2021年9月，一份不再接受前期物业服务合同的通知，打破了翠林湾嘉园小区的平静，老物业公司拒绝撤场，新物业公司未能进入履职，部分居民认为业委会招标新物业公司背后存在利益交换，几方沟通陷入僵局，整个小区被焦虑的情绪笼罩。

这一切源于7月时居民在业主大会中投票表决了6个事项并获通过，其中包括选聘一家中标的新物业，部分业主对业委会成员和表决事项产生质疑。选票是否存在问题？如何化解居民间的担忧与矛盾？

上周日（1月16日），北京卫视热播的全国首档市民与公共领域对话的社会民生类节目《向前一步》去往北京市房山区，邀请老物业公司代表、居民、业委会以及相关专家共同探讨选票中的法理之争，打开居民之间困扰许久的心结。

老物业拒绝撤场的原因是什么，业委会与其是否存在合同关系？

专家：业委会未按照程序进行解聘，双方处于事实合同服务阶段

节目现场，老物业公司代表反映，确实接收到了居民对小区绿化等问题的反馈，他们也保证5月15号之前完善好，但在4月25号的时候就收到了业委会让其参与竞标的消息，老物业认为，业委会没有按照流程先对其解聘，再选聘新物业；而业委会认为，老物业没有参与投标，就是放弃继续一起合作的机会，双方存在认知偏差。

根据《北京市物业管理条例》第三十四条，解聘物业或者不再接受事实服务，需要经过业主大会表决。而在翠林湾嘉园小区业主大会的表决票中，并没有关于解聘老物业的表决项，不能由业委会自行决定。

业委会认为，小区的前期物业合同是开发商与老物业签订，十年过去，合同已过期，前期物业合同与居民没有关系，矛盾的焦点又集中在居民与老物业是否有合同关系的问题上。事实上，这十年间老物业一直在小区里为居民提供事实服务。

相关专家表示《民法典》中第九百四十八条有规定：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。业委会随即提出新物业是业主大会投票选出，这是否意味着老物业该直接撤出？

现场普及签订新物业的合法流程，业委会私自更改开票地点是否合法？

专家：召开业主大会应先于新物业招标，特殊情况时在相关人员的监督下满足法律要求

2021年4月25日，业委会在没有召开业主大会的情况下，进行了新物业公司的招标，并在5月18日进行了开标工作，选定了一家物业公司。而2021年7月10日开启业主大会时，表决票上的表决事项三中，新物业公司已被列为中标公司，新物业招标先于业主大会进行，没有事先得到业主大会的授权，从一开始就存在程序错误。

物业招聘流程中存在的问题似乎成为了居民心中的刺，是对业委会失去信任的根源，节目现场居民再次反映开票当天也是一团迷雾，业委会未在公布地点开票，而是临时更换了开票场地。

业委会针对此情况解释说，当时得到消息会有人抢票进行破坏，也是在社区书记的监督下选择备用场地现场开票。专家提出选票换地点要提前进行公示，特殊情况下，在社区和街道的工作人员监督下可满足法律要求，开票的疑虑得到了澄清，但居民心中还存在更大的谜团等待破解。

业委会管理公维资金的权力遭质疑，业主大会投票是否有效？

专家：业主大会不能授权业委会拆分使用公维资金产生的收益

原来，在业主大会投票中，其中第二项表决事项内容的授权才是部分居民最大的心结。“我就想问，公共维修基金让他们（业委会）管理有没有风险？”

“有人挪用公维后玩赔了，谁能给我们保障？”

节目现场专家提出，关于业委会能否管理公维基金的疑问，我们要了解三个法律小知识：

一、公维资金能否买国债？

二、公维资金增值收益如何使用？

三、业主大会能否授权业委会分配公维资金？

针对以上的问题，专家逐一解答：

一、根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第十七条，业主大会、业主委会只能委托开户银行购买一级国债，禁止其他任何有风险的理财或投资。需要注意的是，这一决策需要经过业主大会业主共同表决。并且， 业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在区、县房屋行政主管部门的监督。 业主委员会不得擅自变更开户银行。

二、专户存储，不能单独提取。根据同条例第三十二条，利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益应转入住宅专项维修资金滚存使用。

三、不能。根据同条例第四十四条相关规定，业主大会不得将三十四条第一款规定的内容授权业委会进行决定，其中包括住宅维修资金的使用、筹集和管理。

沟通团专家认为，业主大会表决票中的决议，在操作中从一开始就存在瑕疵，所以导致物业选聘、定价、以及拆分公维资金等相关表决存在问题。由于，老物业和业委会之间已经进行诉讼，应在法院判决后，根据判决再执行。场上，业委会成员也对专家的话表示认同。

经历长达7个小时的沟通协商，几方终于握手言和，居民对投票有了更全面的认识，业委会表示将来的工作应该公开透明，让一切摊在阳光下。老物业公司代表也承诺加大管理力度，用专业态度进行整改。

一张选票承载的是居民对生活的美好愿景，业主在选票上做出选择应该谨而又慎，业委会开展工作也应依法依规，法律的约束是行为的边界。业委会、居民、物业在承担各自责任的同时，更要齐心协力，携手迈进新物业时代。

本周日（1月23日）21:05，北京卫视《向前一步》将再次与您相约，为居民的幸福生活共同向前。