《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章物权的设立、变更、转让和消灭，第一节不动产登记，第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”。
本条是关于预告登记制度的规定。（续之二）
预告登记的实践情况分析
在房产交易领域，房屋所有权的转让以登记为要件，成立买卖合同与完成所有权转让之间有时间差，一旦转让人有一物数卖的背信弃义行为，受让人就有目的落空的现实风险，预告登记制度无疑是消弭这种风险的一剂良药。不过，法律制度不因权力机构通过法定程序写于纸面上，就有天然的正当性，它还要通过实践的检验。在实践中，预告登记在房产交易中适用比例不高，原因何在，值得探讨。
（一）现房交易中的预告登记
现房交易每天都在大量发生，而预告登记制度却未引发市场需求，不免让人觉得制度本身有问题。要验证这一假设是否成立，需从德国法经验入手，因为我国的预告登记借鉴了德国的对应制度Vormerkung，从功能比较来看，该制度在中德两国均以确保将来的不动产物权变动为目的，在此认识下，若它在德国就无生命力，那只能说我国对它的引入是个美丽的误会。但事实证明这一假设不能成立，因为德国的预告登记适用的模板是土地或房屋等现物交易，在实践中的运用相当普遍。
（1）预告登记制度在德国广泛适用的原因
概括来看，预告登记制度之所以在德国如鱼得水，是因为以下三重要素的作用：
第一，债权行为与物权行为的分离。
以房屋买卖为例，除了买卖合同，当事人还要达成要式的移转所有权的物权合意（《德国民法典》第925条第1款），它是申请转移登记的必需材料（《德国土地登记条例》第20条），这种交易链条表现：买卖合同（债权行为）→转移所有权的合意（物权行为）→申请登记→登记记载。这种多环节的架构增加了交易实现的不确定性，如在买卖合同达成后，当事人未必达成转移所有权的合意，有了合意未必会申请登记。为了增加交易的确定性，当事人在买卖合同订立后就申请预告登记，能约束双方按照买卖合同设计的方向走下去，直至完成登记，预告登记在此实为促成交易的不二法门。
第二，不动产登记程序给转让人多次处分同一不动产留有空间。
登记簿在不动产登记制度中占有核心地位，与此匹配，只要受让人的申请适格、有转让人的登记同意、登记簿有相应的记载，该处分即可被登记。而且，法律未强制规定登记机构办理登记的时限，从实践情况来看，登记机构通常在受理申请后的15—30日内完成登记，不会在受理当日办结。
在这样的程序中转让人可对同一不动产实施内容相悖的不同行为，如甲把房屋出卖给乙并申请登记，在登记机构办理登记期间，甲有可能把该房屋出卖或抵押给丙，并再申请相应的登记，登记机构仍要受理。这会给乙带来不能如愿实现交易目的的风险，为了给乙提供最大化的保障，借助对甲乙买卖合同的预告登记，来否定甲丙处分行为对乙的效力（《德国民法典》第883条第2款），就是理想的方案。
第三，公证人的推动。
因为交易传统和法律规定的原因，当事人通常会求助于公证人，公证人介入交易全过程是极其普遍的现象。出于恪尽职守的考虑，避免当事人特别是受让人的利益受损，是公证人首要的使命，故其受当事人之托在从事活动时，寻求预告登记制度的帮助就是相当自然的理性选择。
（2）我国的交易机制未给预告登记留下足够空间
与德国不同，我国的现房交易机制未给预告登记预留足够的适用空间，导致它缺乏实效性，主要表现为：
第一，现房交易无需专门的要式的物权合意，当事人订立买卖合同后，就能随即申请登记，交易的确定性相对较高，这弱化了预告登记制度的现实作用。
第二，出于便民高效的考虑，各地不动产登记机构办结登记的时间很短，不少地方在受理申请当日就能完成自然人之间的二手房所有权转移登记。如此高效的作业，能把转让人一物数卖的可能性降到最低，预告登记因此不太必要。
第三，我国缺乏像德国公证人这样的能在市场中推行预告登记的外在力量。我国与房屋登记有关的外部力量主要包括公证机构、房产经纪机构，法律不强制要求它们介入现房交易，它们均不能积极推行预告登记。
（3）网签备案对预告登记的冲击
前述主要指向当事人在订立现房买卖合同后随即申请登记的即时交易，而在合同订立与登记申请存在时间间隔的远期交易，受让人在合同订立后、登记申请前，仍会因转让人一物数卖而有目的落空的风险，预告登记理应有用武之地。但这只是理论推演，因为网签备案与预告登记的功能高度重叠，前者对后者造成冲击，以至于后者在实践中没有适用的必要。
具体说来，不动产物权变动是一个持续的过程，在现房交易的背景下，它以当事人的买卖磋商为开端，在经历订立合同、申请登记等环节后，最终以登记为终点。虽然预告登记被纳入登记系统，但它显然不是终点，而是通向终点的保障措施，属于暂时性的登记。如果我们把申请物权变动的登记作为节点，将此前归为交易阶段，此后归为登记阶段，则预告登记处于交易阶段，只要交易阶段没有足以确保受让人如愿实现债权的其他措施，预告登记就是必需品，德国的经验就是证明。反之，在交易阶段有其他功能相当的保障机制，结果就大为不同。
网签备案就是这样的保障机制。在实践中，为了提高现房交易的透明度和信息化水平，便于政府掌控交易市场，在主管机关的要求和推动下，在很多地方，现房买卖双方必须在专门的交易网络系统上签订买卖合同，并凭该合同才能申请转移登记，这被称为网签备案。
在这种交易机制中，一旦双方通过该系统签订买卖合同，只要事后不解除该合同并注销网签备案的信息，出卖人就不能再将该房屋转移登记给他人。显然，网签备案的效果与预告登记的实际作用一致，但前者从交易之始强制切入，在确保受让人实现合同目的的力度上远较后者为甚，预告登记由此在实践中基本失灵，就在所难免。
作为我国大中城市现房交易的常规方式，网签备案影响和形塑着人们的交易观念，未经网签备案的买卖合同因此要被逐出交易市场，在此背景下，只要某一房屋已成为网签备案的标的物，它就不可能同时再成为其他网签备案的标的物，未通过网签备案再购买该物者将不能实现其交易预期。这样一来，在网签备案后，还要预告登记再度跟进，显然是叠床架屋。
（二）预售交易中的预告登记
商品房预售过程中的风险除了开发商一房数卖，还涉及开发商资质、交易资金等诸多方面，主管机关的应对之策，是以楼盘表为基础，加快房产测绘、预售许可、买卖合同网签、交易资金监管、产权档案管理等系统的关联与共享。在此决策导向下，高质量的楼盘表就成了网上签约机制的基础。
从内容上看，楼盘表集合了土地权属、规划许可、工程许可、测绘报告等具有高度公信力的文件信息，且通常是系统生成的电子介质，不仅能准确表述预售商品房的物理状态，还能适时将其销售、权属、抵押、查封、价格等信息表现出来。
从功能上看，楼盘表是由政府设计规则、市场主体参与其中的交易场所，预售的商品房向现房的迈进步骤、预售商品房的各自特性、预售交易细节等，无不一目了然。正因为有高质量楼盘的有力支持，普遍适用于商品房预售的网签备案机制能有效控制一房数卖的诚信风险，在不考虑预购商品房抵押时，单就商品房预售而申请预告登记就是多此一举。
实践中，不少预购商品房交易是采用按揭贷款方式完成的，在此过程中存在预购商品房抵押，由于其标的物尚未现实存在，无法办理抵押权登记，为了保护放贷人的利益，只能办理预抵押登记，而该登记的前提是先办理商品房预售预告登记，这也导致预告登记在商品房预售中有了刚性需求。这同时意味着，一旦市场上预购商品房抵押的比例不高，预告登记势必式微。而且，预购商品房抵押是内置于按揭购房交易中的环节，仍处于商品房预售阶段，而功能强大的楼盘表能标识预购商品房的抵押信息，从而可排除预购人把商品房再抵押给他人的可能。这种效果与通过网签备案来防止一房数卖没有实质差异，均是把风险控制在交易阶段，从而与预告登记的功能完全重叠。
（三）改变预告登记实践情况的策略
上述分析表明，预告登记在房产交易中难以适用的原因，是网签备案等交易机制与其功能高度重叠，要想改变这种实际情况，策略有二。一是网签备案与预告登记挂钩，只要当事人网签备案，同时也自动申请预告登记，既能实现房产交易管理，又能发挥预告登记的法定功能。二是扩充预告登记的对象范围，既把引致不动产物权变动的所有债权均纳入其中，还有必要进行制度整合和创新，把城镇房屋租赁、海域使用权和无居民海岛使用权的租赁、土地经营权、共有人对共有物的管理等约定、抵押权顺位的约定、房屋承租人和不动产按份共有人的优先购买权等纳入其中。三是取消预告登记制度，完善网签制度。对于引进的西方的一些制度凡是与中国现实不符合的，该废止就废止。
