发现没有，现在的青岛楼市，出现了极具视觉冲击力的割裂感。

01 同样是新房，价格差距大

这几天最火的是东李某公园新楼盘，据说是推出了200套房子来清盘，价格拉低到了1.6万：

这个价格确实很优惠。虽然东李早已出现了同样价位的二手房，但新房还一直在2万以上。

同样是东李，同样是新房，某楼盘的价格还在2.6万：

而李村三区交界处的某楼盘价格也在2.5万：

这种局面很微妙，某公园楼盘把新房市场撕开了一个口子，后面其他家就没法玩了，或许只能跟着降价。

这有点类似于践踏效应，别人开始降价了，你只能跟着来，因为这是楼市下行期。

有别的楼盘人员和我说，这是扰乱市场行为。但没办法，先降价的就能先吃肉，后面的只能喝汤。

02 同样位置，价格翻三倍

张村是青岛楼市的热点地区。这虽然是一片整体拆迁开发的新地方，但也有次新的二手房小区。

像中联依山伴城，二手房成交价已经跌到不忍直视的地步：

但怪异的是，同样属于张村的一些新楼盘，价格却在4万以上，是中联依山伴城的3倍左右，着实惊人。

中联依山伴城位置是靠北一些，但其实就几百米的距离；中联依山伴城房龄是老了一些，但其实才六七年；中联依山伴城是品质差一些，但和老小区比还是优势明显的。

中联依山伴城的房价，其实已经比张村的地价低了。

张村的位置，比上不足比下有余，比东李靠南了一公里多，但房价翻了一倍；可与海边和崂山CBD也有一段距离，配套也不多，说不上位置有多好。

一个高端楼盘的定位，能把价格翻几倍，这种割裂感是很强烈的。

03 同样老破小，形势比人强

一如我在《好怪异的一幕：青岛2套老破大被疯抢！》文中所说，开发区武夷山路576号的两套老破大法拍房被疯抢：

上图左边那套房子，建筑面积为108.94平方米，评估价103万，起拍价72万，被13人疯狂加价322次，最终成交价165.44万元。

成交价为起拍价的2.3倍，为评估价的1.6倍，单价达到了1.52万/平方米。

这套房子的土地使用期限是2012年5月20日止，也就是已经过期了；根据我的调查，房子的实际建成年代应该是1992年左右，至今已经30多年，妥妥的老破大。

同样位于武夷山路、位置更靠南、房龄更新（2000年左右）的唐岛湾B组团，只能卖到7000+：

位置更差、房龄更老的房子，为什么比各方面都更优质的价格翻上一倍？

这里面的原因，就是出租回报率。

这套房子是带租拍卖，租金为70000元/年，若以起拍价计算，租金回报率9.7%，以成交价计算，租金回报率4.23%。

这种租金回报率，远超过了定期存款，自然有人要去抢。

央妈其实已经在“二季度货币政策执行报告”给我们指明了未来的楼市方向：

楼市下行期，青岛很多房子之间的割裂感还会进一步加剧，价格高的高上天，价格低的媲美三四线。

对于买房者来说，还是要细究背后的真实原因，做到不被忽悠、不被割韭菜。