周末没事，我去找一位朋友喝茶聊天。我的这位朋友以前做房产中介，生意最好的时候，在县城大一点的乡镇开了12个门店，工人40多个。疫情发生后，生意是“王小二过年，一年不如一年”。朋友先是关了乡镇的门店，前年又关了县城的几家门店。

朋友原先还想着留下县城的一个门店做大本营，熬一熬，等房地产复苏后再大施拳脚。没想到封控解除后，房地产依旧跌跌不休，丝毫看不到复苏的迹象。就算是在国家先后密集出台了多项政策措施以后，房地产市场还是没有明显的起色。年底，朋友一咬牙把最后一个店盘出去，改行做盆景。

朋友在县城老城区租了三间门面，一间门面里摆着一个大茶桌，两间门面里焊起的钢架上面摆着很多盆景，就连门面前边几十平米的空地上也摆着20多盆大盆景。朋友前些年做中介赚了不少钱，现在形势不好转行做盆景，摆弄一下花草，修身养性，挺好的。

在聊到房地产这个话题时，我问朋友现在不做房地产了，还关心房地产行情吗？朋友说在房地产行业摸爬滚打了10多年。现在虽然转行了，但是对房地产还是有一些情结的，现在已经不再像以前那样关心这个行业了，只是偶尔了解一下。

朋友在房地产行业干了10多年，对这个行业的了解和看法肯定比我更深更透。我问朋友现在网络有人说几个一线城市出现了日光盘，二手房交易量突然攀升，有开发商和房东连夜涨价，这种情况是不是意味着新一轮房价上涨周期开始了？

朋友说现在很多年轻人都往大城市聚集，寻求更好的发展机会。在国家放开限购、降低贷款利率等一系列政策刺激下，被压抑了几年的购买力突然释放出来，一些地段好，品质高端的楼房被抢购是正常现象。如果这种情况是少数是正常的。如果这种情况多了，很有可能就是资本的一种炒作。

我问朋友以前做房产中介，有没有吃过差价？“老弟，前些年市场不规范，法律也不完善，中介吃差价是个不公开的秘密。最近几年随着法律法规的逐步完善，没有人敢吃差价了。”现在，在我们这种18线的小县城，住房空置率居高不下，新房的价格基本维持不变。看好多中介挂出来的二手房,价格和前几年相比有所下降,但是幅度不是很大。同事还跟我讲过，现在的二手房实际成交价和挂牌价差距很大的。为什么会出现这种情况呢？对于这一方面，我是外行，就问朋友：“假如我看上了一套二手房，自己拿不准这套房子现在的市场价，要怎么做才能以最低的价格买下这套房子呢？”

朋友不假思索告诉我：“去阿里京东看法拍房！”买房子为什么要去阿里京东看法拍房？朋友说，前些年，很多人看到身边的人炒房赚了钱，就学着别人凑够首付按揭贷款买房，想靠炒房赚点钱。现在经济形势不太好，有些人收入一下子降低了，无法按时偿还银行贷款。还有一些人因为用房子做抵押贷款后无法按期归还，被银行起诉到法院，由法院依法进行拍卖。

法拍房第一次起拍价一般是评估价的60%—70%。如果第一次流拍，第二次的起拍价就在第一次起拍价的基础上下调20%。如果第二次还是流拍的话，这套房子将进行第三次拍卖，起拍价在第二次起拍价的基础上下调20%。如果第三次流拍，法院将对这套房子作以下几种方式处理：重新拍卖、变卖、以物抵债、解除查封和冻结。

朋友说着打开电脑点开淘宝阿里拍卖，搜索本地住房拍卖，一边点开拍卖已经结束的房子，一边告诉我：“这些房子都是拍卖已经结束了的，你自己点开看看，一拍成交价是多少，有多少是一拍成交的？二拍的起拍价是多少？”

我点开认真看了十多套已经法拍结束的房子，只有一套是一拍成功的，其他的都是流拍了。返回到即将进行拍卖的页面打开看了一下，有好几套房子竟然一个报名的人都没有！

朋友告诉，现在的房子被赋予太多的金融属性，市场价究竟值多少是一个糊涂账，谁也说不清楚。买卖双方永远是一对博弈的冤家，卖方再高的价格都嫌低，相反，买方再低的价格也嫌高。

法拍房可以说是房地产市场的一个风向标，就我们县的情况来看，一拍流拍的比例达了90%以上，说明房子真的是卖不动了，住房市场完全转向了买方市场。这种情况下，二手房的合理价位以法拍房一拍起拍价下调10%比较合理。

朋友说完，还给我举了一个例子，如果我想在某个小区购买一套二手房，看完房之后不要急着向卖家报价，先上阿里京东看看这个小区同户型同面积的法拍房，假如一拍起拍价100万流拍，给卖家的报价不要超过90万。如果是真心卖房的卖家，他会在这价格上和你讨价还价。如果是一些犹豫不决、可卖可不卖的卖家，他们大概率会一口回绝，对于这样的卖家，你再费口舌也是无济于事。

对于想购买二手房，自己又拿不准出多少钱适合的人来说，我认为朋友说的这个方法挺好的。