《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章物权的设立、变更、转让和消灭，第一节不动产登记，第二百一十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。

本条是关于不动产登记簿与不动产权属证书关系的规定。

《物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。本条是对《物权法》第十七条的继承。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）（法释〔2016〕5号，法释〔2020〕16号废止）第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。

我国不动产登记向来有核发权属证书的传统，登记机构在登簿后，还会根据登记簿的记载向权利人核发权属证书。权属证书的存在，使我国不动产登记制度有了托伦斯登记的特点。权属证书也表征了相应物权，其中记载的信息具有高度的可信性。而且，与登记簿相比，权属证书的地位甚至更重要，如2001年施行、2008年废止的《城市房屋权属登记管理办法》第五条第一款规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”这就形成了“重证（权属证书）轻薄（登记簿）”的局面。

不过，作为不动产物权的载体，登记簿在不动产登记机制中占有基础地位，权属证书的内容不过是对登记簿记载的摘取。正是在登记簿的基础上，才有了权属证书。相比而言，登记簿的地位应比权属证书重要才对。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第五条第一款规定：“人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。”

为了纠正过去的认识，《物权法》第十六条第一款将登记簿表述为“物权归属和内容的根据”。《物权法》第十七条作出上述规定。

不动产登记机构在登簿后向权利人核发权属证书，在我国有着相当深厚的群众基础，故在登记簿之外，法律应明确权属证书的地位和功能，以理顺登记簿和权属证书的关系。

权属证书记载了不动产及其权利信息，反映了不动产登记簿的主要内容，两者应同步运行，且信息应完全一致，登记簿记载内容的改变，必须适时反映在权属证书中，故权属证书与登记簿一样，能表征或证明物权。在此意义上，登记簿和权属证书均是登记机构针对同一事项依法行为的后果载体，登记机构的登簿行为与核发或收回权属证书的行为应具有同一性。

与不动产登记簿相比，权属证书由权利人自己持有和控制，这一方面迎合了权利人用可控制的有形方式支配权利的心理需求，便于权利人证明自己的权利状态，也便于交易相对人根据权利人出示的权属证书来搜寻权利信息。另一方面也能印证登记簿的记载内容，从而间接地约束和监督登记机构，使其不能擅自涂改登记簿的记载内容。

既然权属证书的作用如此重要，在实践中，它们的制作和格式由自然资源部统一确定和监制，并加盖不动产登记机构登记专用章。

在实践中，不动产登记簿和权属证书的记载有时会不一致，比如，某一房产被法院查封，该信息就无法从权属证书中显示出来。由于登记簿属于初始的记载资料，与权属证书相比，其信息更完全详细，而且，登记簿的保管具有制度化的保障，被人为涂改的可能性更小，故而，登记簿对不动产权利具有更强的证明力。

也就是说，登记簿是不动产物权归属和内容的根据，权属证书是权利人享有不动产权利的证明，前者的效力高于后者。这不仅意味着，登记机构应当根据登记簿来填写权属证书，而非反之；还意味着，当登记簿与权属证书出现偏离时，只要不能证明登记簿确有错误，就以登记簿为准。

在实践中，一旦权属证书与登记簿的记载不一致，除非查封登记的情形，否则，登记机构应当书面通知权利人换领与登记簿记载一致的权属证书。

（一）、不动产权属证书的权利证明效力

所谓权属证书，是指证明物权的凭证。权属证书也可以作为权利存在的证据，但它不是确权的主要依据。即使将权属证书移转给他人占有，如果登记的内容中没有记载物权变动的，物权本身也不发生变动。证书的占有人不能以其占有权属证书来主张某项物权。权属证书必须根据登记内容来制作，其必须与登记内容保持完全一致。不动产权属证书，即房屋所有权证、国有土地使用权证等，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。其中，最为常见的就是房屋所有权证，民间俗称房本，社会认知度较高。不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。

根据《民法典》第二百一十六条的规定，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据。不动产权属证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。但是，现实中不动产登记簿的查阅往往有一定条件限制和程序要求，并需要消耗额外的时间成本，对于并非不动产交易、设定限定物权等涉及处分权的重大事项，只是就不动产的中短期、非永久占有、借用等物之利用场合，出示不动产权属证书显然更为便捷、有效促进交易，并足以保障交易安全。在社会生活之中，最为常见的就是建立不动产租赁关系之时，不动产权利人作为出租人为证明自己的权利状况，可以向房屋租赁企业或潜在的承租人出示权属证书即可达成交易。

（二）、不动产权属证书与不动产登记簿

与不动产登记簿相比，不动产权属证书系同一不动产登记机关核发，同样属于公文书证，具有证据资格。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，但两者在法律效力上存在根本差异。

第一，根据《民法典》第二百一十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，即不动产物权变动以登记生效为原则，而核发不动产权属证书并不是不动产物权变动公示方法，没有物权变动的形成力。

第二，根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，判断不动产物权归属和内容的根据仍然是不动产登记簿，不动产权属证书仅是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书的推定力和公信力均弱于不动产登记。

《不动产登记暂行条例》第二十一条第二款规定：“不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”故不动产权属证书还起到登记行为完成的证明作用。登记机关在完成不动产的登记事务后，将权属证书发放给权利人，表明登记机关已经根据事实、法律和当事人的申请完成了相应的不动产物权登记。不动产登记和权属证书的核发一般同步完成.从源头解决不动产登记簿和权属证书不一致的情况。

本条对于权属证书与登记簿不一致的情况下如何确定不动产的物权归属作出规定。依据本条规定，在权属证书所记载的信息与不动产登记簿所登记的信息不一致的情形下，由于不动产权属证书是依据不动产登记簿而制作的，因而，除非当事人有证据证明不动产登记簿有错误的情形外，应当按照不动产登记簿所登记的信息确定不动产的归属。

我国目前不动产登记制度及其实际运作还有待进一步完善，不动产登记簿的设置、管理和查阅复制工作需要重视和加强。实践中，单位和个人普遍存在重视不动产权属证书而轻视不动产登记簿的现象，这样将削弱不动产物权的公示性，影响不动产交易的安全。因此，本条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

在涉及产权争议的案件审理中，当事人可以不动产登记簿或不动产权属证书作为诉讼证据。但不动产登记簿的证据力优于不动产权属证书的证据力，亦即当不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载的事项不一致时，应当以不动产登记簿为准。这是物权公示原则的必然结果。

在实践中，不动产权属证书在交易中仅具有初步的证明作用。例如，在一宗房屋买卖交易的磋商过程开始时，欲出卖房屋的一方出示房产证，可以初步证明自己是房屋的所有人，有关的协商谈判可以据此展开。如果双方初步达成一致并且准备签订房屋买卖合同时，则一方当事人不应只根据对方房产证的记载就与之订立合同，而应当到登记机关查阅登记簿，以了解对方是否为真正的房屋所有权人、该房屋上是否设定了抵押等情况，因为只有不动产登记簿上的记载才是具有公信力的权利归属证明。

在不动产统一登记前，我国的权属证书包括《集体土地所有证》、《国有土地地使用证》、《集体土地使用证》、《房屋所有权证》、《房地产权证》、《土地承包经营权证》、《水域滩涂养殖证》、《草原使用证》、《林权证》、《海域使用权证书》、《无居民海岛使用证》等。

不动产统一登记没有改变核发权属证书的传统，但为了与统一登记匹配，除了地役权登记、抵押权登记、异议登记和预告登记核发登记证明，除查封登记外的其他不动产登记核发《不动产权证》，查封登记既没有登记证明也没有权属证书。这样一来，如何理顺不动产系统一登记之前的老证和统一登记之后的新证的关系，就成为问题，对此，《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条第一款规定：“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。”简言之，老证继续有效，新证“不变不换”。

（一）、为何老证继续有效

在不动产统一登记之前，出于管理职责需要，国土资源、房屋、林业、农业、海域等主管部门有各自的登记簿，如土地登记卡和归户卡、房屋登记簿、林权登记表册、草原登记表册、海域使用权登记表册、土地承包经营权登记簿等。顺应政策需要、市场需求和社会发展，国土资源部等国务院主管部门相当重视登记制度建设，出台了《土地登记办法》、《房屋登记办法》、《林木和林地权属登记管理办法》、《农村土地承包经营权证管理办法》、《海域使用权登记办法》等规章，还逐步完备了各自的登记簿。

客观来看，经过数十年的积累，这些登记簿基本能满足社会需要，它们记载了数量繁多的各类不动产权利，浓缩了最主要的社会财富，在实践中发挥着重要的作用。

不动产统一登记的导向之一，就是统一登记簿，把原先的土地登记卡、房屋登记簿等各类登记簿进行形式、格式和内容的整合，这个工作已经完成。统一登记簿不是从根本上否定原先的各类登记簿，而是在认可它们正当性的基础上，把它们整合为同一个登记簿。

就此而言，登记簿的统一，不是推倒原有的登记簿，重建全新的登记簿，而是尊重和保留原有的登记簿，只是让它们在形式上不再隔离和分散。既然原有的登记簿仍有其法律效力，与其对应的权属证书当然也没有理由失效，老证当然继续有效。

（二）、何为新证“不变不换”

《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条第一款规定：“不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证”。

据此，若首次登记是在不动产统一登记后办理的登记机构应按登记簿的记载填写和核发《不动产权证》这种新证，反之则核发老证。这样一来，随着分散登记向统一登记的转型，权属证书既有老证，也有新证，它们的效力应平等，只有这样，才能实现《不动产登记暂行条例》第一条的保护权利人合法权益的宗旨，才能落实《不动产登记暂行条例》第四条第二款的“稳定连续、方便群众的原则”。

一句话，不动产登记是政府向社会公众提供的一项便民的公共服务，作为其内在构成部分的权属证书的核发，也要有相同的功能。

但这不是说老证无论在什么情况下均应有效存在，为了切实实现不动产统一登记，一旦与老证对应的不动产权利发生变更或转移，如土地性质变更、土地使用权转让，只要这种权利变动发生在不动产统一登记后，登记机构就应按《不动产登记暂行条例》及其实施细则的要求办理相应登记，并换发新证。这就是所谓的“不变不换”。

以这种方式实现新证对老证的更替，既保持了权利和登记的稳定连续，也不会给权利人带来任何不便，完全符合《不动产登记暂行条例》的宗旨和原则。而且，新证“不变不换”不只是一种口号式的提倡，而是强制性规范，《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条第一款对此有明确表达：“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”。

在理解新证“不变不换”时，还要注意，对于发生在不动产统一登记之后的以下情形，老证也应更换为新证：

（1）老证污损或破损，权利人申请换发的，只要符合换发条件，登记机构就应当换发新证，并收回老证。

（2）老证遗失或灭失，权利人申请补发的，由登记机构在其门户网站上刊发权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。登记机构在向权利人补发权证时，应在登记簿上记载相应信息，并在权属证书或登记证明上注明“补发”字样。

（3）老证填制错误，或登记机构在办理更正登记中，需要更正老证内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发事项记载于登记簿。因上述情形而由新证替换老证的，必须按照规定进行，只要是不收费的项目，登记机构就不得收取任何费用

在不动产权利灭失等情形下，登记机构需要收回老证的，在登记簿上将收回老证的事项予以注明；确实无法收回的，在登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。

为了使上述规定在实践中能得到很好地贯彻落实，《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零三条第五项将“强制要求权利人更换新的权属证书”当成不动产登记机构工作人员承担法律责任的事由之一，以防止登记操办人员以各种名目强制权利人更换权属证书。

最后还要注意的是，在不动产统一登记前，除了权属证书，与抵押登记预告登记等登记对应的还有登记证明，如《土地他项权利证明书》、《房屋他项权证》、《房屋预告登记证明》等，它们与权属证书的作用相同。

这种做法在不动产统一登记后仍得以延续，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条第二款，地役权登记、抵押权登记、异议登记和预告登记均核发登记证明。在登记对象为不动产权利时，权属证书和登记证明只是称谓不同，如表现土地使用权和房屋所有权的《不动产权证》与记载抵押权的《不动产登记证明》的效力等同。既然如此，上述老证继续有效，新证“不变不换”同样适用于登记证明。

在审判实践中，要注意以下三个问题：

第一，不动产权属证书的移转占有不能作为物权变动的生效要件。

不动产权属证书具有深厚的群众基础，传统观念一定程度上重证不重登记。不动产权属证书可以作为证明权利的根据，但是不能仅仅以交付该证书的占有作为物权变动的根据。

根据《民法典》第二百零八条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”的规定，交付不动产权属证书不发生不动产物权变动的法律效力。在进行不动产物权交易中，权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属证书，但权利人或者利害关系人必须进行登记而为物权的变动，否则物权无法变动。

第二，无论是不动产权属证书，还是不动产登记簿，均不具有绝对的证据力。

作为证据的不动产登记簿，只具有推定的证据效力。法院首先把不动产登记簿当作真实的来对待，对方如果有异议就责令对方提出反证；如果异议方举出反证，证明登记簿上的记载确有错误，登记的记载就被推翻，法院就应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。不动产登记簿不具有绝对的证据力，这是由社会生活的复杂性决定的。不动产登记簿上记载的物权状况可能与真实的权利状况不一致，这既有可能是当事人方面的原因，也可能有登记机构方面的原因，如登记机构工作人员的过错。

第三，因历史原因，若干不动产登记事项未有明确规定，登记内容亦不规范，各地不动产登记机构实际操作不一，导致不动产登记簿和权属证书的内容不一致，应当注意坚持以不动产登记簿的内容认定不动产物权的归属和内容。