乐居网年中策划《2023，我们想跟这个楼市谈谈》正在进行中，本期话题为“下半年的楼市，能复苏吗？”。2023的下半年已经是进行时了，我们想用最平实的方式告诉你，上半年这个楼市都发生了什么，真正卖掉的房子有多少，房价到底跌了吗，下半年的楼市将会发生什么，未来的市场走向如何？让我们用大家都能看懂的方式，一起跟这个楼市谈谈。
我们邀请了四位全国重点城市房产专家，针对哪些因素会影响楼市复苏、楼市复苏的可能性、下半年是否有重大利好政策发布以及对于买房者的购房建议等问题，各抒己见。综合梳理专家观点的同时，我们也盘点了2023上半年楼市调控的方方面面，以期能为下半年楼市复苏做一次较为精确的预测。
2023年下半年，楼市复苏的可能性有多大？
在楼市能否复苏的问题上，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓较为乐观地表示：整体来看，考虑到去年下半年尤其四季度楼市受到疫情的冲击甚广，而今年来自楼市、行业及宏观等各方面的利好要素正在逐渐生效，全年楼市弱复苏的态势还是可以保持。易居研究院研究总监严跃进认为有一定难度。但也不排除有复苏的可能。他认为即使有行业复苏苗头，往上拉的幅度可能没那么大，也需要更长的时间。
“现在全国市场分化情况比较严重，我们要分城市类型来看。一线城市整体比较平稳，上涨和下跌的概率都不会太大。而三、四、五线城市则比较难，库存难以去化，供大于求，目前很难实现复苏。另外，经济基本面复苏，会带动楼市复苏。”这是合硕机构首席分析师郭毅的观点。
哪些因素有利于楼市复苏？
谈到楼市复苏有利因素，南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉总结为：政策面的利好，前期积压需求的释放，开发商的降价保量的措施，都会对市场复苏有正面影响。
严跃进表示：更加宽松的政策环境面对楼市复苏的帮助是最直接的。另外，市场价格的逐渐回调对于购房者而言会更加友好。此外，我们不能忽视的是一些典型的市场现象，如一线城市对于人口的吸附力带来的“新市民”现象，包括二孩家庭对于居住需求的提升等等，也是有积极作用的。
郭毅则认为政策的调整对于不同城市会有不同的影响。对于一线城市的调控政策，如果有放宽，则市场会有复苏的机会；二三线线城市政策已经见底，四五线城市的限制类政策本来就没有，可以从城市更新、旧改方面入手，或城市新片区的开发和规划，增加产业投资等城市化发展机会。”
下半年可能出台对于楼市进一步的利好政策吗？政策的方向是？
提到下半年的楼市利好政策，张辉认为最近大家都在讨论的史诗级的救市，其实难度比较大。反而因城施策，小步慢走的可能性会更大。他表示：城市层面，利好政策更多来源于一二线城市。三四线城市基本已经释放完毕。贷款政策层面，一二线城市的利率和首付比例比较高，仍然有下调的空间。二套房的空间更大。限价政策层面，会更加高度的市场化，管控政策会进一步松绑。
严跃进坚信下半年一定会出台对楼市进一步的利好政策，甚至可能是重磅的。但郭毅的观点是目前从中央到地方楼市调控的底层逻辑还是只要不会出现影响经济基本面的情况，楼市的问题会交由行业本身来解决。“下半年针对具体的细分板块和细分市场，可能会出现更加精准的政策。但是出台针对一线城市的全面政策，可能性并不大。”
肖文晓展望下半年，觉得目前楼市对于刚性需求的政策支持力度已经较大，下一步可以做文章的主要集中在改善性需求上，包括考虑适当降低二套房的首付比例等。
下半年，有没有给购房者的建议？
“下半年，对于购房者来说，建议大家结合自己的需求和实际情况来选择购房。”郭毅建议有改善型购房的家庭，需要先卖再买，要充分评估手头房源的素质情况制定策略。如果需要出售的房子处于城市核心区域，素质又不错，可以再守一守；如果房子整体素质一般，可以尽快出货。
张辉建议要从自住的角度购买，从投资的角度，必要性已经不大了。还有就是，要根据个人的需求来选择房子和入市的时机。“近两年，房价处于下行甚至是底部区间，再降价的空间也不大了。现在买房是窗口期，该出手时就出手。楼盘的选择，要选择去化比较良好的楼盘，要选择交付没有问题的楼盘。有风险的楼盘要规避。”
肖文晓提醒购房者：现在正处于近十年来楼市最为友好的政策窗口期，很多地方已经退出了限购、限售等调控政策，并且通过发放购房补贴、返还契税、提高公积金贷款额度等手段鼓励大家买房，而房贷利率不仅绝对水平处于历史低位，减点优惠力度也是最大的。
上半年政策亮点：各地因城施策，利好政策工具箱应出尽出
据不完全统计，截止7月初，住建部、发改委、银保监会等部门已相继推出全国性楼市政策愈70项，如：1月13日，银保监会以视频形式召开2023年工作会议。会议强调，2023年，要努力促进金融与房地产正常循环。坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
6月20日，LPR“降息”落地。其中，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.20%，均下降10个基点。据不完全统计，截至6月30日，有超40城首套房贷款利率降至4%以下，包括天津、无锡、厦门、郑州、福州等重点二线城市在内，南宁、厦门、珠海、中山等城市的首套房贷最低利率则已经降至3.7%。
在地方政策层面，据不完全统计，截止7月初，已有将近300项楼市调控政策出台。一方面扩大需求基本盘，放宽生育政策、鼓励生育，并给予多孩家庭购房政策倾斜。另一方面，各地因城施策，放松需求限制。根据不同城市现状，优化限购限贷等政策，支持需求释放。特别是三四线城市利好政策工具箱应出尽出。
自3月末，自然资源部、银保监会联合发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》以来，多地积极行动，出台相关政策与措施，加快推动“带押过户”落地。据不完全统计，截止目前，全国已有包括珠海、西安、苏州、南京、无锡、昆明、济南、成都、深圳、青岛、东莞、广州超40个城市正式发文推行二手房“带押过户”。
至此，下半年能否有更多的楼市利好政策推出，我们拭目以待。
乐居网年中策划《2023，我们想跟这个楼市谈谈》正在进行中，我们将以“交房，谁靠谱？”为话题，盘底2022-2023上半年全国延期交付项目一览表，重点城市将会单独盘点相应延期项目。此外，我们也会针对2023年下半年即将交付的项目做一次梳理，与此相关的城市、开发商、交付项目名称以及交付时间会有一次全面透明的盘点，供大家买房参考，敬请期待。
