今天，聊聊房价、居民债务和居民可支配收入的问题。

从98年房地产商品房改革以来，我国进行了多轮房地产宏观政策调控：下图可以看到，从98年至今，最严厉的可能就是13年2月份那波了。

全国首套购房首付一律按照最低30%执行，有些房价上涨压力较大的二城市（比如：深圳、广州、厦门、武汉、杭州等），二套首付最低高达70%。

然而10年过去了，2024年5月17日，我国推出了有史以来最为宽松的房地产政策，力度空前绝后。现在是首付历史最低，房贷利率历史最低，但是为何全国商品房的销售面积依然疲软呢？

这里我先放上年度全国商品房的销售面积数据：下图是1998年以来至2024年1季度的全国商品房的销售面积和销售额的演变。

15年的去库存和棚改货币化，让居民部门杠杆率（居民部门债务/GDP）持续攀升。从15年Q1的36.8%到24年Q1的64%。

上图也能看出来，15年的去库存效果很好，也很快，截至2024年4月，目前的商品房库存累计为7.5亿平方米，历史最高位为今年2月份的7.6亿平方米。从2月到4月份，少了约0.1亿平方米。但是现在库存依然高于2016年的水平。

那我们来看看517新政后最新的成交数据：

2024年5月17-6月10号，这期间，30大中城市中的一线城市商品房成交面积为229万平方米，同比去年同时期的338万平方米，降幅32.3%。

而2024年5月17日-6月2号的数据为同比降幅30%。8天的时间过去了，降幅还扩大了2个基点。这还是一线城市的数据，其他二三线的表现可能比一线的还要差一些。

另外，截至3月份，商业银行的净息差继续收窄，达到1.54％，后面只能再继续降低存款利率，不然，银行也吃不消。我去年文章也讲过，短时间不用担心房贷利率会上调，只有下调的可能。

2015年，那个时候城镇居民的总收支结余（可以理解为多年攒下来的老婆本）增幅在2位数。购房负担率也还有增长的空间。政策一宽松，居民部门再一次扛起大旗开始新一轮的加杠杆周期。

这背后的本质是：土地财政和房价上涨带来的快速财富效应（经济高速增长）让你我他都上瘾。一会半会很难戒掉。形成了高度的路径依赖和财富惯性。

两份正经工作，一个每月挣5万，一个每月挣5000，你选哪个？

但是从居民可支配收入占GDP比例来看（负债能力的表现）。我们远不及美日。但是！我们居民的债务占比可支配收入的比例却高出美日一大截。

能持续下去吗？现在的各种因素、内外环境和15年以前一样吗？居民还具备再次加杠杆的条件吗？

房地产占比GDP太重（贡献3-4成的财政收入，而消费占比依然很小37%左右），一旦房地产表现没那么好了，会很麻烦。

我认为，居民部门的杠杆率和总负债率必须至少要降到15年或者之前的水平才有可能企稳。

另外人口问题也将是未来长期掣肘房地产的一个重要因素。人口负增长已经从2022年开始了。

当企业和居民部门不再或者不敢借贷，投资生产经营消费的时候，市场的资金只能是空转。此时货币政策也会失效。至于财政发力，关键还是分配的问题。

可以确定的是，本次的地产周期和以往任何一次都不一样，杠杆真的不能再加了，歇一歇，先慢慢消化之前加的杠杆。

社会就业问题大部分是靠民营企业的，而现在固定资产投资中的民间投资占比已经从13年的63.09%，下降到了23年的50.4%。且民间投资累计同比增速已从2011年的35%降到了现在的0.3%。

纠偏(错)要尽快，多大的代价都是最小的代价‬，转‬发‬互联网