在楼市当中有一个小众市场，这几年随着经济的不景气而热了起来，那就是“法拍房”（法院拍卖房产）。经济越邋遢，这个小众市场越热闹，因为还不起债务的人多了。因为它的价格美丽，一般法拍房一拍竞拍价格最低为评估价的70%左右，二拍竞拍价在一拍流拍后最高再降价20%，这也意味着意向购买人最低可以按照市场价的56%竞拍到一套房产，“捡漏”的空间全在于此。价格美丽再加上户型地段等优质，市场的热闹就成为了必然。但“捡漏”买法拍房，其中有学问，捡漏要规避雷区，需做好功课避开“坑”。

通常在正式对外进行司法拍卖前，法院将会对房屋进行现场查看了解，对房屋的产权信息等开展调查，确定产权。过户时，法院会出具相关裁定，协助执行通知书。一般来说，能拿出来拍卖，说明这个房产的债务关系，已经被法院解决了。房产拍卖成交的钱，法院会给债权人进行分配。无论这个房子有多少债权人，从法律层面来讲，都和竞买人没有关系的。然而，法律层面没问题，并不能代表操作层面不会出问题。过程中存在风险因素：产权、过户、税费、是否有租赁、腾房、落户等等，竞拍结果也是难预料的。通常法拍房的价格与市场价偏离越大，风险可能就越大，“捡漏”也要注意风险。

所以，进入这个小众市场，需要具有一定的专业知识和技能。对于“法拍房”要注意以下几点：首先要三思而后行，因为法拍房的特殊性，竞买人在购买房产之前一定要认真阅读拍卖公告，充分了解全面信息，最好去现场考察一下房子及其周边环境。其次是一定要准备好必要的资金。参加网拍需要交纳保证金，通常为起拍价的10-20%，而且竞拍成功后，要在规定时间内补齐余款，或者是办理“法拍贷”等。

对于可贷款的拍卖标的物，挂拍时标注“可贷款”标识，拍卖公告中留有贷款咨询电话。开拍前，竞买人通过贷款咨询电话，就要与相关商业银行对接好。拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余价款交付法院指定账户，否则就是悔拍行为。悔拍有两大后果，一是保证金会被罚没，买受人会损失掉这一笔钱。其次是房屋会重新拍卖，要是成交价低于悔拍成交价，差额部分，还要由悔拍人来补齐。

目前正规的法拍平台一共有七个，分别是：淘宝、京东、公拍网、人民法院诉讼资产网、中国拍卖行业协会网、工商银行融E够、北京产权交易所。所有的法拍房源，只在这7个平台上面进行拍卖，每个平台的房源不会重复，其中淘宝和京东这两个网站上的房源，能占法拍房的9成以上。根据自身情况筛选房源是很重要的。

筛选房源后，这套房产背后的法律问题、贷款、过户、收房等等，都是需要做详细的背景调查，不动产登记中心、物业公司、派出所和法院，都要去了解一下，搞清楚这套房子为什么要拍卖。最重要的是，一定要实地看房，找到原房主或承租人问明白，所有细节调查清楚，才不会踩坑。腾房入住，是目前法拍房最大的风险，原房主不腾房、买卖不破租赁等这些会很麻烦。不要全部指望法院会给你去弄腾房这些，虽然现在这方面有法律规定，但实际操作可能并不会象你想象那么容易。当然法院真的要做是一定能做成的，但关键是法院有没有时间、会不会特意为你去做。时间一拖会让你很难受。

所以，购买法拍房前，要根据竞拍公告查看房屋是否属于已经腾空。若竞拍公告中标明为未腾空，则竞买人就需留意该房屋是否设定有租赁权或者设定有居住权这两种情况，对“带租拍卖”或“带居住权拍卖”的房产要谨慎。因为法律规定是买卖不破租赁，对于存在长期租赁并且已经预付租金的房产，容易存在恶意租赁的情况，后期处理起来会需要时间且麻烦。如果拍卖公告中注明房屋有租赁情况，需提前了解清楚合同租期、租金等一系列问题。此外，如果是因为孩子上学落户的问题购买房子，这就涉及到落户及学位问题，带不带学位，学位有没有被占用等这些，在购买法拍房前需要提前调查了解。

以上就是进入这个小众市场购买“法拍房”比较重要的点，也是容易出风险的“雷区”。“术业有专功”进入任何市场，做任何投资或事情，都需做好功课，具备相应能力了，成功的可能性才会更大。