请记住，国内“商品房”概念决定了未来它终究会变成百姓生活的高额“消费品”！从中国商品房的现状看，924及之后的近期系列新政“利好”，或是想房子变现者最后逃离机会！其实用“租金回报率”定房价就是没考虑房子是“商品”有折旧成本！这几年，为什么有很多的租房房主都在收房时大搞所谓“提灯定损”负面新闻？根本原因就是他们再租房时根本没有把房子的折旧成本加进去。在中国大陆房子至少每年需1.6%(就是对应70年期限)，再加上家具等折旧需1%左右，也就是说，至少年租金2.5%是不能算到租金回报率中。

2024两次大规模救市(517和924)，短期内不要盼望着上涨了，即使是所谓的重点城市的核心地段也一样，所谓“泥沙俱下”。中国大陆楼市呈现价不涨只“放量”状态，包括二手房，很可能就是“最后机会”！未来还会有什么重大利好呢？毕竟“商品房”未来只能是需求少供应加大，随机游程各地“房价收入比”平均至少再跌20%才能在百姓收入不稳定情况下企稳。在房地产税未出前，用当地几年平均年收入的十倍左右做房价收入比做评估是当前最佳办法！未来税收落地，很可能降到与国际平均值差不多的六倍左右。

就是经济大数据特点引发的，对民众信心状态的分析不够，这很容易忽视百姓心态问题。美国著名经济学家米尔顿·弗里德曼提出的“永久收入假说”，该思路揭示了消费者决策行为的复杂性，强调个体在规划消费时，不仅考量当前收入水平，做综合评估对未来收入的预期。当未来收入预期呈现悲观态势时，消费者的倾向，只能是增加储蓄以应对不确定性，而非做未来提前消费。

当前社会环境下，我们要考虑未来收入不稳定，现在就连一线城市的房价也普遍跌回到2016年左右，百姓的“房价稳赚”信仰基本上没了，大家都在求稳，求活着，反映到#房地产#市场未来会加速下行。如果要自己住的刚需买房，要有现金储备，要知道付完买房的钱之后还剩多少资金，能够你无收入情况下维持多久！需要考虑买房者自己的现金流及韧性，现在能挣到很多钱不代表以后也能，你收入的未来可持续性有多强？如果有“高额消费品”能力，在经济下行影响#楼市#时，就不要太在意了。