新房改的热度已经一个月了,但是很多人还是没有弄明白,这对于未来的房地产,究竟意味着什么?
很多人说,新房改下了一剂最猛的药,24将是新房地产元年。但是很多人都没有意识到,楼市的一个重要事实,已经永远被改变了,有些事情再些回不去了。
那些说24年将是新房地产元年的人,除了认为新房改在未来10年中,将会深刻地改变房地产以外,他们更多的期待,是24年房地产会再次爆发,房价会猛涨,这种事情真的会发生吗?
在房地产这件事情上,我们永远是乐观的现实主义者,就是相信事情终究会好起来,但是也会看到眼前的挑战与困难,所以不相信会有奇迹发生,一切自有规律。
大家都看到了,新房改把保障房与商品房做了清晰的区隔,有人称其为“双轨制”,这个说法虽然不准确,但是很形象。
更重要的是,很多鼓吹24年房地产会爆发的人,是因为看到了“让商品住房回归商品属性”,认为这是放开商品房作为商品自由交易的明确信号。
房地产的24年,奇迹真的会发生吗?这种观点忽略了一件更重要的事情。
在政策层面,我们认同未来房地产的新模式,商品房的交易限制会减少,流通更加自由。24年有可能绝大部分城市都会放开交易,但是一下子奇迹般爆发这种事情,却不会在24年发生。
我们始终坚信一点,四大一线城市短期内不会放开限购。
即使完全放开了,也不会有爆发式的奇迹发生,这是因为房地产的一个事实,已经被永远改变了,可能再也回不去了。
这个重要事实,就是全民炒房时代已经过去了。
这个重要事实的改变,固然是因为房住不炒成为指导思想,更是因为它已经深入人心,成为大家看待房地产市场的一个信条。这个词语让大家非常形象而清晰地看透了房地产,全民都看透了房地产。
我买房子住可以,但你要忽悠我炒房,就没那么容易了。
这个重要事实的改变,造就了另外一个事实,那就是房地产的深度分化。
这件事情是怎么来的呢?过去全民炒房时代,房子的投资属性要优先于居住属性,当炒房已经成为过去,那么房子的居住属性就优先于投资属性了。
如果房子的居住属性成了首选项,那你就要实实在在地考虑人口、产业、经济发展等影响居住的核心因素了。
如果考虑这些因素,那么必然的结果,就会导致有些城市好有些城市差,甚至同一个城市里面,有些地段好有些地段差。
所以,未来10年无论房地产怎么演化,这个分化的基本面不会改变。基本面是什么?就是未来中国房地产,会形成非常鲜明的一线城市、强二线城市、其他城市的三层分化与区隔。
这种三层分化才是未来10年的主流,其他都是白扯的。
所以按照这个逻辑,未来10年的房地产,最多只有30个城市是好的,少的话不超过20个城市,其他城市就只有居住属性,很少有投资机会了。
有人说房子本身的特性,决定了它永远具有投资属性,房子永远是最硬的资产。这个说法我们认同,但只适用于最好的30个城市,也就是说这30个城市,房子的居住属性和投资属性同时存在。
这30个城市也会进一步分化。一线城市独一档,投资属性超过居住属性,例如北京和上海,这是全国的房地产市场,举国之力的楼市。
强二线城市,可能居住属性与投资属性基本持平,这样的城市不超过10个。其他二线城市居住属性会大于投资属性,但也有少部分投资机会。
我们刚才讲了,这30个城市以外,中国其他中小城市,基本上就是居住属性完全压倒投资属性了,投资机会不能说完全没有,但风险太大了。
那么,问题就来了,有投资属性就是炒房吗?
我们认为不是的,投资会成为一种不同于炒房的全新形式存在。
这个全新形式,就是家庭持有投资性的房产,有能力的家庭持有两套甚至三套房。政策层面会允许中国家庭把房产作为家庭资产,实现保值增值。
目前的政策已经是支持家庭买二套房了,二套房的首付和利率也都降下来了,限购也放开了。为了维护整个市场的健康发展,也为了满足中国家庭的投资需求,未来很可能会放开第三套房,那时候从第四套房开始征收房产税,也就顺理成章了。
前些天我们提到家庭投资房产的概念,有朋友问每个家庭三套房你知道要多少套房吗?对不起,我们一直说的是有能力的家庭才会投资,而不是每个家庭。
这就是未来10年房地产的基本面,所以24年不会很快出现爆发式增长。
[笑着哭]2015年房价涨100%,实在太高了,不降价40%,老百姓买不起,也就不用着急买![笑着哭]新闻报道房企有巨额负债,扛不了多久,房价必将暴跌![点赞][呲牙笑]此时,"等等",不急于买,是人民最正确的选择![鼓掌][得瑟][点赞]人民的意愿,就是房价跌40%,才买得起!
期房=欺房?
很多炒房的还套在里面,还暴涨?
大幅降房价才是王道,房价下降%60才能吸引接盘侠。
钱钟书说的好呀,婚姻就如同一座被围困的城,外面的人想进去,里面人想出来。当前的房地产何尝不是如此呢?
继续降降降降降降[点赞]不降就不买
赶紧发房票
没钱拿个鸟毛买
应该更证的是房地产业乐观而不现实,那么多不利的数据摆在面前却依然相信会再次暴涨!自信是可取的,条件呢?不要相信鼓吹,相信事实,看清来龙去脉,搞懂因果关系!?