业委会。
居委会则公告称第一届业委会已经任届期满，第二届业委会筹备组未能在规定时间内召开业主大会，已自动终止换届选举工作，按业主大会和业委会指导规则，业主不得擅自以业主大会或业委会名义从事违法活动，保留追究相关人员的法律责任。
然后，11月份，新的物业保安在居委会负责人现场带领下，将原物业保安岗亭门锁及道闸，进行了拆除，换上新的。
这表示南阳苑小区已经由新的物业公司进驻管理。
居委会发出的告知书
在上述纷争过程中，最关键的焦点其实就是第一届业委会在任届期满后，因各种原因未能正常换届的时候，是否还有效？因为它决定了需不需要由居委会代行业委会职责，并由居委会召开业主大会、更换新物业服务人的合法性。
法院判决
2024年12月17日，博罗法院对此案作出一审判决。
本案有4个原告，其中一个是南阳苑小区业委会，另三个是业委会成员，即业主个人身份起诉。被告是河南岸街道办事处。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法撤销被告于2023年12月13日作出编号为0000767的《责令改正通知书》；2、本案的诉讼费由被告承担。
本案争议的焦点在两个：一是原告适格问题，二是涉案《责令改正通知书》是否可诉的问题。
居委会组织的业主大会其实只是入户叫业主投票
关于原告适格问题，原告称，南阳苑第一届业主委员会委员任期届满后，经业主大会授权业委会自行组建物业服务中心对小区进行物业管理，现小区的物业管理井然有序，河南岸街道办事处社会综合服务中心要求居民委员会代行业主委员会的职责，缺乏必要性。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”的规定，出现上述情况时，“可以”由居民委员会代行业委会的职责，并非“必须”交由居委会代行业主委员会的职责，需由居委会代管的前提是因业委会成员任期届满小区处于无人管理或委员人数不够导致业委会无法管理小区、业主的合法权益受到损害，且是否需要居民委员会代管应由业主大会决定，并非由被告决定。
而本案南阳苑小区第一届业主委员会虽然任期届满，但业委会一直有向被告提交相关申请、报告等要求被告指导、协助小区开展重新选举业主委员会成员的事宜，小区未能召开业主大会选举新的业主委员会原因是多方面的，前期系受疫情及物业服务诉讼的影响，客观上无法召开业主大会，后期系因被告怠于履行指导、协助的法定职责，导致小区未能召开业主大会。
博罗法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条及《物业管理条例》第十五条、第十六条、第十八条等规定，业主委员会成立及成员的选任体现的是全体业主的整体意志，是业主自治权行使的结果，也是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的载体、手段、形式，在全体业主未经法定程序更换业主委员会成员的情况下，即使业主委员会成员任期届满，但业主委员会这一载体、手段、形式依然存在，且从全体业主共同利益维护、物业管理区域内权利义务纠纷解决这一目的看，业主委员会的存续之法律效力仍应予以认可，否则不利于全体业主整体利益之维护，也不利于物业管理秩序之稳定。
同时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十八条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”业主委员会系由业主大会选举产生，按照业主大会议事规则确立，虽然案涉《责令改正通知书》与业主个体的利益有关联，但单个业主并不具有独立处分、决策小区公共事务的权利，应由专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主提起诉讼。因此，作为单个业主，3位业委会成员其并不具有对案涉《责令改正通知书》提起行政诉讼的原告主体资格。
业主大会投票前已经由居委会商讨选聘新物业事宜
关于涉案《责令改正通知书》是否可诉的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》和《广东省物业管理条例》第六十六条第二款规定：“业主委员会委员职务终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会，业主委员会任期届满后未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正，并给予警告。”本案中，被告对南阳苑小区业委会作出的涉案《责令改正通知书》，系被告为作出行政处罚决定而实施的准备行为，该行为属于过程性行为，不是行政处罚程序的终结，不属于行政诉讼受案范围，故根据上述规定，对原告请求撤销涉案《责令改正通知书》的起诉，依法应予驳回。
本案受理费 50 元（原告已预交），本院予以退回。
