摘要：从“买买买”到“卖卖卖”（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

新年伊始，融创的大事不断。

先是元旦假期后第一天，融创服务发布公告，将终止收购第一服务约32.22%股份。对于终止原因，融创服务方面的说法是：卖方在2021年12月31日突然推翻双方此前在交易价格、交易安排方面达成的共识，最终导致正式协议无法完成签署。大白话说就是“价格没谈拢”。

接着10天后的1月13日，融创中国发布配售股份公告，称拟以每股10港元的价格配售4.52亿股，合计募资45.2亿港元（5.8亿美元）。

此次配售有两大关注点：一是相比近二十个交易日平均收盘价折了13.1%；二是根据公告，配售所得款项50%将用于偿还贷款。

或许是受此消息影响，融创中国的港股股价于1月13日当天急剧下跌，14日稍有回升但依然在相对低位。

融创怎么了？

1、买买买

在杠杆地产印象里，融创一向是“财大气粗”的，扮演的都是白衣骑士角色。

刚刚过去的2021年，尽管行业“风声鹤唳”，但融创还是频频出手。除了文初提到的，2021年就已公告但收购失败的第一服务外。融创成功“截胡”旭辉，以近100亿元的价格拿下了“广西王”彰泰集团的50多个项目股权。

此后，又有市场传言说融创中国又将大手笔收购蓝光发展，后蓝光出来回应说是：主要是项目层面合作——表达方式很艺术。

2020年，黑天鹅肆虐全球，融创也没闲着，接盘山水文园海盐项目，媒体的公开报道是砸了大概350亿元；接着又以近50亿元的价格接盘了新湖中宝的2个项目。此前的2019年，融创已经接盘了新湖中宝部分项目，交易价款总计67.05亿元。

2019年，除了上面提到的新湖中宝项目，融创还收购成都会展51%股权与时代环球51%股权，共计砸钱约152亿元；以及泛海资产包，现金代价大概125亿元左右；长实大连地块，斥资约40亿元等。

再久远的事情杠杆地产就不一一例举了。有个数据可供参考：据华尔街见闻的报道，在2011年至2019年发展最快的这9年里，融创在公开市场拿地超2000亿，收并购上也耗资超过2500亿元。

2020年，融创的拿地动作也不小，新增土储5877万平米，新增货值约7261亿元，权益拿地额约687.3亿元。

图表来源|亿翰智库（特此感谢）

2021年，融创的拿地节奏似乎有所放缓。据亿翰智库的统计，其全年全口径新增货值为1677.4亿元，权益货值1086.7亿元，在房企中排名分别在12、14位。如上图。

根据中指研究院榜单，融创中国2021年全年拿地金额550亿元，相比2020年减少21%。

2、卖卖卖

同时杠杆地产也注意到，相比往年所向披靡，2021年的融创，更多了些卖卖卖动作。比如贝壳股票，2021年卖了几次，累计套现大概近70亿元。

当然贝壳股价今年上半年处于高点，卖出也能理解，下半年贝壳有点不给力，融创继续卖出是因为不看好了还是？

2021年11月，融创还将杭州两宗地块权益卖给滨江，回笼资金大概16.73亿元；

接着2021年底，据新京报消息，融创中国出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目，预计交易总价约26.8亿元。

此外还有配售，除了此次披露的配售，在不到2个月前的2021年11月，融创也进行了一次配售，彼时的募资金额为50.85亿港元，折价大概10.9%；同一天老板孙宏斌自掏腰包4.5亿美元，无息借款形式提供给融创使用，以支持经营发展。

两次配售都是折价，且间隔时间如此之短，也难免市场反应大。要知道融创更早之前的配售是在近2年前的2020年1月，彼时折价大概8.25%，募资金额80亿港元。

也有溢价的时候。2016年的配售，融创较前一日的股价水平溢价了大概6.6%，募资金融28亿港元，且配售的4.53亿股被孙宏斌增持。2016年正是房地产市场的高光时刻。

总的来说，融创每一次的配售都不是无缘无故的，近两次的配售间隔时间较短、折价偏多，同时募资金额也不少。

3、近1年市值缩水严重

态度转变背后，融创如今的实力到底如何？

从销售端来看，受行业过冬影响，融创中国的销售情况不可避免地也在下降。最新公告披露，2021年全年，融创中国实现合同销售额5973.6亿元，同比增长4%，权益销售额3615.7亿元，同比减少7%。

其中第四季度下滑尤其明显，合同销售额1355.4亿元，同比2020年的1945.7亿元减少约30%。

以融创中国2021年的销售目标至少为6400亿元来计算，融创完成了年度销售目标的93.33%。

不过相比其他部分大佬来说，融创的这一完成率还算高的，比如杠杆地产看到，保利2021年的目标完成率就略低于融创，为91.29%，万科78.5%更低，招商蛇口99.0%略高。

资产负债方面，公开披露显示，2021年中期，融创中国的流动负债合计7549.6亿元，比2020年末的6839.2亿元增长了约710.4亿元，还有一些表外负债。

三道红线方面，截至2021年上半年，融创中国总有息负债为3035.3亿元，其中短期借款占比为29.97%。净负债率为86.6%，剔除预收款后的资产负债率76%，现金短债比1.11，属于黄档房企。

现金流方面，今年上半年，融创中国的经营活动产生的现金流量净额同比下滑较大，约为117.19亿元，2020年中期这一数据为224.39亿元。

2021年中期，融创中国的现金及现金等价物为1010.99亿元。

股价方面，近1年来，融创中国的市值缩水严重，2021年1月，股价还能到30+，如今……如此来看，这次打折配售，价格真是够低的。

当然，房地产企业都差不多。

冬天难熬，不管怎样，融创中国依然属于比较好过的那位。挺住就是胜利，祝好运，我朋友还买了融创的房子呢。

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