一、前言
房地产经过30年的发展，其所扮演的角色的重要性已经不言而喻，常常被喻为国民经济的顶梁柱和压舱石，但这能否成为房地产不被时代洪流所抛弃的依据呢？在反对去房地产化的众多声音中，被反复提及的无外乎那几样：一是房地产及其带动的上下游产业链占GDP的20%左右，高峰期甚至可以达到30%；二是地方收入的60%来自于土地财政，失去了这部分收入地方ZF会陷入运转危机；三是房地产及其相关行业带动了几千万的人的就业，高峰期有近亿人口在房地产相关产业链中讨生活；四是居民家庭中70%的财富集中在房产中，去房地产就是收割居民财富。
很明显这些理由仅仅强调的是房地产作为支柱产业的重要性，更加说明了其是尾大不掉，如果在去房地产化的过程中，一方面多培育以新能源、半导体、人工智能等为主的新型高新产业来代替房地产在经济活动中的作用；另一方面以谨慎、稳重的方式让房地产软着陆，尽可能避免或者减少去依赖过程中产生的波动和影响。那么房地产有什么继续存在的必要性呢？无外乎又是一次"产业升级、腾笼换鸟"罢了。
二、房地产和通胀
在展开房地产存在的必要性和不可替代性之前，先要理清两个经济学概念，市场经济和通货膨胀，笔者非科班出身，也非金融领域的从业人士，以下内容仅仅是个人的一些肤浅理解，如有错误，欢迎各位看官斧正。当下主流的经济体制就是市场经济和计划经济，有幸的是这两种体制我们都经历过，不幸的是在实践过程中我们付出过惨痛的代价，但最终我们选择了市场经济作为经济发展的运行方式，虽然我们在市场经济前面加了很多限制和定语，但其内在核心还是市场经济那一套，即以私有制为基础、通过市场对资源进行调配以满足社会供给所需。
而有市场经济的地方，就一定会出现通货膨胀，它们如孪生兄弟，彼此如影随形。因此探讨房地产必须建立在这样的经济制度基础之上，否则如空中楼阁，虚无缥缈，最终只能自说自话，鸡同鸭讲。看到这里，很多朋友可能会比较怀旧，就要提出疑问，为什么我们一定要实行市场经济，重回计划经济不好吗？计划经济下，房地产完全没有存在的必要。事实确实如此，但这篇文章，不是去探讨市场经济和计划经济的优劣，而是探讨在现行经济制度下，房地产的必要性，至于未来我们何去何从，本人既无法预测，也无法决策，只能到时再说。
对于通货膨胀，很多人总觉得它稀释了购买力，会引发各种问题，是经济发展中的毒瘤，实际上只有恶性通胀，才会严重影响社会的秩序和活力，而维持一定的通胀恰恰会有利于经济的增长和发展，这不仅是经济学界的共识，也是主流实行市场经济的国家多年实践经验。控制通胀的主要手段就是货币政策，也就是我们常说的印钞速度和放水量，这里要再引入几个经济学概念，M2(货币总量)，GDP(生产总值)，CPI(居民消费指数)，先看一组数据:
1.2003年1月，M2总量为19万亿，2023年12月，M2总量达292万亿，20年间增长了15.4倍。
2.2003年GDP为13.74万亿，2023年GDP为126.06万亿，20年间增长了9.2倍。
3.2003年到2023年CPI年平均增长率为3%到4%左右，20年间共增长了2.1倍左右。
理论上M2的增长要等于或者匹配GDP+CPI的增长，这样市场才不会因为投入了过多的货币，从而导致较为严重的通胀。但从上面列举的数据看，M2的增长要远超过GDP+CPI的增长，为何在货币超发如此严重的情况下，却没有引起商品消费价格的剧烈波动呢？这是因为超发的货币大都进入了投资市场，引发了资产的价格泡沫，从而保证了民生消费领域的产品价格控制在可承担的涨幅内。
那为什么房价过去20年上涨如此之多，CPI却没有明显体现呢？因为商品房的买卖价格是不计入CPI统计的，其实一切在98年房改，实行房地产市场化、住房商品化时，就已经设计好，对于商品房的买卖就不认为它是消费行为，而是明确的投资行为，因此在这场通货膨胀的博弈中，房地产起到至关重要的作用。
房地产到底在我们特色的市场经济的通胀表现中扮演什么角色呢？
首先房地产起到了印钞的作用，也就是常说的"水龙头"理论，对于央行的印钞必须要清楚，货币超发时的大放水，不是瞎放水，大放水有锚定物，通过信用派生，利用商业银行的"货币乘数"效应，进行有目的性的放水；瞎放水是无锚印钞，意味着开动印钞机咔咔印钱，很明显这样的放水很容易导致货币信用崩塌，最终沦为废纸。
而如何进行"货币乘数"效应呢？就是各大商业银行的放贷业务，每一笔贷款的产生，其背后都有对应的货币在诞生。而银行放贷就两种，信用贷和抵押贷，信用贷额度小、周期短只能应急，对于大资金的需求，只能进行抵押贷，对于银行而言，最喜欢的抵押物就是房产。房贷和房地产相关的贷款高峰期占银行放贷业务超60%，因此说房地产是印钞机毫不为过。
其次房地产起到了吸纳货币的作用，也就是常说的"蓄水池"理论，乍一看好像有点不通，上面不刚说了房地产是"水龙头"么，有点逻辑悖论的意思。实则不然，正是因为房地产这种天才般的制度设计，不仅为过去20年经济的腾飞提供了有力的货币支撑，又避免了超发的货币大量进入消费市场引发CPI暴涨，从而保证了通胀的整体稳定。
房地产是"蓄水池"很好理解，购房的首付和房贷都锁死在了房地产中，其实所有用货币交易的市场都会吸纳货币，成为蓄水池，只不过因为房地产规模太大、以及房产变现的周期较长，更加凸显了"蓄水池"的特性。但只要做好制度设计，不让房产价值和金融属性沉没，房地产虽然是"蓄水池"，也会让沉淀在楼市中的货币自然流通起来，比如二手房买卖、二手房抵押贷款、二手房出租等等，最终会有利于整个经济体系。
三、货币政策
由上可知，房地产通过「印钞机」和「蓄水池」的双重作用，即保证了经济高速发展的货币所需，又用资产泡沫的代价，保证了消费通胀的稳定运行。这里可能有一些朋友又有疑问了，住房也是民生需求之一，虽然其它消费类产品价格控制的很好，但是过高的房价，导致很多中低收入群体的住房需求无法得到有效保障。这确实是个问题，其根本原因是房地产发展过程中，相关的制度设计没有跟上而引发的，时至今日，不应该单单让商品房来背这口黑锅，具体剖析，已经写了相关文章，感兴趣的朋友，可以去看看——《商品房不能承受之痛！》
既然房地产是因为超发货币而推高的，那为什么要超发海量货币呢？这就不得不说凯恩斯主义，凯恩斯经济学的核心就是宏观调控，听起来是不是特别耳熟，没错，我国就是凯恩斯主义的极致实践者之一。在凯恩斯看来社会总需求由消费和投资构成，一旦社会需求不足时，就会出现各种问题，因此ZF必须出台各类货币政策和财政政策来逆风向增加投资、扩大刺激社会需求，其短期小目标就是八个字“充分就业、物价稳定”，而就长期目标而言则还包含经济持续均衡增长和国际收支平衡。其中财政政策的核心是ZF举债发展经济、货币政策的核心就是通过"货币乘数"效应进行大放水。
这里对于凯恩斯主义没有任何批判的意思，其能在上世纪二三十年代，全球陷入严重的经济危机时，迅速脱颖而出，并大行其道，最终成功让各国经济发展重新走向正轨，就说明其理论有巨大的实用性和现实意义。当然任何一种经济学理论都有其缺陷和不足，凯恩斯本人也是直言不讳，对于其理论应用所产生的负面影响，和ZF的自律性以及执政人员的廉洁程度息息相关。
四、猜想与挑战
上文已经详细剖析了房地产在现行的经济制度下，所扮演角色的必要性和不可替代性，如果真如许多不明所以的大众情绪化的期望那样，让房地产彻底终结，那摆在大家面前的会是什么样的局面呢？
一、加大新型高新产业的培育和投资力度，以代替房地产印钞机的功能，目前的核心方向就是新能源，2021年11月8日，央行创设碳减排支持工具这一结构性货币政策工具，以支持清洁能源、节能环保、碳减排技术等重点领域的发展，并撬动更多社会资金促进流向碳减排，这是很重要的货币政策转向；与此同时加大股市的改革和发展，以替代房地产蓄水池的作用，避免超发货币冲击民生市场。
二、放弃凯恩斯主义，放弃宏观调控，不搞大水灌溉，控制有形的手，不让其超发货币，实行哈耶克的新自由主义市场经济制度，但是哈耶克的理论有三块:私有资本为主体、市场和ZF分离、充分的市场竞争，显然这些并不符合我们的国情，走这样的道路不现实。
三、抛弃市场经济，重回计划经济，这条道路看起来匪夷所思，但是以当下的状况和背景，不排除这种可能，重要的是社会上对其有一定的呼声。就房地产这块来说，目前在无限向计划时代靠拢，至于它是好是坏，每个人心里都有一杆秤，不过多评价。
三条道路摆在眼前，目前我们是努力地走在第一条道路上，这条道路的核心是进一步加大了ZF参与的重要性，算得上是半市场半计划的道路。如果成功了，可以说是万丈光芒，继往开来，开创了一片全新的天地，如果失败了，大家自行脑补，主要聊下可能会面临的挑战：
一、用新能源代替房地产印钞机的功能，如果要达到这一要求，相关的新能源产品必须要走出国门，单单依靠国内市场无法平替房地产的市场规模，另外最重要的一点是用新型产业不具备房地产的金融性，不能有效的发挥货币乘数效应。假如一招不慎，市场上出现了货币流通不足的问题，就会引发通缩，为了避免通缩就只能无锚印钞，这个时候大量的资金要么冲入消费市场，拉爆CPI；要么就在金融系统内无效流转，无法进入市场，为经济发展提供动力，这个也就是所谓的流动性陷阱，我们当下就处于这么一种状况之中。
二、用股市取代房地产蓄水池的作用，其本质还是让超发的货币进入资本市场拉起资产泡沫，从而避免进入消费市场，导致无法控制的通胀发生。但是想要实现这个目的，股市就必须是完全的市场化，以保证股民的投资利益为核心去运转，不能成为割韭菜的平台，然而这又和ZF加大资本市场的管理和干预是相矛盾的。因此股市想要平替房地产蓄水池的功能，任重而道远。
五、总结
过去20年房地产野蛮发展，确实出现了种种问题，这是现实，必须正视和解决，但房地产在经济高速发展中，所做出的不可磨灭的贡献，这也是事实，必须予以肯定和承认。对待房地产，并不是非白即黑，不能因为有这样那样的问题，就必须一棍子打死，扔进垃圾堆，当下的生活来之不易，我们不能端起碗吃肉，放下碗就马娘，否则刚开始的好日子就会离我们越来越远。
