一日一刷屏。新近，刷屏我们朋友圈的是“韭菜”，据说，话题早早便破了3亿。
看得见的地方，看不见的地方，皆是博弈。
在不大的福州楼市圈，同样存在韭菜！不想被福州楼市割韭菜？一大要义即学会看懂“去化率”。
12月14日晚起，700万+福州人被福州全面放开落户限制，实现落户“零门槛”刷屏，最积极者何人？置业顾问。
一时之间，全面放开落户＝不限购＝商品房供不应求＝涨价的不负责言论甚嚣尘上。
狗叔想说的是，置业顾问有多疯，只能说明，当下福州楼市就有多低迷，房就有多难卖！
放开落户，更重要的着眼点难道不是人口吗？！东南偏南福州城，亟需做大，当下人口780万+，别说破千万，尚未破800万+。在超级城市赛道中，人口净流入归净流入，但数值偏低。
放开落户限制，一定程度上是抑制房价下跌，而不是所谓的房价上涨。
须知晓，国家发改委2019年4月发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》就明确，城区常住人口100万至300万的大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万至500万的大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。
照置业顾问们的说辞，如此之众的城市，房价都要一飞冲天？！显然可笑。
当然，必须得承认，放开落户必然带来更多的韭菜，但在经济结构转型的背景下，在房住不炒的大背景下，重回到10年前的房地产黄金行情只能是一厢情愿。
还必须承认，放开落户对于意向购房者预期有很大影响，置业顾问们迫不及待宣传涨价在即，如若刚需们开始慌张，下手必然匆促，必然沦为“韭菜”。
一时之间，偌大一个福州城，楼市暗流涌动。虚虚实实、真真假假、是是非非、云里雾里，不妨让我们一同走近福州楼市这迷雾森林，拨开迷雾。
福州楼市有个怪现象，即——没有楼盘不自诩“红盘”；开盘没有不劲销的，罕见例外者。
用词极尽匮乏暂且不说，真有那么红？真有那么畅销？不妨以11月15日开盘的金山纯商房“紫金九号”为例，一窥福州楼市最迷幻的“去化率”。
紫金九号之所以引人注目，是因为其金山地王的光环，且官方自诩“打造金山乃至福州最高端的豪宅”，根据其11月6日取证的备案价数据，297套房源，均价3.2万/㎡，最高触及3.6万/㎡。
此盘卖的究竟好不好？
先看自说。大名城的官方说法是：（11月15日）首开大捷，劲销6.8亿。但未言及套数。在其官方推文里，直线飘红、不负万众久候、高潮迭起、现象级热销各种用语极尽缠绵。
此外，官方公布的还有：145户型、158户型“一开即磬”（注：罄更妥）。
再是你说他说。有机构检监测，大名城紫金九号，截止开盘当天12:00累计去化136套，去化率约46%。
但亦有机构克而瑞的监测显示，整个11月份，紫金九号297套房源中售卖了78套，对应金额为3.1亿元。
福州市不动产登记和交易中心的数据则显示，截至12月18日，也就是说，在其开盘过去一个月后，紫金九号（注：备案名为凯邦公馆）已售住宅95套。算下来，去化率32%。
即便这足月的95套悉数算在开盘当日，即便每套总价顶格，都依峰值560+万元（注：根据备案价，紫金九号最贵的单套总价为560+万元）计，对不起，怎么都离大名城官方自诩的“劲销6.8亿”有相当的距离。
谜一样的“一开即磬”去化率32%表现如何？
机构数据显示，“银十月”，福州主战场（五城区+闽侯）共计5个项目共推售房源695套，较“金9月”减少八成。市场依旧冷热不均，已推未售余房量进一步上涨，使得市场竞争愈发激烈，客户选择性也相对较多。在推售量并不高的情况下，整体去化率不足一半，仅约47%。
刚过去的11月，福州主战场仅4个项目共推售房源616套，整体去化率降至37%，推售量和去化率较10月持续下跌。目前整体市场存量大，仍以买方为主，市场延续了10月国庆长假后的疲软表现，项目去化均不理想。
也就是说，依照不动产中心的数据，紫金九号32%的去化率甚至没能跑赢当下很是一般的市场普遍行情。说的再直白点就是，不-及-格！
有意思的是，在当下，主推新房分销的二手房，出现了紫金九号的些许房源。狗叔注意到，大名城紫金九号自诩“一开即磬”的145户型、158户型赫然在列。
158户型动辄就得500万元。究竟罄否？
福州市不动产登记和交易中心的数据显示，截至12月18日，也就是说，在其开盘过去了整整一个月后，44套158户型（注：158户型悉数集中在2#楼，如下图）中，已售（紫红色块与朱红色块）17套，仍有27套（绿色块）未售；
此外，25套145户型中，已售13套，仍有12套未售。
有人或许又要拿备案有滞后期说事，但当下非特殊时期，狗叔并未听闻福州执行有序排签，只能是即时网签。
谜一样的“最高端楼盘”至此，无限趋近于真相的事实浮出水面。
这才是关于一个楼盘去化率的真相。狗叔反复言及，去化率是意向购房者最需要关注的一个指标。因为其直观地反映客群对该楼盘的接受度和认可度，从而对“这个楼盘是否值得买”产生极大的影响。
意向购房者需要多看、多听，以获取最大的信息量。不然，就只有沦为韭菜的份。
狗叔也曾在此前分析过，在当下震荡周期的市场环境下，价格上看，大名城紫金九号是个既贵又便宜的矛盾体地王。
言贵，是因为竞品售价基本在2.6-3万/㎡。此前三开三罄的“榕心映月”均价不超过3万，2020年9月第三次取证时的备案均价更是有且仅有2.84万/㎡。金山人会告诉你，榕心映月的位置要甩大名城紫金九号三条街。诚如狗叔此前所言，紫金九号的开盘大概率是来成就榕心映月传说的。
回归紫金九号，均价3.2万/㎡，最高触及3.6万/㎡，这样的价位，加之紫金九号以大户型为主，动辄四五百万的总价，把绝大多数的刚需一族给摒弃了。
这里身处金山腹地，既无江景也无名校，豪宅的两大基因皆不存在，且东南偏南福州城，也没听说均价3.2万/㎡就能打造奢宅的。
也正基于此，狗叔早前判断，极大概率是——有钱人看不上，刚需买不起，因此，难言“劲销”。
有意思的还有，大名城紫金九号距万宝商圈直线距离已然超过了4公里，且需要跨闽江，但任性的“打造金山乃至福州最高端的豪宅”硬是把其列为配套商圈。
有点愕然！
终于明白，为神马，总有人说，KFS的嘴，骗人的鬼！
惟愿：少些套路多些真诚，福州房价能被温柔以待！
装修嘛各位
人口多决定当地经济？人口是一部分因素。却不是最大的关键。印度人口多吧。经济呢？美？日？跟你讲人口？