这两天，国内有部分城市出了新规，以后的房子按套内面积来计算，不再计算公摊面积。

换句话说，以后在这些城市买房子，买到的都是实打实的面积，一百平方就是一百平方，不再有房产证上属于自己，实际上似乎又用不到的公摊面积。

公摊面积的算法，起源于香港，后来被大陆学了过来。因为一栋楼里面，除了一个个居住单元，还会有走廊、电梯、楼梯等等这些实际上是不可或缺的组成部分。这些组成部分，是同一层的业主共用的，因此被计算为共有的，或者说共同分摊出来的，也即所谓公摊面积。

这样说的话，不计算公摊面积，对买房的人岂不是大大地有利，以后不必为楼梯、电梯这些东西买单了，由开发商去负责？

实际上是不可能的，开发商是在做生意而不是做慈善，不会无缘无故白白做赔本生意。公摊部分的面积就算不计算在内，事实上也会通过涨单价的方式，打包卖给业主。不管有没有直接计算在内，本质上都是业主在买单。

就好像你到菜市场买核桃，有的商家去了壳卖，有的整个一去卖。你买去壳的核桃，其实并不能占到便宜，因为去壳的核桃，单价必然会贵一些，实际结果影响不大。

真正影响的，是由些衍生的一些细节。比如对豪宅税，对物业费、取暖费等等的影响，比如房价的统计数据。事实上物业费、取暖费也不会因为只计套内面积而减少，如果只计套内面积，它们必然会涨价。

香港地区在2013年前后取消了公摊面积的算法，实际上算法的改变，并不是左右房价走向的关键因素。

关键因素，还是在于供需，在于货币政策与经济状况。在卖方市场的时期，开发商少投一些成本，不必所有细节都做得很到位，也不难吸引到客户。而相反，在交易萧条的买方市场时期，开发商就不得不想方设法去优化产品，政策也会各种开绿灯。

真正背刺旧业主的，是新规下高得房率的新房。我们在计算房产面积的时候，半封闭的阳台只算一半；飘窗与花池，符合特定要求时，可以不计入。在实际操作中，一套房子里可以包括多少阳台，多少飘窗，政策是有灵活空间的。

以广州为例，新规之下，高得房率的新房，得房产常常超过90%，甚至可以超过100%。理论上同样是100平方的房子，套内的实际面积可以多出20%。

高得房率的居住体验，确实会提升许多。只要条件许可，谁不喜欢住更大的房子呢？由此我们也知道，对房子的需求，也许没有之前那么大，但其实是没有终点的。只要人们想出新的办法提升居住体验，需求就会存在。

例如更舒适的布局，更漂亮的花园，更智能的设施，更好的隔音效果。

中国人整体的房子拥有量虽然比较充足了，但比起一些发达国家来，许多城市的人均居住面积，还有巨大的提升空间。这些需求都是存在的，大概也是这个行业下一步的发展方向。