幸福，有的时候来的就是这么突然~

昨天上午，“一行一局一会”在新闻发布会上，就金融支持经济高质量发展有关情况进行介绍并回答有关问题。

政策利好比较多，但和我们有密切关联的，主要还是这两条：

引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。

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在今儿，我们再来好好唠唠，关于这一次王炸利好下，大家非常关注的几个信息~

话题之前，有一个提醒：目前西安还没有执行低利率和存量房贷利率下调的动作，切勿上当受骗！我们也会时刻保持关注，如果有最新动态，我们会第一时间分享给大家。

什么时候能执行？

回归正题，作为咱们背房贷的朋友们最关注的大事，昨天潘行长在系统介绍政策后，也提醒了大家：

我们近期会正式发布这个文件。因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备，估计银行很难马上给你办这个事情，所以大家不要今天下午就跑到银行去了。

不过，作为老百姓期待的大事，这个事可以说是慢不得。

在今天中午，新华社也发文《房贷利好政策何时落地》，在内容中，也透露了因为涉及借款人众多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备，比如进行修订合同文本、改造调整系统等。

同时，也有媒体在采访多家银行，在采访中，有银行表示“政策落地应该不会太慢，预计月底前，我行就会跟进出台一些方案”，也有银行表示“正在积极研究相关方案和具体操作细则。同时等总行制定细则和具体执行标准，预计落地节奏会加快。”

哎~看到这里估计有不少朋友心里犯嘀咕，这银行不会又是一个拖字诀，等落地遥遥无期吧？

其实不然。我们来看下去年政策落地执行时间线（以中国银行为例）：

2023年8月31日，央行＆国金监发文《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》；2023年9月1日，央行陕西省分行明确《陕西省首套住房商业性个人住房贷款利率下限》；2023年9月1日，中国银行发布《关于存量首套住房贷款利率调整的公告》；2023年9月7日，中国银行发布《关于开展存量首套住房贷款利率调整的公告（9月25日起）》；2023年9月22日，中国银行发布《存量房贷利率调整功能操作指南》；2023年9月25日，收到房贷利率下调通知，一开心点了个优质三秦套餐。

所以，大家不用太过于急切，毕竟事情已经板上钉钉，我们先静候央行发布具体细则后，各家银行就会积极跟进。从采访来看，预计最快在国庆前后就能有细则落地~

这次二套房能享受吗？

能。

相较于去年8月央行执行的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，这次在发布会上，并没有特别提及首套，这也就意味着很大程度上是面向所有存量住房贷款利率下调。

需要注意，目前执行细则尚未出炉，具体执行还是以官方为主。

不过根据2023年8月《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，以及今年以来多城市对于首套房认定标准的放松，大家可以根据自己的实际情况，看二套房是否满足首套房认定标准，然后申请执行即可。

如何调整？

虽然目前央行并没有出台具体细则，但从潘行长介绍政策中“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近”来看，意味着具体执行将接近放款执行利率。

需要注意，随着2023年央行发布的关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知，近两年存量房贷利率的政策不断调整，全国各省市有了不同的房贷利率调整计算。

比如西安，随着首套房贷利率和政策调整下，目前一共有这么几档。

2022年5月29日以前的，按照lpr执行；2022年5月30日-2024年5月，按照lpr-20bp执行；2024年5月24日（左右）至今，新房按照lpr-40bp执行。

按照西安来看，以1月1日为重定价日来看，新房方面已经和当前执行利率相差达75bp。

如果按照平均下降50bp来看，以1月1日为重定价日计算。

意味着三个时间段，在调整后最高利率在：

2022年5月29日以前的，可以享受4.2%-50bp=3.7%；2022年5月30日-2024年1月的可以享受4.2%-20bp-50bp=3.5%；2024年2月后由于lpr两次下调，再减点已经大于目前新房执行利率的3.45%，所以很可能不执行，或按照分区细化执行。

甚至，在这一轮调整下，原本并没有减点的2022年5月29日以前的朋友们，降幅并不只有50bp，甚至更大。而后续2024年买房的朋友们，由于已经享受低利率，享受减点福利并不大。

而这样的主要作用就在于，逐渐拉近存量房贷利率与现行新房执行利率相当的区间范围内。

尤其还有二套房，二套房存在2023年9月之前（高加点）-2023年9月至2024年5月23日（+20bp）-2024年5月24日至今（-5bp）的变化，这一轮政策调整，也很有可能会将早期的高加点拉低，降幅相应也会大于50bp！

也就是说，首套和二套在新调整下，高加点会多减一些，低加点甚至减点会少享受一些，然后整体平均算下来就是50bp左右。

除了城市自身内首套、二套的变化调整外，平均下调50bp的空间，主要可能还来自城市之间的差异。

例如西安在上一轮调整时就非常简单，以2023年5月29日划分，之前为lpr，之后为lpr-20bp。但其他城市并不一样，尤其是一线城市，存在不同周期下的加点、减点。

随着后续政策的调整，一线城市加点周期下的高利率已经逐渐和当下3.45%的普遍利率存在非常大的空间，所以调整受利的，也很有可能是这些曾经在调整后依然有加点的城市。

总结一下，这一轮调整，如果是以城市为主调整降幅50bp的话，本身存在高加点的朋友降幅也就越大；如果是以全国为主调整降幅50bp，存在高加点的城市降幅越大。

不过，再次提醒一句目前由于官方尚未出炉相关执行细则，具体还是以官方为准。

那么能省多少钱？

按照100万贷款，200万贷款、300万贷款来看，以4.2%＆4.2%-50bp来计算，分别可以省287.34元、574.68元、862.03元，合计分别可以省10.3万、20.6万、31万。

从整体来看，几百块的减免，其实并不算非常爆炸的利好。毕竟本质上降低存量房贷利率只是缓解了背房贷的朋友们的月供压力，并不会形成什么高刺激利好迅速激活楼市。

但换个角度思考，降低利率减少月供支出，也意味着变相增加背房贷朋友们的可支配资金，一方面能够激活原本低迷的消费意愿，另一方面，也减小了房屋的持有成本，变相提高租售比。

尤其是租金收益本身相对较好，但只是受到市场预期影响想抛售的房东们，是否会在这轮救市下，减少抛售意愿？继而稳定二手房市场，最终稳定整个市场。

值得期待。

二套房下调至15%，要不要心动？

这一次，可以说是真下了大招，香还是很香的。

但在发布会上，也明确了“各个地方可以因城施策，自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区内的最低首付比例下限”，这意味着能否执行，具体还要看地方、银行的跟进意愿。

同时，还有一点，我们需要再次呼吁。

目前的新房刚需、二套改善群体，其实缺的不是首付、不是想买的意愿，而是相匹配的产品、能够过关的品质以及稳定的资产安全保障预期。

而这些，在当下很多城市发布的宽松政策中，其实是缺位的。

尤其是在当下，我们并不能任由市场“野蛮生长”，而是更应该一边在宽松环境下呵护房企和市场能够渡过难关，一边更要用严格、严苛的约束条件来让房企打造真正的“好房子”！

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