“法拍房”是楼市的强制平仓盘，数量正在激增。在房价下行的环境下，越来越多的人爆仓了。2024年1月，全国法拍房挂拍10万套，同比增长48%，成交1.27万套，创了历史新高。

每一个法拍房背后都有一个难过的故事，甚至有很多房子虽然没有走到法拍房的地步，但也跟法拍房差不多了。就像股票已经逼近平仓线，不需要券商强制平仓，自己就先卖出了一样。之前看过个别房子，房东非常着急卖房，就是因为做生意亏了，贷款拖欠了很久，进入法拍程序反而时间拖太久，拖欠银行的利息更高，所以后来房东大降价卖了。

法拍房终究是少数，但类比股价走势，其实很多人已经跌到了持仓成本区，也并不好受。目前一线城市的二手房价格已经跌到了上一次房价的密集成交区，也就是2020年到2021年房价小高点、成交小高点的位置。

这意味着在上一轮上涨周期入市的人，很多都跌破了自己的持有房产的成本线。如果地产跟股票一样好交易的话，估计很多人会着急卖出的。

房地产和股票一样属于吉芬商品，价格越跌越没人买，越涨大家越抢着要。所以，房价下跌也导致大量的购房者观望，目前适龄人口购房率由2021年10.3%，下滑至2023年5.9%，已基本接近2008年金融危机、房价大幅负增长水平。

如果这么看，跌到位了吗？房价未来走势如何？

1、先明确，未来房价肯定是大幅分化的，不仅是城市之间的分化，还有城市内部的分化。在人口老龄化的大背景下，只有人口持续净流入或者人口基数足够大的地方，房价才有长期支撑。从现在到2035年，60岁以上老年人增长1.3亿，15-60岁的劳动力人口合计减少9000万，在这种情况下，只有好城市也就是一线城市和强二线城市的好房子有源源不断的需求，价格才能撑得住。

2、大部分区域房价的底可以关注租金回报率。房价上涨周期大家并不关注租金回报率，但下跌趋势这就很重要了，这是他理论上的底部，因为这个时候从纯粹的投资回报看就值得入手了。

2023 年重点 50 城租金回报率为 1.95%，这个收益率很差，比余额宝、定期存款都差。相当于要靠吃租金的话，这房子要50年才能回本，类比股票就是一只市盈率50倍的股票。

租金回报率回调到多少合适？类比现在的长周期3%分红保险，房地产的租售比回调到这个比例是很正常的。这种情况下，要么租金提高、要么房价调整到位，才有可能实现。假设租金不变，如果租金回报率要从1.95%提升到3%，那么房价在目前水平下的下跌幅度还可以达到35%，这是非常大的下跌幅度。

但是对于一些小地方来说，是有可能的，因为它的长期增长趋势并不确定，全靠租金回报率撑着。而一线城市因为长期需求支撑还在，回落到这个水平会相对更难一些。

3、警惕房地产价格的超跌。房地产过往的上涨既有居住属性，挂钩户口、学区等因素，也有一定的金融属性。随着房地产进入下行周期，金融属性会被挤压出来，这时候房地产价格很有可能出现超跌。跟股票一样，真正的房价见底，是后验的，就是房价不仅要企稳，还要有点回升了，你才能知道，房价已经见底了。

从这个角度看，即便是刚需群体，确实可以花时间充分地选房看房。至于投资群体，确实可以去法拍房里看看能不能捡漏了，但这对技术要求很高。

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