7月31日，国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（国发〔2024〕17号），明确支持符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。这一政策的出台，不仅为城市更新项目融资带来更多的机遇，也为刚刚经历扩容的REITs带来了的新的想象空间。
城市更新是什么城市更新是指在城镇化发展接近成熟期时，通过维护、整建、拆除、完善公共资源等合理的新陈代谢方式，对城市空间资源重新调整配置，使之更好满足人们的期望需求，更好适应经济社会发展实际。可以说，城市更新是未来城市发展的永恒课题。
住房城乡建设部公布的数据显示，截至2024年7月，全国已实施城市更新项目超过6.6万个、累计完成投资2.6万亿元，全国已有400多个城市成立了城市更新工作领导小组，城市更新行动实施带来的综合性成效正在逐步显现。
据报道，6.6万个已经实施的城市更新项目中，围绕既有建筑改造利用，目前已改造78亿平方米建筑。全国已实施完整社区建设项目2900多个，更新改造老厂区、老商业街区等2600多个，建设和改造医疗、体育、教育、文化设施近1.5万个。
城市更新主要政策脉络中央经济工作会议（2019）
要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。（中央层面首次提出）
“十四五”规划（2021）
加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。
党的二十大报告（2022）
实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。
政府工作报告（2024）
稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍环境、适老化设施建设，打造宜居、智慧、韧性城市。
《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（2024）
建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。
城市更新的范围《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（国发〔2024〕17号）明确了实施城市更新和安全韧性提升行动的重点任务，包括：推进城镇老旧小区改造，推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造，加强城市洪涝治理，实施城市生命线安全工程，推进绿色智慧城市建设。
《关于开展城市更新示范工作的通知》（财办建〔2024〕24号）明确，中央财政资金支持的方向为城市地下管网更新改造、城市污水管网全覆盖样板区建设、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造。
城市更新与REITs上述提到的城市更新业态与国家发展改革委“1014号文”中已有的一些REITs类型存在重叠，比如，保障性租赁住房、城市生活垃圾分类处理系统、充换电设施、加氢设施、停车场、社区养老、新型城市基础设施等。
同时，此次国务院文件提出支持符合条件的城市更新项目发行REITs，一些新的资产类别与REITs的结合成为了可能。比如城市更新中无障碍环境建设和适老化改造、城镇房屋建筑更新改造，让老旧小区加装电梯、光伏建筑一体化项目等有了发行REITs的可能。另外，此次国务院文件中提到的“平急两用”公共基础设施、地下综合管廊、具有隔离功能的旅游居住设施、城郊大仓基地等，未来也可以探索发行REITs。
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