如果要问未来楼市发展最大的利空因素是什么？
要回答这个问题，我们不妨回顾一下过去驱动楼市发展的核心因素是什么？以及这个核心因素发展怎样的变化？相信很多人都止跌过去楼市之所以能够发展这么快，房价之所以能够涨的这么多，最核心的因素就是享受到了前所未有的人口红利。相信关于这个判断，应该不会有太多人有异议吧。那么我们在看看人口这个因素近些年是如何发展的，以及在发生了怎样的变化？我相信大家也非常清楚了，当前人口的发展已经发生了很大的变化，也就是进入了人口老龄化和总人口减少的阶段了。下图为从2000年以来，国内总人口的年度变化情况：
从上图显示的数据可以看出，在2022年之前总人口每年都是增加的，也就是正增长的，到了2022年出现了首次的负增长，当年总人口减少了85万人，相当于一个县城的人口。随后的2023年级2024年，总人口分别减少了208万人和139万人，人口增长并没有重回到正增长的态势上来。背后比较显而易见的原因是年轻人晚婚晚育且不太愿意多生，以及人口老龄化的加深，当然更深层次的原因我们今天就不去挖掘。实际上这也不仅仅是我们会经历这样的人口发展阶段，一些其他国家和地区已经经历了这样的人口发展阶段，且目前基本上告诉我们，总人口一旦进入负增长，在短时间内是很难逆转的。老龄化的加剧会使得未来的总人口继续减少，这些变化对楼市的发展将会产生很大的影响。首先是总人口的减少会导致总体住房需求的萎缩，尤其是新增住房需求就会变得更少了。其次人口老龄化也会使得对住房需求结构的变化，改善性的大户型在未来可能会更受到青睐，但这对于目前存在的大量的小户型就会造成不利的影响。虽然近些年来，楼市的发展环境发生比较大的变化。但有些变化是有利的，而人口发展特征的变化无疑对楼市的预期影响是不利的，且可能是未来发展的最大的利空因素。总人口的减少不仅对当下的楼市会产生影响，也会拉低市场对未来的预期。
