村集体产业用房资产盘活路径研究

作者：黄丽云 摘要:村集体的多数收益主要来源于单一经营模式下的租赁收益。随着产业结构的调整升级，工业转型升级，在城市更新、工业上楼发展背景下，企业对于高品质产业空间的需求与供给之间的矛盾日益突出。基于此，文章分析了村集体产业用房的现状，提出村集体产业用房资产盘活路径，如搭建产业平台、升级改造现有产业园区、整体管理连片产业用地。 1 研究背景工业是支撑城市发展的“脊梁”，制造业是国家经济命脉，是立国之本、强国之基，需加快推进新型工业化、建设全球领先的制造业中心等。各城市发布政策，以高质量产业空间保障先进制造业发展。例如，深圳市出台了优质产业空间供给试点改革方案、工业上楼政策等，以“集中连片、促进产城融合，优化结构、盘活发展空间”为原则，开展产业空间保障工作。如何充分利用各类产业空间，保障先进制造业发展，是每个城市面临的重要任务。 村集体分布在城中村工业厂房，该类厂房多建设于20世纪八九十年代，普遍存在建筑物老旧，建筑层高、承重和周边配套难以满足当代经济发展的需求等问题，存在明显的短板，且集中成片规模超过10hm2的产业园区屈指可数，集体企业在运营管理模式方面没有跟上新兴业态，未及时进行调整和创新，导致无法充分发挥产业空间的效能。 在上述背景下，一方面，城市发展需要大量的优质产业空间；另一方面，村集体产业园区的发展普遍遇到“难招商、难引资、难布产、难育企”的困难，造成产业空间资产利用率低，从而影响经济健康持续发展。因此，可积极探索村集体产业用房与产业空间供给新机制，在现行城市更新、工业上楼发展背景下，以创新资产盘活模式扩大产业空间，从而为城市发展提供低成本的优质产业空间，吸引更多的优质企业。 2 村集体产业用房现状2.1 管理模式单一受管理团队工作经验等因素的影响，现村集体产业用房的管理模较为单一，多数采用自行招商运营或“二房东”模式，村集体的重要收益主要源于土地和物业租赁收益。由于管理经验和管理机制存在问题，产业园的招商计划、目标等不够鲜明，园区服务管理办法的体系性不强，园区的产业集聚性不强，企业欠租或不易招商，厂房空置情况时有发生，内部矛盾增大，管理难度和管理成本增加。此外，采用“二房东”模式既不利于村集体企业的长期发展，也不利于产业发展，当市场环境发生变化时，应对变化的能力有限，企业或“二房东”不按时交租，村集体的收益会明显缩水。 2.2 产业用房分散目前，较多村集体在招商时仍采取“圈一片土地、布几个产业、落一堆企业”的传统产业园区发展模式，缺乏全局产业思维模式下的招商运营理念。同时，各村工业园区的面积较小，在这种情况下，即便有产业规划思维，也面临园区少、产业链规划难以实施的问题。目前，在经济发展较快的城市，部分村集体已经意识到了该问题，但受规模的影响，无法体现空间集聚效应，导致无法吸引优质大企业、大项目，产业链招商仍处于初级阶段。 2.3 改造意见难统一涉及村集体资产处置的城市更新、综合整治、产业提容等政策，均设有前置条件，且现村集体资产处置政策要求村集体资产处置要经过村集体共同决策。改造工业厂房时，村集体面临改造投资大、见效慢、改造期间短期租金收入减少等问题，因历史土地权属复杂，各方的利益诉求不同，导致村集体股民意见很难统一，自主改造积极性不高，资产处置遇阻。 3 村集体产业用房资产盘活路径3.1 搭建产业平台引导村集体企业管理转型，加强对产业招商、产业运营管理人才的培养，对具有产业思维和产业运营能力的村集体企业，可以实现自有物业自主运营。同时，政府加强搭建产业平台，搭建产业需求侧与村集体产业用房供给侧平台。由政府相关部门牵头，梳理村集体企业现有产业用房供给侧的相关情况和数据，由产业主管部门牵头梳理产业用房需求侧的相关情况和数据，结合城市对产业的全局规划及产业导向要求，形成村集体可出租产业用房情况的动态数据库和有产业用房需求的实体企业动态数据库。搭建供需平台，供给需求侧形成直接对接，实现产业用房的高效率匹配与运转。目前，深圳市交易平台有深圳市产业用房供需服务平台、深圳市“三资”集体交易平台、深圳市农村产权交易服务中心等。 采用该模式，产业对接优势明显，但同时也有不足。政府提供平台，入驻园区企业更多选择村集体，在产业方向和租金收益两个因素中，可能更偏向租金收益，并不利于产业集聚发展。在村集体提升园区的产业服务能力方面，被动性较大，不利于园区企业可持续发展。 因此，在此模式下，可以叠加产业运营赋能。在谋划产业空间发展的同时，考虑建立创新和人才协同引入机制。探索引入第三方产业运营公司或产业管理模式，引导村集体企业从产业的角度出发开展园区管理服务。由政府产业部门或街道出面，对村集体进行产业运营方面的培训，以改变思路，树立产业思维，提升园区运营管理能力。此外，组织参观学习优秀园区，学习优秀营运商的运营思路，培养运营团队，树立自我管理、自我运营的思路。 3.2 升级改造现有产业园区通过调研村集体企业，发现很多村集体产业用房的使用较为分散，挖掘潜力不够，缺少区域的整体统筹性，现有配套与区域产业需求存在不匹配情况，且建设标准不高，使用率较低，基础设施陈旧，土地资源配置效率不高，供需存在错配，地均产出效率偏低，不能提供优质产业用房，难以满足需求企业的用房需求，难以吸引现代高端产业、商业入驻，无法满足新兴产业、新型人才的需求。在这种情况下，无法直接进行招商引资，可以在现有政策的基础上，采用组合政策工具，对现有产业园区进行产业升级改造，以盘活现有物业。 根据市场需求，村集体可通过与国企合作、与优秀产业运营商合作等方式，对产业用房进行升级改造。目前产业用房的升级改造路径如下： (1)综合整冶。对旧工业区增加辅助性设施，旧工业区为消除安全隐患、完善现状功能，可对现有的旧工业园区增加辅助性公用设施，包括电梯、连廊、楼梯、配电房等辅助性公用设施及党群中心、立体停车库等，以优化建筑物的室内空间布局，有效利用现有产业空间，美化园区的外立面。经过改造的产业园区消除了安全隐患，完善了现有功能，可以满足企业对园区各项配套服务的需求，从而促进产业升级。 (2)产业提容。重新梳理旧工业区现有建筑物，在调整园区内空地和不同物业功能、物业面积的同时，提高土地集约利用效率。在这种模式下，多数采用与综合整治同步开展的方式，建设增容区域，综合整治其他区域，在组合利用工具的基础上，增加园区的配套设施，提升工业园区的品质，合理调整园区各功能物业的配比。在该模式下，既可保留现有企业，又给企业扩容增加了新的产业空间，有利于园区企业可持续发展。 (3)拆除重建。全部拆除现有的产业园区，重新按新的产业需求建设产业园区。在该模式下，对投资额的要求高，历时较长，且政府对产业的监管要求较高。但在该模式下，园区可以按产业诉求重新设计。 (4)工业上楼。以深圳的工业上楼政策为例，旧有工业园区的工业上楼模式也分为拆除重建类、产业提容类，只是在审批的前提条件和政策支持力度方面存在差异。 在实际执行中，以上各模式同样面临资产改造、优质企业落地等问题。例如，深圳产业提容政策要求产业提容后，新增面积不得出租，由提容企业自用；在拆除重建政策中，有些地区要求在产业规划阶段就引入优质企业，注册到区，村集体企业拥有自有产业的不多，这些条件限制了村集体对产业用房的改造。在实际工作中，可通过引入有需要的优质企业，与村集体合作，根据企业产业的需求，共同对园区进行改造。村集体以改造后的厂房租金入股，引入企业，以入驻园区产业的设备设施入股，形成新的项目公司，共同发展产业，对园区进行改造。与有产业资源的国企或优秀营运商合作，共同对现有工业园区进行改造提升，提供优质产业服务和产业用房，吸引优质企业进驻，或者村集体与有实力的实体企业合作，建设定制化产业用房，以产业思维为导向，直接引入实体企业，参与合作(根据产业定位引进产业)。通过先确定产业再确定企业的方式，合作建设符合企业个性化要求的高标准产业用房，以打破政策条款的限制。在引入优质企业的同时，将企业纳入园区改造中，以减轻村集体的资金压力，在资金、产业、管理、运营等方面实行全面合作，加速实现对园区的升级改造。 3.3 整体管理连片产业用地目前，在产业发展中，越来越关注产业的连片发展。为支持产业发展，深圳市出台了《关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》，培育发展壮大“20+8”产业集群，通过政策“组合拳”，支撑产业集群发展。在全市规划了20个先进制造业园区，总规划用地面积约为300km2，以支持产业发展。在具体产业方面，以产业集群的方式加快各产业发展，如龙岗区“十四五”期间重点发展网络与通信、半导体与集成电路、超高清视频显示、智能终端、软件与信息服务、数字创意、现代时尚、新能源、安全节能环保、新材料、生物医药等产业集群。在产业集群发展模式下，对产业园区规模同样提出更高的要求。 村集体产业园区目前存在分散、不集中、不连片的情况，且园区分属不同的村集体，不利于产业成片发展。在这种情况下，可鼓励各村集体引入共同的运营管理企业，实现片区统筹、连片产业整体管理，以提升工业园区品质、降低企业租金成本等“组合拳”模式，稳定实现企业发展预期，让辖区内的企业(尤其是制造业企业)安心扎根片区发展。对于符合区域产业发展的产业园区，落实区委区政府产业重大布局项目，可探索村集体与国企之间的集体产业用房直接签订合作协议或委托协议、无须上交易平台公开交易的模式，深度参与产业园区改造提升，促进统筹连片产业。 4 结束语要想发展村集体经济，则须盘活村集体的各项资产，特别是给村集体带来主要经济收入的产业用房。为了更好地提高村集体产业用房的利用率，应综合分析产业用房的现状，结合村集体的经济状况、产业资源、产业园区情况等，选择恰当的园区盘活路径。在该过程中，村集体还应积极提升自身的产业思维、产业招商运营管理能力，借助政策、政府的支持，加快建设优质产业园，为工业制造业的发展奠定坚实的基础。 参考文献：略 作者简介:黄丽云,本科,经济师,研究方向为房地产经济,单位深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司; 来源:《住宅与房地产》期刊