01
看到一张商品房库存去化周期统计图:
位列榜首的,是防城港,房子库存去化周期高达152个月,也就是说,在现有的买房节奏下,要用12.6年时间才能卖完当地的房子。
当然,自今年年初以来,防城港接连爆发疫情,买房需求被强行切断,导致了库存不断上升。
不过就算没有疫情,防城港的库存也会高得离谱。
当地政府是把未来十年的地都开发完了。
防城港的房子多,但房价可不便宜,作为海边城市,海景房是其特色,有些海景房被炒到了万元一平。
同样的情况,也出现在了北海和钦州。
在钦北防三地买了房,想做投资的人,得熬到什么时候才能解套啊。
02
库存去化周期在100个月以上的,还有三个省会城市——哈尔滨、长春、呼和浩特。
作为北方的城市,哪怕地处省会,也止不住人口外流。
哈尔滨就成为了历史上唯一人口破千万之后、又跌回千万以下的城市。
没有增量人口的哈尔滨,拿什么去消化那么多房子呢?
开头那张库存去化周期统计图里,还有几个我们熟悉的城市——东莞、郑州、武汉、南宁。
这些城市库存去化周期是30个月多一些,说大不大,说小不小。
那这些城市的房子,卖得完吗?
03
我们再来看看另外一张统计表,是反映人口增量数据。
去年武汉增量人口120万,当然这里有疫情结束后,人口大规模回流的原因,但也可以看出,武汉这座城市,大家是愿意去的。
郑州,去年增量人口12万;东莞,去年增量人口5.3万;南宁,去年增量人口8万。
按照这个增量趋势,未来十年,南宁人口极有可能突破千万。
在每年增量人口流入都高达数万,甚至过十万的态势下,30个月的库存去化周期是构不成危险的。
而且,人口流入是有目的性,越是中心城区,人口流入越多。
以南宁为例,去年流入的8万人口,绝大部分都会待在城区,而不是偏远的郊区地带。
而库存去化周期的数据,是统计整个南宁,包括了武鸣、横县、宾阳、上林等这一带非中心城区的库存。
如果只是统计中心城区的库存去化周期,估计时间会大大缩短。
换句话说,哪怕是在南宁这个人口流入的城市,非中心城区的房子,还是危险。
保险起见,在南宁,但凡小电驴到不了的地方、但凡有地铁也不愿意去的地方,那里的房子,再便宜也不要买。南宁现如今的人口规模,还撑不起郊区的房价。
04
从宏观上看,看一座城市的房价有没有支撑,就看库存去化周期和人口增量两个统计表就足够了。
看看房子多不多,看看人口增量多不多。
房子少,人口增量多,你就要多关注了,这座城市的房子,尤其是中心城区的房子会供不应求,比如杭州,房子库存去化周期只有5.8个月,去年人口增量23.9万,僧多粥少啊。
房子多,人口增量少,甚至是没增量的城市,像哈尔滨、防城港这样的,买来自住无所谓,想投资的话,还不如放余额宝。