最近，我们下调了LPR利率25个基点，而且还专门下调了存量房贷利率。目前，首套房利率很多地区已经跌破3%了。

甚至有部分银行，已经把首套房贷款利率做到了2.6%，低于了2.8%公积金贷款利率，不过后来被叫停了，要求不能低于公积金的贷款利率。

目前，央行已经明确表示，未来不会在调整存量房贷利率了，而央行主管的媒体则发文，认为低于3%的利率，对于银行而言是不可持续的。这会持续减少银行的利润，而随着利差降低，银行的的压力的确巨大。

不过，看看日本的利率走势，早在10年前，就已经跌破1%，然后长期维持了零利率附近，这似乎并未影响到日本的银行。

因此，除开名义上的利率之外，还有一个东西叫实际利率。一般来说，扣除CPI后，就是实际利率，当然，具体的计算方式稍微复杂一些，不过也大差不差。

所以，尽管这几年我们的利率降低了不少，但是我们的CPI从最高5%，已经跌到了零附近，如果按照过去的CPI中枢算3%算，那么也跌幅不小，应该是大于了银行利率下降幅度的。

因此，我认为，银行还有没有降息的空间，主要还是要看CPI的走势，如果CPI无法拉升起来，那么未来两三年，我们也进入零利时代也是可能的，而且也是应该的。

当然，即便这波CPI能够拉起来，我也认为未来几年不会大涨，而且CPI如果能够起来，利率也就不会再降低了。