作者 |武俊 来源 | 风财讯
秋天的收成取决于春天辛勤的播种。对于房地产行业而言，往年的现在已是小阳春过后的扩储之时，但疫情像是这个初春中不合时宜的冰雹，打乱了所有企业的节奏。
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成交面积大幅缩水 成交溢价略有上升
根据WIND数据显示，2019年1-2月期间，全国共成交2144宗土地，土地成交面积9601.82万平方米。尽管各地出台类似于“延期缴纳土地出让金”、“适当调整开竣工年限”等一系列“松绑”楼市政策后，2020年的数据还是那么的差强人意。
这一数据体现在2020年1-2月期间土地成交量和成交面积上： 2020年前两月，全国共成交1213宗土地，土地成交面积4843.15万平方米，接近2019年同期一半水平。
抗击肺炎的有效方式是隔断传染源，这直接导致售楼处关闭和延迟项目开工。“停售令”和“停工令”也打破了房企的资金回笼机制，这也进一步影响了城市的推地节奏。
仅武汉一地，据武汉土地市场官网在2月18日发布公告，延期以及暂停出让16宗地块，总起始价290.55亿元。
然而与断崖式下滑的全国成交面积相比，值得注意的是2020年1-2月期间房企拿地平均溢价率为14.58%，这一数值在2019年同期为10%。市场下行，土地交易市场受到较大冲击。但溢价率的提升可以证明，在危中看到机的弄潮儿已经在中流击水。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜对风财讯表示：“从去年以来，开发商布局有回归一、二线市场的明显迹象，而此次疫情对于社会公共治理水平也是一个检验，会让市场更多地向公共资源聚集程度更高、社会公共治理水平更好的中心城市和区域转移，等于是更加强化了开发商投资向一、二线回归和聚焦的趋势。而这些城市的地价相对较高，开发商的竞争更加激烈，自然也就拉高了平均地价和拿地时的溢价率。”
第一太平戴维斯市场研究部助理董事李想对风财讯表示：“从2019年开始到2020年的前两月，土地市场中不限价的地块明显增加。优质的地块推出，而且不限价，会吸引很多的开发商去拍。”
李想进一步表示，“这给企业未来的开发留有很大的空间，价格上不封顶能够使企业有更大的一个利润空间。从供给端来讲，这或许是一个明确的信号。
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核心城市的春天
毋庸置疑，最惹人注目的还是被称为四九城的北京。据WIND数据显示，在2020年1-2月及2019年同期的各城市成交土地金额排行榜中北京两年位列第一。
具体数据方面，2019年1-2月北京共卖地29宗，出让面积205.38万平方米，成交额589亿元，溢价率11.14%。2020年同期北京卖地18宗，出让面积85.35万平方米，成交额673亿元，溢价率19.46%。
疫情期间北京的土地市场依旧火热。2020年1-2月相比2019年同期，北京土地出让数量、出让面积减幅显著，但成交金额却只多不少，溢价率也几乎是翻番。
列举北京2月土地成交案例，不难发现8宗土地成交中4宗为联合拿地。李想向风财讯表示，“联合拿地这样的优势在于风险均摊，对于每一个开发商来说，整体风险会有所减少。在未来开发过程中也可以取长补短。联合开发未来会有很大的一个发挥的空间。这也是一个在今年前两个月比较突出、比较流行的一个特征。”
北京之外，风财讯观察2020年1-2月与2019年同期城市成交金额排行榜发现，杭州土地金额成交排名由2019年第四上升至第二，广州市由第八上升至第五，郑州由第十上升到第六，西安由第九上升到第七。
在所选城市维度中，2020年成交最高溢价率为39.81%，2019年为18.99%。在成交楼面价方面，北京、上海、广州平均楼面价均翻了一倍。
疫情影响，拥有更强风险抵御能力的核心城市成为房企首选。
同策研究院总监张宏伟向风财讯表示，“当下房企资金面比较紧张，房企拿地较为谨慎。房企把余粮还是用到那些性价比高的地块和区域。此外，市场下行，目前地方政府推的都是些相对优质的地块，平均楼面价必然会被拉升，从城市楼面价角度看，上涨的一部分原因是由优质地块增多导致。”
房地产独立评论员周正国补充到，“房企拿地不仅趋向于核心城市的优质地块，也不排除三四线的核心地块。”
上述人士的分析或许可以解释绍兴在2020年1-2月期间拍出106.11%高溢价率的原因。
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谁在积极拿地
风财讯梳理2020年1-2月期间与2019年同期房企拿地金额信息了解到，两年拿地金额排名前十的位置出现较大的变化。
2019年中，拿地排名第一的是万科，第二至第五依次为华润、龙湖、恒大、新城发展。不难看到2019年的土地市场还是以优质的民企居多，其中纯央体质的仅华润一家。开年扩储的劲头也数民企最猛。
对比2020年同期拿地数据，拿地排名第一的是绿城中国，第二至第五分别为保利发展、融创中国、中国海外发展、龙光地产。相比之下，除头部房企融创外，央企及有央企背景的房企占到三个份额。而拿地排名前10中央企或央企背景房企占据其中6席。
以榜单系统分析来看，现在土地市场活跃的大致分为以下两类，
第一、多为资金充裕、融资成本较低的央企、国企积极拿地。例如保利发展、华润置地、中国铁建、首开股份都是近期频繁出手者。
第二，引人注目的排名第一的绿城中国以及新上第五的龙光集团，据了解，2019年绿城拿地金额近900亿，同比增长57%。2020年的拿地风格依旧延续之前的积极态势，对此解读是典型的区域型房企逆势加仓，但不得不提的是，绿城中国其实已有央企中交的影子。
伴随房企拿地梯队的结构性变化，房企前2月整体销售数据依然受疫情影响出现显著下滑。据观点指数2020年1-2月中国房地产企业权益销售金额TOP100榜单显示，1-2月，TOP100房企累计实现权益销售6608.0亿元，比去年同比下降30.6%。
百强房企销售下滑进一步导致房企拿地的梯队分化。
李想认为，“分化一端体现在实力强、资金充裕开发商，疫情会影响此类房企的拿地节奏，但不会起到很强的干扰作用。分化另一端的中小型开发商，现在根本拿不起地，也没有生产资料。未来可能会在房地产市场中逐渐的掉队，甚至是消失掉。这也是一个比较明确的市场发展方向。”
李想预测，“相比于沉寂的上半年，下半年整个土地市场会更爲活跃。而且由于疫情的影响，政府收益也受到一些影响。土地财政作为政府收入的一个重要组成部分。未来政府也会有一个加速推进的过程来补足之前财政收入的欠缺。下半年的土地市场也是非常有看点的一个发展趋势。”
诚如万科董事长郁亮所言，“目前，我们还找不到除了房地产之外，更赚钱的行业。”而在时代低潮中涌现出这么一批逆周期生长的房企，还需且行且自省为宜。
注：文章所有数据均来源于wind，由凤凰网房产x伽马智库整理。
