摘要

伴随ESG评价体系在国内认知度提升和房地产行业周期性转型，房企愈发重视短期经营效益和长期的环境、社会效益之间的平衡。作为企业价值实践的风向标，ESG正成为衡量房企发展质量及潜力的核心参考之一，不断受到房地产企业和行业投资者的重视。

在ESG的热潮下以及越趋严格的监管要求下，房企披露ESG报告渐成常态，ESG报告的质量提升明显。从2023年披露率来看，房企ESG报告披露率达75%，物业企业ESG报告披露率达90%。

根据风财讯智库统计，2023年财报后，75%的上市房企披露了可持续发展报告或社会责任报告，其中H股上市房企报告发布率达96%。从披露内容质量来看，房企发布的ESG报告内容涵盖了绿色金融、绿色产业投资、城市更新、清洁能源、服务升级、社会公益等维度，信息更加丰富，也更加详实。

物管上市企业ESG报告披露率超90%。其中在港股的58家上市公司中有52家都按照要求披露了ESG报告，披露率是89.66%，A股仅新大正一家发布了社会责任报告。

环境方面

为响应国家绿色低碳的发展要求，房企不断强化全产业链绿色发展水平，将绿色理念融入选址、设计、开发、施工、运营全产业链，此外房企还不断推进科技和模式创新，推动建筑产业智能化转型，实现高质量、低碳发展；物管企业探索建立“双碳”实施路径，推进绿色低碳运营。

社会方面

按照ESG发展理念，企业在创造自身经济效益的同时，需更主动承担社会责任，关注和维护好利益相关方的权益。对消费者，全方位践行“保交付、保品质、保服务”承诺，切实保障消费者权益；对员工，通过不断完善招聘与培养体系，夯实企业稳定管理基础；对社会，企业扶贫由“输血式”向精准扶贫转变，从消费、产业、教育、就业、抗疫等方面推进精准扶贫；同时参与保障性租赁住房建设，也是房企履行社会责任、关注社会民生福祉的体现。

治理方面

公司治理能力对于企业的良性发展具有关键作用。有效的公司治理对于执行商业模式和推动长期、可持续的价值创造至关重要。从另一个角度说，一家公司治理不善的公司，会发出一个危险信号，表明在环境和社会方面存在隐性风险。在公司治理方面，房地产企业及物业企业纷纷成立ESG专业管理委员会，将ESG建设、环境信息披露等工作提升到企业战略发展范畴。

01 ESG投资发展现状

1、ESG投资的起源与发展

ESG即环境（Environmental）、社会（Social）和公司治理（Governance），不同于传统财务层面的业绩表现，ESG更侧重从环境、社会责任和公司治理三个维度来衡量企业的可持续发展能力和长期价值。

ESG投资理念主要经过伦理投资、责任投资和ESG投资这三个阶段。

ESG投资理念起源于宗教教会投资的伦理道德投资，当时人们主要关注的是宗教伦理动机与工业化带来的负面影响等议题。20世纪六七十年代，孕育而生社会责任投资概念。21世纪以来，ESG 投资的理念逐步形成，并逐渐成为衡量可持续发展的重要指标。随后，国际组织和投资机构将ESG概念不断深化，并设计出全面、系统的信息披露标准和评估方法，形成一套完整的ESG理念体系。国际主要投资机构也推出了一系列ESG投资产品。

2、我国ESG信披政策逐渐强制化

2020年9月，我国在联合国大会上向世界宣布了“2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和”的目标，自此之后，双碳目标成为ESG和绿色金融各项工作的引领和抓手。党的二十大报告关于高质量绿色发展也为我国ESG发展奠定了重要的理论和政策基础。

2022年，中国ESG蓬勃发展，在政策体系构建、ESG信披、ESG投资和国际合作等方面都取得了阶段性成效，ESG生态不断完善。

随着ESG投资的发展，以及建管层对ESG信息披露的重视，近年来，越来越多政策开始以强制性手段要求企业（特别是上市公司）披露ESG信息，对于ESG信息披露的规定逐步从鼓励引导走向半强制和强制。2022年1月沪深两大交易所分别更新了《上市规则》，首次纳入企业社会责任相关内容；4月证监会发布《上市公司投资者关系管理工作指引》，将ESG信息作为投资者关系管理中上市公司与投资者沟通的内容之一；5月国资委发布《提高央企控股上市公司质量工作方案》，明确要求更多央企披露ESG报告，力争到2023年实现全覆盖。

图：我国ESG披露政策一览表

3、ESG评级百花齐放

ESG评级是衡量企业ESG绩效的重要方法，能够为ESG投资提供重要的数据依据，同时为企业实践提供衡量标准。伴随着ESG在全球的兴起，各评级机构设计出了多个系统的ESG评估方法，据统计，当前全球ESG评级机构超过600家，包括评级公司和非盈利团体，其中海外市场以明晟（MSCI）、彭博（Bloomberg）、汤森路透（Thomson Reuters）、富时罗素（FTSE Russell）、道琼斯（DJSI）、Sustainalytics、恒生（HSSUS）及碳信息披露项目（CDP）等最具影响力。

图：当前全球主流ESG评级机构

各评级机构侧重不同，形成多元的评价维度。MSCI、彭博、汤森路透以全面性评级为主，评级维度覆盖环境、社会和公司治理；道琼斯涵盖了企业在经济、环境及社会三方面的表现；CDP从环境单一维度进行评价，设计包括气候变化、水安全与森林三方面的问卷；富时罗素将企业绿色收入占比纳入ESG评价；Sustainalytics以ESG风险评级来取代全面性的ESG评级。

图：主流ESG评级机构的评级体系

本土ESG评级百花齐放。随着ESG投资的快速发展，市场上也涌现出不少ESG评级机构，呈现出“百花齐放”的态势。整体来看，国内ESG评级机构仍处于多元化发展的探索阶段，评价对象基本局限于国内的上市公司，国际影响力较为欠缺，尚未形成较为统一的标准，不同评级体系的评价结果存在较大差异。当前国内的主要评级机构有商道融绿、润灵环球、盟浪、聚源、万得、鼎力公司治商、华夏基金、嘉实基金、和讯、妙盈科技、中证、华证、南方基金、中国平安、中诚信绿金所、央财绿金所、社会价值投资联盟等机构。

其中妙盈科技对房企E、S、G 3大维度近千项细化指标进行综合测评得出，打造具有中国特色的ESG评价体系，为行业可持续发展提供参考。盟浪FIN-ESG评估模型通过对标国际ESG评估标准，并兼顾中国上市公司实际情况，从财务(F)、创新(I)、价值准则(N)、环境(E)、社会(S)和公司治理(G)六个维度，用数百个有实质性的通用和行业特色指标，对A股上市公司进行全方位可持续发展价值评估。聚源ESG评价模型基于多年数据积淀，并采用了大数据与人工智能技术，研发形成的一套因子有效性强、行业区分度高、对中国企业适用度高，并且高度自动化的ESG评价方法。

图：当前国内主流ESG评级机构

北京秩鼎技术有限公司(简称秩鼎，英文名:QuantData)基于对ESG、供应链、专利、碳排放、污染排放等深度数据的研究开发，为金融机构及专业人士提供数据与分析工具服务，秩鼎ESG评价体系通过260多个通用评价指标和行业特色指标，从环境(E)、社会(S)、治理(G)一级维度和14个二级维度，对上市公司及发债主体企业进行全面深入的分析评估。

深圳华测国际认证有限公司(简称“CTI华测认证”)， 华测CTI-ESG数据库将上市公司ESG信息进行量标准化处理，对ESG绩效进行量化评估，数据库覆盖了A股、H股企业样本及股票，年度指标体系包含环境、社会、治理三大维度，参照国际标准，同时结合国内外监管机构的要求，此外还融入中国特色指标，考虑到中国企业发展阶段，根据中国政府监管政策和上市公司实践，制定和筛选出的可以反映中国上市公司ESG表现的指标。

02 房地产开发企业ESG发展模式

1、环境方面

对于房地产行业的可持续发展而言，环境问题是行业变化中的一部分。从房企披露的ESG报告来看，房企已将绿色健康标准作为住宅产品线的设计标准之一，积极提高绿色建筑认证面积，此外还发力绿色技术，通过数字化、智能化等手段提升生产效率，大力推进装配式建筑，推动能耗、碳排双控。

1）绿色发展理念贯穿房地产开发全链条

自我国明确提出“2030年碳达峰，2060年碳中和”目标之后，绿色低碳、节能环保理念逐渐成为社会和企业的关注重点。作为碳排放主要来源之一的建筑行业，全面推进绿色转型已刻不容缓。

作为碳排放的主要行业之一，建筑行业的绿色转型升级对国家实现碳达峰、碳中和目标至关重要。为此，国家在推进建筑能耗上制定了严格目标。

聚焦当下房企ESG报告内容来看，企业最为关注的内容集中在绿色建筑、环保材料、节能减排降耗方面。绿色低碳理念贯穿全产业链条。

房企的绿色理念始于最前端，从项目选址开始便植入“绿色”因素。首先，在项目选址和筹备阶段，评估项目的生态环境影响，制定生物多样性管理计划；其次，在产品设计阶段，确保产品设计与气候及环境相互协调，实施装配式精装，全面实现绿色建筑，减少建筑碳排放；第三，在项目建设过程中，推广绿色建材应用，实施绿色施工标准，严要求推进低碳绿色文明施工；第四，在项目运营和办公过程中，制定能效提升计划，全面覆盖智慧运维，加强水资源、废弃物管理，减少污染物排放等。

2）践行环境责任，绿色建筑面积稳步上升

随着“双碳”战略的加速推进，房地产、能源、科技等众多行业的价值链加速重构，以实现绿色可持续发展。而作为我国产业链中碳排放量大户，建筑行业的绿色转型对于实现“双碳”目标至关重要。

2023年1月，国务院新闻办公室发布《新时代的中国绿色发展》白皮书， 白皮书指出，中国城镇当年新建绿色建筑面积占比，由2015年的20%提升至2021年的84%。越来越多的房企开始注重绿色建筑的开发建设。具体到绿色建筑指标的披露上，主要包括绿色建筑认证、装配式建筑、建筑产业化/工业化、环保的建筑材料使用等。

从房企绿色建筑的认证情况来看，房企的绿色建筑的项目数量和面积在不断增长。截至2022年底，万科满足绿色建筑评价标准的面积累计3.083亿平方米，年内新增满足绿色建筑评价标准的面积为1848万平方米；碧桂园满足国家绿色建筑评价标准的项目累计数量已经达到1039个，项目总建筑面积达2.3亿平方米，2022年内新增绿色建筑项目42个。龙湖累计满足绿色建筑标准的项目达到538个，面积超1.3亿平方米；华润置地在全国累计部署装配式建筑项目260个，累计获得绿色建筑认证项目359个，累计获得绿色建筑认证的建筑面积为5468.35万平方米。

图：2022年部分房企已认证绿色建筑面积（万平方米）

数据来源：企业公告，风财讯智库整理

3）科技赋能转型，建筑工业化成新趋势

建筑业是支撑城镇化推进、基础设施建设高质量发展的基础性行业，也是能源消耗和碳排放大户。绿色科技让传统建筑行业更高效、可持续，实现效率、质量、安全、环保、成本等多要素共同兼顾。

随着绿色低碳和高质量发展理念的深入，科技日益成为房地产企业转型升级的主要驱动力。而在建筑行业碳减排、行业“用工荒”、房企转型发展等趋势的共同作用下，智能建造正在行业内掀起热潮。

早在2018年，碧桂园成立博智林机器人公司，聚焦建筑机器人、BIM数字化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用。碧桂园发布的2022年环境、社会及管治报告显示，截至2022年末，碧桂园在研机器人近50款已有28款投入商业化应用，服务覆盖30个省份（自治区、直辖市）超600个项目，累计交付超1700台，应用施工面积超千万平方米。

万科智慧建造平台则建立以1个平台，1个指挥中心，拓展N个业务系统的解决方案，充分应用物联网技术、云计算技术、BIM技术，实现施工现场海量数据的实时上传、汇总、分析和展示，实现从传统管理工地到智慧工地的转型。报告显示，万科2022年实现了所有在建项目100%使用智慧工地系统。

与此同时，装配式建筑也在蓬勃发展。装配式建筑可以节省大量现场作业流程，能够有效降低建造过程中的能耗、物耗，是建筑行业践行绿色发展的重要实践。房企在装配式建筑及装配式精装领域不断深入探索，逐步形成自己特有的装配式建造体系，并纳入发展战略当中。

在装配式建造方面，万科、远洋、雅居乐等企业在装配式建筑领域有一定经验沉淀。早在2003年，万科就开始发展装配式建筑，成立了万科工厂化中心，致力于预制装配式体系的研究。从2007年开始，逐步在全国推广装配式建筑，确立万科装配式体系。2021年，万科新开主流项目的工业化应用比例就已超过80%。

近三年来，远洋集团装配式应用面积已超过500万平方米，装配式面积比例超过65%；雅居乐在2025年发展目标中提到“采用装配式工艺80%以上”等内容；建业地产部分项目的装配式建筑采用率达到50%以上，远超“装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上”的要求。

金茂致力于装配式产业链智慧科技服务，打造“金茂建科生态圈”，建设金茂慧创产业园和智慧化无人工厂，构建装配式产业链一体化生态圈，深圳龙华金茂府项目在施工建造方面采用装配式铝模施工，预制率达15%，装配率超过50 %。

建发房产还专门制定了《建发房地产装配式流程指引》，在前期设计、流程规范、施工管控三个阶段，对项目装配式技术运用进行指导。

在前期设计方面，1）按照严格的系列标准，从方案到施工图各阶段各环节，多专业协同内审、精细化设计；2）提前考察评估预制厂商的生产能力、运输条件、工艺控制等，保证预制构件的生产品质。

在施工管控阶段，1）所有进场材料均必须由监理单位全检、建设单位抽检；2）施工中施工单位及监理单位全程旁站、定时拍照反馈；3）建设单位巡视抽查，保证所有工序能按标准实施落地。

4）资金反哺，绿色债券打开融资新渠道

引领行业绿色发展或将“反哺”企业自身的发展，最直接的反应在融资端，以绿色建筑、绿色产品为主要投向的绿色债券正迎来巨大发展空间。从行业看，房地产企业绿色债券发行量呈现快速增长态势，2022年境内房地产企业绿色债券发行总额为160.88亿元，占境内绿色债券发行总额的1.5%，并且以央国企为主。

从房企披露的ESG报告来看，2022年，房企在绿色金融方面发力，包括订立绿色金融框架、发行绿色债券，以及探寻更多绿色金融产品，作为构筑“绿色”竞争力的关键支撑，进一步为绿色建筑、节能减排项目、可再生能源应用提供支持，推动企业成长和可持续发展的正向循环。

早在2021年，万科就制定了绿色融资框架，择机根据该框架发行绿色债券和贷款绿色融资工具，明确将所获得资金用于绿色建筑，可再生能源，污染防治与控制，可持续的水资源及废水管理。在2022年，万科正式发行三期总规模为70亿元的绿色中期票据，募集资金全部用于绿色项目，即便存续期内用途发生变更，也只会用于绿色项目或偿还绿色贷款。

2021年8月，绿城中国顺利搭建绿色金融框架。2022年1月，绿城成功发行三年期4亿美元备用信用证增信绿色美元债券，成为其新设立的绿色金融框架下发行的首笔绿色债券。中国金茂自2022年正式加入了绿债大军，年内完成发行了额度高达87.08亿元的全国最大单碳中和CMBS债券。

表：2022年部分房企绿色债券发行情况

绿色低碳是房地产行业顺应时代发展的转型必要。当下，以ESG评价体系为导向的绿色金融，正为房地产企业拓宽融资渠道带来新机遇，获得ESG评级认证的企业能够提升融资优势，打开绿色金融局面。

2、社会发展(S)

从房企的ESG报告来看，企业在实现自身企业发展的同时，也要做有助于社会发展和稳定的工作，积极承担社会责任，从员工、消费者等利益相关群体角度，创造更大的社会价值。对消费者，全方位践行“保交付、保品质、保服务”承诺，切实保障消费者权益；对员工，通过不断完善招聘与培养体系，夯实企业稳定管理基础；对社会，房企扶贫由“输血式”向精准扶贫转变，从消费、产业、教育、就业、抗疫等方面推进精准扶贫；同时参与保障性租赁住房建设，也是房企履行社会责任、关注社会民生福祉的体现。

1)高品质交付，切实保障消费者权益

2022年以来，随着楼市调整进入深水区，不少楼盘出现质量降标、延期交房、精装减配等问题，“保交付、保品质、保服务”已经成为当下房企保障消费者权益的主要方向。

作为房地产项目产品力重要的一环——“交付力”正在成为房企的核心竞争力。在房企ESG报告中，多家房企也披露了相关交付数据。其中，碧桂园全年交付房屋1384批次，交付近70万套房源，覆盖30个省份的255个城市，客户对房屋质量满意度评分提升22.09%；龙湖集团共交付超11万套房源，100%实现如期交付，其中超40%项目实现提前一个月以上交付，客户满意度达90%。

图：2022年房企交付情况

数据来源：企业公告，风财讯智库整理

交付力作为房企销售阶段产品力的有力答卷，亦成为房企实力与竞争力的印证。房企除了在ESG 报告中披露了交付数据，更加注重交付质量。房企在交付的前、中、后三个时期搭建起的全流程交付体系，以全标准、全透明、全档案方式，全方位保障各项目交付阶段的产品质量和服务标准，传递品质价值。

在产品质量管控方面，房企将“精工产品”的理念，贯穿源头材料筛选、过程施工管理、交付检查评估等产品全周期质量管理流程。

在源头材料筛选领域，万科设立材料严格规范准入条件，以材料部品飞检、项目现场检测等方式全面立体地把控产品质量，并持续开展“天网行动”，对建筑材料进行质量合规性核查，以杜绝采购假冒伪劣材料部品进入万科项目工地。

在过程施工管理领域，旭辉在行业内率先推出“旭辉透明工厂”，向客户展示房屋建造的全过程，并不断演化升级“旭辉透明建造体系”，持续提升产品质量，截至2021年底，已有84座“透明工厂”在全国落地运行。

在交付检查评估领域，保利严格落实内部质量审查和第三方质量评估，形成全过程质量监督、评估、考核体系，增强了质量评估结果的真实性。

2)积极承担社会责任，精准扶贫多措并举

履行社会责任是企业可持续发展不可或缺的环节。

在国家乡村振兴战略大背景下，房企参与乡村振兴的热情逐步增高，并持续以产业导入、就业帮扶、消费助农等方式，作为全面推进乡村振兴的重要手段。

在产业导入方面，房企根据贫困地区的资源禀赋及实际需求因地制宜，通过技术和产业的引进，为落后或贫困地区的产业升级和居民脱贫致富提供了更多的可能性。比如中南结合自身优势和当地实际情况，大力建设宜居宜业的美好乡村，累计投入约8.5亿元，形成实业赋能乡村发展的“中南村模式”。

在消费扶贫领域，通过各种渠道的搭建，将本地化的产品通过有效的渠道进行销售，帮助居民开辟致富道路。房企积极创新“互联网 消费扶贫”模式，通过搭建线上渠道，将本地化的产品推入市场，并向公司员工、业主、供应商、合作伙伴等进行定向销售，同时也有意识指导当地居民通过直播等各种新兴销售方式进行带货。比如碧桂园探索直播带货的方式，2022年进行了广东东西部协作“黔货进社区”消费帮扶、协同江西省兴国县人民政府“兴品出村”直播活动等一系列创新模式，助力农产品走出大山。

在贫困助学领域，多年来，房企身体力行，已成为该领域的中坚力量。浙江省祥生公益基金会以四叶草计划为核心，通过健康基金、童梦基金、助学基金、共享基金四个子项目致力于公益行动。新希望地产连续多年开展针对助力乡村教育的“希苗计划”。在精准的帮扶下，贫困山区大凉山中已有数百名学子走出大山。

3)保障员工利益，构筑企业发展基石

员工是企业得以发展的基础，拥有高质量和稳定的人才储备是企业长效发展的关键。纵观ESG报告，员工关爱也是其履行企业责任的一道亮点。

人才招聘是第一步，其后最为关键之处在于人才的培养和管理。通过各大房企的组织和高管调整动作，我们发现越来越多的公司正在重用内部成长起来的人才。

为畅通员工成长发展通道，在人才的培养上，房企形成了规划清晰的发展路径，不同职级、不同条线、员工入职不同阶段均对应不同的培养内容和方式。同时，企业还会对各员工进行定期、不定期的培训，提升员工技能，更了解行业相关信息和趋势，并易于指导实践。

如保利从制度保障、专业条线培训、人权维护培训、平台在线培训、新员工培训、管理岗位培训六方面构建全方位的员工培养体系，通过开发线上学习平台和学分制等方式充分激发员工的学习热情，提升员工培训效率。

图：保利人才培训体系

4）参与保障性住房建设，与城市共建

保障性租赁住房是缓解大城市新市民、新生代住房问题的主要依托。随着我国城镇化进程加快，人口向经济发达地区聚集的趋势日益明显，大城市、特大城市住房供需矛盾突出，在持续调控格局下，参与保障性租赁住房建设无疑为房企开辟了一条可持续的新“赛道”，也是房地产开发回归居住属性、履行社会责任的现实路径。

截至2022 年末，碧桂园在多地建设福利性住房項目，累计建筑面积1,282 萬平方米；保利发展共有保障性住房项目181个(含配建保障性住房的项目)，总建筑面积944万平方米。此外，保利发展还积极参与城市共建，截至2022年末，保利发展共参与及跟进超过130个城市更新项目。

表：2022年房企参与保障性住房情况

数据来源：企业公告，风财讯智库整理

龙湖冠寓保障性租赁房项目已落地北京、重庆、天津等 15 个城市，累计开业房源超2 万间，另有超 2 万间房源在纳保申请途中；在过去三年，佳兆业城市更新项目所提供的保障房建筑面积高达48万平方米，共建造小区卫生服务中心超过10家，公立学校超过10家。中国金茂2022年，包括安置房、廉租房、经济适用房、人才公寓等在內的保障性住房新开工面积达370200 平方米，竣工面积 270399 平方米。

3、 公司治理（G）

公司治理能力对于企业的良性发展具有一定决定性作用。在公司治理方面，多家房地产企业成立ESG专业管理委员会，对ESG建设、环境信息披露等工作提升到企业战略发展范畴。

1）建立ESG管理架构，完善公司管理体系

作为国民经济的重要产业和碳排放量的大户，房地产行业正经历着从传统建造转型成为低碳可持续的开发模式，部分房企已将可持续发展提升到集团战略层面，加快推进ESG战略目标。

房企通过成立ESG委员会，建立高效的ESG管理结构。比如2020年，龙湖集团成立了董事会层面的ESG委员会，将双碳深度嵌入组织的发展脉络中，并下设ESG工作小组确保工作的资源投入和执行落地。华润置地进一步明确以董事会为最高决策层的三层ESG管理架构，发布ESG战略，明确6维履责领域和18项重点行动，逐步构建纵横清晰的治理体系。保利发展控股已形成由董事会、社会责任工作组、各职能部门、一线实践单位构成的四级社会责任管治体系，有效落实社会责任与ESG管理。中南建设以董事会作为 ESG 最高决策机构，规划与落实 ESG 相关事项，持续推动ESG战略落地。

图：中南建设三级式 ESG 治理架构设置

2）优化公司治理，夯实长期主义

公司治理对增强市场对企业的信心有重要作用。

作为现代企业，建立健全公司治理机制无疑是房地产企业持续发展的最基本要求，也是房企践行ESG发展理念的基本内核之一。房企不断完善自身合规治理结构，持续提高自身企业管理水平，完善“三会一层”组织管理架构，健全风险管理及内部监控机制等。

除了将ESG上升到战略层面外，房企还成立风险管理系统。伴随市场对房企风险管控的重视度提升，内控和风控已成为房企治理的重要趋势，各房企也将在ESG报告逐步增加披露占比。例如万科，ESG报告中对风险管控、规范行为、廉洁建设等均有详细披露；龙湖集团在持续完善合规经营和风险管控体系的同时，还通过培训加强企业合规文化建设，提升公司员工和管理层的合规能力。

中南建设高度重视内部风险管理与控制的体系建设，并参照COSO 风险管理和内部控制框架，搭建起了运转高效、权责清晰、流程严谨的风险管理体系，不仅将企业风险控制融入日常生产建设和运营管理工作中，更明确了董事会及各级管理层相关责任与分工，有效保障风险管理体系的高效运行，为企业发展提供安全可靠的内部环境。

图：中南建设五大核心风险管理体系

03 物业行业ESG发展研究

不只在开发领域，物业行业也同样进行着ESG实践。

物业管理行业是一种特殊的服务业，核心在于对各种业态物业项目的运营管理以及对人的服务。在长周期的管理运营中，如何实现节能、环保、低碳、减排是物业企业必须思考和实践的重要课题。

1、物业企业ESG报告披露率达90%

从物业上市公司2022年ESG报告披露情况来看，物业公司ESG报告披露率超90%。其中在港股的58家上市公司中有52家都按照要求披露了ESG报告，披露率是89.66%，A股5家上市公司仅仅新大正一家发布了社会责任报告。

从时间上来看，除个别企业外，共50家上市公司于5月31日前发布了ESG报告，比上一年加快了1-2个月。从外部鉴证的情况看，早在2015年全球收入的250家企业里面，就有2/3的企业对其社会责任信息进行过独立鉴证，物业公司目前只有朗诗绿色生活一家对ESG报告进行了独立鉴证，因此从外部鉴证的角度来看物业行业还需要继续加强。

2、环境方面：绿色发展，践行环境友好承诺

响应“双碳”目标，贯彻绿色发展理念。相关研究显示，建筑行业的碳排放量位居各行业首位，而从全生命周期碳排放量看，运营阶段的碳排放量占比第一，给商管、物管企业的“双碳”工作带来挑战，物企开始设立“双碳”规划。如华润万象探索建立“双碳”实施路径，推进绿色低碳运营，明确绿色物管、绿色办公、绿色品牌、绿色改造、绿色资产、绿色供应链、绿色商管7大减碳计划。世茂服务积极践行绿色发展理念，构建绿色社区及绿色办公环境，推进环境生态建设，在能源管理、水资源管理、排放管理等方面做出了诸多努力。

图：华润万象生活“双碳”战略规划

绿色发展理念受到高度重视。从物业企业ESG披露内容来看，绝大多数公司已经开始重视绿色物业管理、运营及服务，意识到项目可持续运营的重要性。如时代邻里、旭辉永升服务、华润万象生活等公司已将绿色物业管理列为重要性议题，且重要程度为高度或中度；万物云将提升服务品质高居ESG重要性第一，智慧服务发展、污染物排放管理、客户满意度管理、信息安全及隐私保护、水资源管理及能源管理等均位列高度重要行列。

科技助力深耕绿色运营。作为强调科技属性的物企，万物云利用智能和数字化手段，打造创新智慧物业管理体系，通过能源监控、能源统计、能源消费分析等方式，让电力、燃气、热力、水等各种能源介质及资源消耗信息可视化。

住宅物业方面，万物云于2022年针对部分在管住宅项目的基础设施进行节能改造工作，重点包括照明系统增亮降耗改造、空调和电梯等设备节能改造处理以及充分利用可再生能源等措施，加强能源节能管理，提高设施设备能效，节约能源消耗和成本。

2022年，万物云通过数字化城市运营服务平台与全局智能运营管理模式，实现智能化管养河道，改善城市河流水质，减少水资源污染。

3、社会方面：积极承担社会责任，与社会共生共赢

在基层治理方面，社区是社会的的微单元，服务服务企业作为社区的管理者具备天然的社会基层治理属性。

物管行业是典型的劳动力密集型行业，有数据显示，百强物管企业人力成本占营业成本比重较基本稳定在55%-60%之间。因此，在物业服务上市公司中，如何保障股东、管理层与员工权益，推进雇佣平等，同样非常重要。

在人才培养方面，2022年金茂服务建立健全企业管理政策，持续打造和谐平的的雇佣氛围。报告显示，2022年金茂服务形成员工社团131个，开展户外拓展、趣味活动等问题活动600余次，向80名员工发放慰问金超8万元。在员工培训方面，2022年员工受训总人次达10652人次，培训覆盖率为100%，受训总时长44614小时，评级受训时长17.25小时，全年各类培训投入总金额128.03万元。

社会责任方面，物业服务企业积极践行公益慈善事业，与政府、社区、街道等协作，开展各类公益项目。对内，物业服务企业积极开展扶贫助弱活动，资助身患重病或处于意外变故的困难业主及企业员工以减轻医疗上的开支，帮助经济困难的员工过度难关；对外，物业服务企业响应国家脱贫攻坚精神，开展扶贫助农公益活动，通过平台公益售卖农产品，以助力农民产业脱贫。

4、公司治理：完善ESG管治体系

将可持续发展上升到战略层面。整个行业的ESG管治架构正在逐步完善，自上而下的监管与自下而上的反馈机制正在形成。从目前的披露情况来看，一共有46家公司已经建立了完整的ESG管治体系，只有少数公司没有明确披露ESG的管治架构，或者正在组建ESG工作小组，整体来看物业服务上市公司对于ESG的实践工作还是非常重视的。

目前ESG架构为三层级的管治架构，最高的层级职能是决策，由董事会构成，第二层是监督管理或者协调，主要由高管和部门负责人组成，第三层是执行，主要由职能部门、区域公司和子公司组成。建立起了自上而下的监管机制和自下而上的反馈机制。如2021年，华润万象生活建立自上而下的可持续发展管理架构，全面对标联交所ESG新规，组织面向总部及下属单位的ESG报告编制培训。

04 代建行业ESG发展研究

受政策、资本、舆情的合力推动，ESG成为投资者衡量公司价值的一把“新标尺”。4月20日、21日，中原建业及绿城管理相继发布《2022年环境、社会及管治报告》，报告从环保绿建、社会责任、公司治理三大方面阐述其ESG表现。

首先在环境方面，代建企业一方面因地制宜推进绿色设计，最大程度保护项目所在地的生态环境和生物多样性，另一方面，注重绿色材料的使用，减少施工以及建筑本身对当地自然环境的影响。在社会责任方面，代建企业致力于为民众“保交付，建好房”，打造高品质安置房样本，在人才培养方面，高度重视维护员工权益和保障员工福利增强员工的归属感和认同感，营造积极向上的组织氛围。

在环保方面，绿城管理控股坚持做绿色建筑的推动者和引领者，及时对接《绿色建筑评价标准》、《浙江省绿色建筑条例》等国家和地方对于绿色建筑的标准，推进建筑的绿色设计与营造。

在社会责任方面，2022年，绿城管理控股的政府代建累计交付4000万平方米，累计为近26万户原住民改善居住生活环境，目前正为近23万户原住民打造梦想家园。中原建业对项目工程工艺做法进行了优化，毛坯房室内地面采用石膏自流平工艺做法取代传统的砂浆地面，并通过加快施工速度，项目实现整体成本降低约30%。

在人才培训方面，中原建业设立了《建业集团员工福利管理制度》，同时不断加大人力与资金的投入，继续施行「城市-总部-集团」三级培训管理体系，发展与管理内部讲师，提升培训课程的质量和覆盖性。2022年，中原建业接受培训员工总人数为912人，受训员工百分比达100%；员工受训总时数为14,682小时，平均每名员工受训时数为16.10小时。

绿城管理始终将员工视为唯一的“本体”，公司人才培养以绿城管理学堂为载体，搭建了覆盖员工职业发展全生命周期的成长发展体系。2022年对绿城管理学堂进行了优化升级，截至2022年12月底，绿城管理学堂累计认证课程185门，其中大学级认证课程81门；累计沉淀业务案例242个，新增课题研究98个。

除线下培训外，绿城管理积极运营绿城云大学，通过在线的方式整合各板块资源。绿城云大学设置云大学内容建设与学习奖励机制两方面，开展案例大赛、鼓励员工课程开发的同时，激励员工学习热情、标榜学习之星。

05 总结

当前我国ESG总体发展水平尚处于起步阶段，随着“双碳”战略的提出以及更多ESG相关法律法规的出台，我国ESG进入快速发展期，房地产相关企业也加快推进ESG发展战略目标。当前越来越多的企业意识到以可持续发展为目标的ESG的重要性，将ESG理念贯穿到业务模式、风险管理以及决策流程中，企业通过披露ESG的相关实践和绩效指标，让投资者进一步了解公司的投资价值以及发展的可持续性。

从房地产企业的ESG现状来看，龙头房企拥有更多的资源和技术投入到ESG各范畴，亦已构建较完善的治理架构，因而ESG进程较领先。不过，由于ESG发展需要长期的投入，落后房企可以选择在关键议题重点发力，高效地提升企业ESG表现，实现弯道超车。例如，绿色建筑、节能减碳、产品质量、安全管理、董事会多元化等均为房企值得关注的重点领域。房企也可以积极探索数字化、智能化等科技手段的智慧应用，提升工作效能与管控流程，更有利于提高竞争力，实现高质量转型发展。