摘要

当前，管理层对楼市的态度是支持多于打压，希望楼市不要一直冷下去，进而，能为经济稳增长做贡献。事实上，当前的房地产市场和部分房企的数据也证明，的确有触底企稳的迹象。尽管由“稳”到“上”还有一段路要走，但至少，“稳”起来的路线已明确。

文/芳华

恒大老板许家印从来就不缺热度，但像12月2日那样上升到“生死”的，还是第一次。12月2日中午，先是有人在雪球上发了一个“皮带哥在长沙跳楼”的消息，后来又有了维基百科的“生卒年月日”……在整整两个小时内，十分擅长辟谣的恒大愣是没吭一声，这让整个网络一下就爆了。

随着“气氛”的烘托，许老板最后不得不亲自“实锤”——先是在自家微信工作群里发送了一段语音，后来又在当晚主持了月度工作会。至此总算击破了传闻。

其实，这样的传闻很容易判断是假消息。比如，有说事发恒大湖南总部19楼的；有说被消防员接住了的；有说秘书报警的；还有说许老板是要用跳楼逼迫债主和地方政府回收土地的……

这么多破绽，为什么还会有这么多人相信？当然是因为恒大的危机。

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恒大何以危？

这对于当时的恒大来说，这封求救信无疑于投向资本市场的一枚重磅炸弹。恒大对外声称是谣言。

然而，到了2021年6月，随着商票兑付问题的暴露，恒大的债务风险终于避无可避地被揭示在大众面前。2021年7月19日，广发银行请求冻结价值1.32亿元的恒大资产，导致当天恒大股债大跌，由此才拉开了恒大债务危局的序幕。

到了2022年的11月30日，恒大财富公告称，将自本月起对2021年12月31日发布的兑付方案进行调整，将现行每人每月兑付8000元调整为每人每月兑付2000元。

2022年11月，恒大作价75.4亿元卖掉了金光闪闪的深圳湾恒大总部；10月，承载了许家印足球梦的广州番禺地块被广州城投拿下；9月，恒大深圳公司在政府的指导下，引入国企深圳龙岗投资运营公司进行合作；8月，恒大选择退还广州恒大足球场地块土地使用权，与受让方于8月3日解除原合同，获得55.2亿元出让金退库款；各地政府也在加速回收恒大的地块……

据不完全统计，从2021年陷入资金困局至今，恒大已有超1.2万亩、折合逾800万平方米土地被政府无偿收回。

今年以来，恒大出售恒腾网络股份、出售盛京银行股份、出售深圳市高新投股权、出售恒大冰泉股权，还卖掉了不少个地产项目股权及非核心资产。

恒大走到今天这步田地还要从“三条红线”说起。过去很多年，恒大之所以“不差钱”，主要原因在于其强大的融资能力，也说是说，只要能从银行或者其他渠道融到资金，恒大的烧钱模式就可以永远持续下去。但是，最近几年，监管风向变了。管理层为了防止房地产对金融系统乃至给中国经济带来严重冲击，开始了未雨绸缪。

2020年8月，住建部和央行召开了“重点房地产企业座谈会”，约谈了12家重点房企，并向企业传达了“三条红线”的要求。其中就包括恒大、万科、融创、碧桂园等头部房企。

所谓的“三条红线”，就是对房地产的负债提出了三个监管要求：一是，剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；二是，净负债率不得大于100%；三是，现金短债比小于1。

按照监管层的要求，如果房地产企业三个监管要求全部触及，就不能再新增有息债务；如果触及两个监管要求，那么，负债年增速不得超过5%；如果触及到一个监管要求，负债年增速将不得超过10%。

监管层希望通过“三条红线”的设置，以此降低房企的债务规模，避免房企债务规模膨胀过大，最终危及金融系统甚至中国经济的安全。

当时被约谈的12家重点房企，有三家踩中了全部三条红线，其中就有恒大。这也意味着恒大无法再通过“借新还旧”的方式来维持现金流，而且按照监管要求，还必须在2023年6月30日前完成降负债目标。

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危的不止恒大

最新数据显示，2022年前11个月，千亿房企的数量几乎腰斩，水平倒退至多年前。具体来看。2022年1-11月，累计销售额超过1000亿元的房企仅有19家，而去年同期是35家；2022年进入千亿阵营的19家房企实现销售总额38578亿元,销售额均值为2030.4亿元，去年此时，35家千亿房企的销售总额达82652亿元，销售额均值为2361亿元。

去年前11个月，达到千亿销售规模的16家房企在今年跌出阵营，它们多是过去一年出现流动性危机的企业，但也有个别稳健型房企因销售不佳而没有“过线”，这当中包括恒大、远洋、金科、中南置地、阳光城、龙光、美的置业和雅居乐等。

这也意味着，房企们面临着前所未有的压力，而保住企业的“生命线”现金流成为了房企们的第一诉求。

除了销售端，房企们的供应端同样陷入萎缩，百强房企的拿地力度明显减弱，即便拿地也会集中在高线级城市的核心区域。而前几年时不时就拍出一个“地王”的情形，更是恍若隔世。

拿地之外，交楼也成了压在房企身上的一座大山。在人力和原材料成本上涨、疫情反复停工、房价低迷的大环境下，房企结转项目的毛利率也自然降低了——数据显示，今年前三季度，房地产板块毛利率降至18.6%，同比下降了2.1个百分点。

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监管层频释暖意

事实上，房企的困境，监管层们都知道。2022年，为了维稳房地产，促进市场回暖，资本市场可谓利好频出。

9月底，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。允许符合条件的城市政府自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

11月，银保监会、住建部、央行联合发文，从国家层面对房地产预售资金监管进行松绑。央行会同有关部门从信贷、债券、股权3个融资主渠道推出“三支箭”政策组合，支持民营企业拓宽融资途径，如今民营房地产企业也被纳入支持范围。

值得关注的，还有2022年金融街论坛上“国家队”的公开发声：

央行公开称，将推出“2000亿元免息再贷款计划”，零成本支持“保交楼”；

证监会表态，将支持房企合理发债融资、支持优质房企实施“改善资产负债表计划”，并“支持涉房企业开展并购重组及配套融资”。甚至，要“支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资”，可谓连A股市场融资也照顾到了。

最值得关注的当属银保监会郭主席：“实际上我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。”

明明就在一年半以前，郭主席还说，“房地产是金融体系最大的‘灰犀牛’”，以及“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”。

从“灰犀牛”到支持融资，从“沉重代价”到增长潜能，我们看到了政策的暖意。只是不知道“许家印们”，能不能从“跳下”到“上岸”呢？