番禺沙溪村旧改，又上演一场“大戏”。
从今年1月拉锯到3月，有关“提取旧改合作框架协议履约保证金支付相关费用”的纠纷，终于以广州升龙方圆置业有限公司承诺于2024年4月10日前全额补足合作保证金缺口的方案，告一段落。
作为番禺最大旧改项目，对比起隔壁的里仁洞，沙溪村每一步都走得不容易。
事情是这样的。
由于多笔资金未能回收，特别是旧改合作企业升龙+方圆拖欠的3917万元款项，沙溪村2023年分红方案一直未能确定。
2024年1月，沙溪村委组织了一次表决大会，表决内容如下：
动用企业的5亿旧改履约保证金，最高额度1亿元，本次提取39179247.07元，用于支付2023年3月至12月拖欠的集体物业租金、合同保证金合计约29915887.88元、滞纳金约9263359.19元，所用的款项企业于2024年7月31日前补足（五亿）。
别的村都是拿地流转费、村集体企业收益等分红，沙溪村居然要动用旧改履约保证金来凑分红，这让不少村民心生不满，他们认为股份分红应由利润来出，并非旧改保证金。
更有村民说道：拿旧改保证金相当于提前花了子孙后代的钱，这样做事，会被人笑的！
不同的声音蜂拥而至，沙溪村股份合作经济社不得不在1月23日发布《致全体村民、股东的一封信》，洋洋洒洒几百字，表达了3个核心点：
1、村民扬言“如动用旧改履约保证金，宁愿今年不分红”这种行为，严重扰乱年终股份分红正常发放，更严重侵害全体股东的合法权益；
2、旧改履约保证金本来就是为了保障村民利益，现在合作企业因资金周转问题欠缴租金，正是旧改履约保证金发挥保障作用的时候；
3、合作企业主动申请动用履约保证金支付欠缴款项，同时承诺于2024年7月31日前补足五亿差额。
图源幸福沙溪公众号
2月10日，沙溪村股份合作经济社再次发布通知，因1月30日3名村民提交约1400人集体签名，反对动用保证金补齐租金事宜，理事会决定暂缓相关流程。
但仅是暂缓，不是否决。
就在3月18日，合作企业广州升龙方圆置业有限公司发布一则声明。
当中提到其于2月6日提取沙溪村更新改造项目合作履约保证金39179247.08元，用于支付应付未付的沙溪村集体物业租金等费用。
上述提取履约保证金支付相关费用后产生的合作保证金缺口，其将于2024年7月31日前全额补足，且不会要求沙溪村返还该笔费用。
图源幸福沙溪公众号
最后，也就是在3月28日，事件迎来“大结局”。
部分保证金还是被用作补分红了，而合作企业承诺于4月10日补足履约保证金缺口。
在此情况下，沙溪村2023年股东可分配总额达到5951.2万元，每个满股股东分配可达13360元。
图源幸福沙溪公众号
南望番禺万博，北望海珠，还有地铁2号线、3号线、18号线横穿，明明沙溪岛条件很好，为什么会“穷”到动用保证金来分红？
真相是，该村旧改推动并不顺利。
早在2018年2月，沙溪村就被列入到番禺的旧改计划中。
2019年，升龙+方圆联合体成为该村改造合作企业，项目涉及改造面积约169公顷，是番禺体量最大的旧改村，投资金额高达398亿元。
从2019年确定合作企业至今，已经5年了，沙溪村还未拆得动，原因是投票同意率还不达8成，表决和签约时间被迫延期至今年7月31日。
其实这部分村民不是不同意旧改，是不同意方案。
受批发市场辐射，这里大部分村民都是妥妥的“包租公”，有人有一栋7层的120㎡物业收租，每年收入近30万；也有村民楼下是数百平的仓库，月租金过万。
而沙溪村旧改补偿方案如下：
沙溪村的复建安置指标的核定标准有三种，分别是房产证建筑面积1:1；证载用地面积×3倍+20㎡；证载用地面积×3.25倍。
弃产补偿方面，属“拆一补一”的面积，沙溪村按照15000元/㎡标准给予补偿；超出“拆一补一”的权益面积部分，按照13500元/㎡标准给予补偿。
而隔壁里仁洞村旧改弃产部分，属“拆一补一”面积按2万元/㎡补偿，超出则按1.85万元/㎡。
显然，沙溪村的补偿方案不够打动人。
除去补偿方案部分，村民对升龙+方圆联合体这个组合的实力，存在质疑。
特别是升龙，这个外来房企有“旧改大王”的称号，但也许是扩张太快，又或许是业务大部分押注旧改，自2017年开始，升龙销售额规模出现明显下滑。
2020年，它甚至跌出百亿行列。
目前，升龙在广州拿下的部分旧改项目，前景并不明朗：
·增城群星村：停发临迁费，村民被迫原地“回迁”，实施方案调整中；
·增城长岗村：2022年9月进行了基础数据公示，无后续进展；
·番禺蔡边一二村：前者截至2024年3月17日，暂时仅46.74%同意；后者2020年前签约后无新进展；
·番禺明经村：暂缓3年；
·番禺沙溪村：旧改表决延期至今年7月；
而南沙金洲-冲尾村、黄埔汤村情况还好一点，前者建成升龙臻府；后者建成升龙·学府上府。
沙溪村在今年7月31日的同意率能不能过8成，也很悬。
从企查查可以看到，目前升龙集团共有超10条股权冻结信息，多为广州项目公司。
当中有广州升龙方圆置业有限公司身影，也就是关联沙溪村旧改的企业，冻结权益数额为12000万元，冻结日期至2026年12月28日。
方圆地产方面，它2022年全年亏掉21.06亿元，2023年上半年再亏5.51亿元，一年半合计亏损26.57亿元。
去年重组失败的3.4亿美元境外债，目前也尚无处理方案。
沙溪村民的担忧，不无道理。
沙溪村周边的在售新盘有南天名苑、星河湾等豪宅，早已破10万一平，而沙溪村同样拥有绝佳的望江视野，江心岛赋予其绝佳的土地价值。
但目前村内货车、三轮车横行，险象横生，房屋质量也参差不齐，既有五六层高的别墅，也有墙灰掉落的小平房，城市界面较差。更重要的是不少自建房一楼都用作仓库，存在消防隐患。
它的改造，势在必行。
大胆预测一下，如果升龙+方圆联合体“啃不下”这旧改巨无霸，会否易主？
这也不是不可能。
参考黄埔珠江村合作企业从景业联合体变成中交四航局、黄埔双沙社区旧改从合景泰富变成中建八局，更换合作企业后，这些旧改村进度仿佛“开挂”，也不失为一件好事。
除了更换合作企业，沙溪村旧改也有可能转入“做地”模式，由政府作主导。
当然，以上种种可能，只是乐居个人猜测，沙溪村旧改走向如何，不出意外的话，今年7月31日就能见分晓了。
