来源|风财讯 作者|黄小妹
房企分化愈发明显。这厢民营企业忙着调整组织架构保业绩，这厢央企依旧底气十足，大手笔增资。
12月9日，招商蛇口发布公告，其子公司招商前海实业联合前海投控分别对前海自贸投资增资，交易共涉及资金1458.16亿元。交易完成后，前海投控和招商前海实业仍各自对合资公司持有50%的股权，招商前海实业对合资公司拥有控制权，合资公司财务仍将继续由招商蛇口并表。
因增资一事，12月24日招商蛇口遭深交所问询。包括13个问题的问询，涉及变更募资用途是否合规、增资事项对上市公司的影响、注资资产的评估方法、未纳入增资对价项目具体情况等。招商蛇口显然做足了准备，在两日内完成对深交所问题的回复并进行公布。
由于问询内容均属于正常范围内反而没有引发市场过多围观，倒是招商蛇口自2015年重组上市以来，这一最大手笔的增资1458.16亿元引发了市场想象。
对此，资深地产人士表示，“这么大的资金量，招商蛇口肯定是要做大前海自贸平台，前海自贸平台要做很多自持商办物业，现在地产不好做，招商蛇口在找生存之道。”
其实，此次增资1458.16亿元的背后，更像是招商蛇口在纯地产之外拓展商业运营的版图。
百万土储落袋
如果此次注资过程成功完成，意味着历经三年后，招商蛇口前海土地整备过程进入尾声。
12月9日，招商蛇口公告称，招商前海实业、前海投控拟分别以其持有的招商驰迪公司100%股权（估值为643.68亿元）及前海鸿昱100%股权（估值为729.08 亿元）对前海自贸投资进行增资。招商前海实业同时将以现金形式增资，以补足两者之间的85.4亿元差额。此次交易金额合计1458.16亿元。
早在2016年9月，招商蛇口子公司招商前海实业与前海管理局旗下前海投控共同投资设立了合资公司前海自贸投资，双方各自出资5亿元。此次增资完成后，招商前海实业和前海投控仍分别持有50%的股份。
前海自贸投资是推进前海2.9平方公里土地整备和开发建设的主导平台。继去年底招商蛇口正式签署《土地整备协议》、《合资合作协议》后，今年4月30日招商蛇口与前海管理局完成前海土地置换，前海土地整备工作已全面完成。
公告称，招商驰迪获42.53万平方米的置换土地，前海鸿昱获用地面积约为50.14万平方米。两家企业总置换土地面积达92.67万平方米。
按照规划，上述土地储备中，居住功能用地将占到10%，12%将用作总部及产业用房和人才住房，剩余部分将主要用于商业用途。
金融机构对此次增资基本给与积极评价。华创证券认为，考虑到前海合资合作范围内全部的用地将由合资公司负责开发建设，并由招商蛇口合并财务报表，后续或将推动公司销售和营收快增，并将推动公司净资产规模明显提升，进而进一步降低负债率。
中金公司指出，前海片区土地整备、合资协议落地后，将增加招商蛇口在前海片区的优质土地资源，对应货值超2200亿元。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，招商蛇口的增资行为将使得招商蛇口获得对前海自贸的参与权和控制权，实质上是获取前海自贸区的土储和开发权，为招商蛇口的可持续发展打下基础。
业绩转折点？
千亿货值的土地储备对于招商蛇口无疑是利好，这对于经历下滑困扰的业绩也将是一剂“强心针”。
根据招商蛇口披露的三季报，前三季度，实现营业收入255.43亿元，同比下降24.39%；归属于上市公司股东的净利润50.93亿元，同比下降38.46%。第三季度单季，实现营业收入88.56亿元，同比下降30.77%；归属于上市公司股东的净利润1.95亿元，同比下降83.21%。
不过招商蛇口想要让这块“蛋糕”迅速变现则存在难度。风财讯注意到，招商蛇口获得的近百万平米前海土地中，有78%将用于商业用途。商业用地价值兑换需较长时间。招商蛇口方面也曾表示，整个前海片区的开发周期将在5-8年。
虽然商业用途的地块也符合招商蛇口园区开发与运营的业务需求。即以土地为载体，通过提供基础设施、生产空间（如写字楼、研发楼、 厂房、 仓库等）及综合配套服务。但是也要注意到，招商蛇口2019年上半年社区开发和运营营收同比下滑-29.8%。
一种可能性是，伴随前海地块的落袋为安，招商蛇口将加大对自生运营能力的提升。从开发转运营，这意味着企业将获得相对稳健的现金流，不过同时也将放弃一部分规模和速度。
2019年中报显示，招商蛇口拥有的可出租物业总可出租面积317.61万平米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。报告期内，公司实现出租收入13.54 亿元，同比增加9.87%，总体出租率82%；报告期末，公司在深圳、北京、漳州、杭州等地拥有酒店客房1829套，酒店收入 3.48 亿。
近两年日渐下降的存货周转率也在证明招商蛇口速度的放缓。根据风财讯统计数据， 2018年前三季度招商蛇口的存货周转是2686.84天；2019年上半年是4030.63天，而2019年前三季度的存货周转天数为4033.86天。
一位熟悉招商蛇口的人士向风财讯表示，“招商蛇口并不打算在前海简单卖地卖房子，而希望通过综合运营，实现稳定现金流。”
对此，优淘城总裁薛建雄表示，“这么大的资金量，招商蛇口肯定是要做大前海自贸平台，前海自贸平台要做很多自持商办物业，现在地产不好做，招商蛇口在找生存之道。”
的确，此次招商蛇口增资前海地块的背后，其中获得商业用途地块可以让招商蛇口拥有做大“园区开发及运营”的基础，创造更丰厚的现金流。不过，招商蛇口前海土地货值转换需要时间，至于后续土地红利的释放价值有多大，还需验证。
