在西安，名校之于楼市，就是第一生产力。

高新CID瞳北板块高新31小、11初附近的纯新盘，越秀铁建樽樾“接棒”高新天地源丹轩坊成功飘红。

回顾一下高新天地源丹轩坊（梓园）的登记，31套房虽然此次的31套房不带学位，而且是221㎡起步总价近千万的豪宅，但新房、二手房的巨大倒挂，让人欲罢不能。

从在8月9日开始用3天时间收到3748个登记，最终核验2685个，成为2024年登记、核验“最强摇号”项目，稳坐神盘宝座。

在当下西安第四代、超四代等住宅产品极度内卷的情况下，天地源丹轩坊（梓园）却用老旧拉垮的产品力夺冠，底层的逻辑还是“名校”。

在2022年西安启动“民转公”，高新一小、高新二小、高新三小、高新一中初中部等“高新系”名校赫然在列，但本着“尊重历史”的原则直至2024年具体的学区划分仍未落地，教育壁垒并未打破。

那么，同样属于高新系名校附近的纯新盘——越秀铁建樽樾能否续写传奇呢？我们就简单从几个维度来聊一下。

越秀铁建樽樾为纯改善项目，从板块规划上看处于一个比较优势的位置。

在公共交通上有刚刚运营的西安云轨祝村站、有规划建设中的地铁15号线祝村站，具有一定TOD项目属性，不过现在下结论仍旧过早。

从目前情况看，西北侧地块目前有西安特种飞行器产业园和北斗星基增强系统运营服务中心基地。

西侧原按计划为独角兽创领中心的三宗商服地块(GX3-17-13、GX3-17-14、GX3-17-15)在4月份的高新土地推荐会中以“住宅用地”出现，在官方回应中并未否认，以“长安区国土空间规划正在编制中”回应，从现场看门头虽在，但并未动工，未来或有变数。

所以从商业布局看，该片区域周边相对匮乏，与未来之瞳核心、瞳南永安渠并不在一个层级上；项目北向、西向还有不少的工业园区，与豪宅属性并不契合。

项目东南侧有高新31小、11初学校，虽然曾经历摘牌风波，但目前仍旧是整个CID板块最让人兴奋的教育资源。

板块楼盘热销与之有莫大的关系，最早的碧桂园云墅、中天未来印陆续开始交付，未来不久应该就会有二手房源挂牌，价格将成为焦点。

回到越秀铁建樽樾项目本身，占地约110.8亩，2.8的容积率，2023年12月溢价15%拿地，楼面价格14650元/㎡，由越秀地产（武汉锦坤房地产开发有限公司）摘得，地块北侧有变电站设施，选择楼栋需要注意。

不过在2024年3月份增资扩股，股权也发生变化，中铁建以49.00002%股权入局，这也是中铁建与越秀地产央企、国企的的二次合作。

在上半年CID瞳南板块有越秀铁建西派天悦入市，不过从已开的5栋楼网签去化仅有19%左右。

与瞳南越秀铁建西派天悦项目相比，越秀铁建樽樾项目的产品更上一层，分为143㎡、190㎡、262㎡三个户型，首批4栋楼共182套房源，毛坯均价27204.65元/㎡,为第四代住宅。

其中143㎡和190㎡户型区别并不大，奇偶错层空中露台，均为四室横厅设计，190㎡户型各个空间尺度更大。

而262五室户型才是项目的王者产品，做到了南北双露台设计，270度视野端厅，一层一户一门庭，属于一大独特卖点。

在园林方面引入16个景观组合以及架空层空间，同时打造私宴、恒温泳池、健身房等私享空间，有着属于自己的独特产品调性。

有人问，越秀铁建樽樾你怎么看？从以上不同维度的分析，项目在产品在努力拔高，但周边没有大型商业布局、没有公园生态景观，综合对豪宅的支撑力相对弱一些，想创造像天地源丹轩坊这样的神话，只能说先天不足。

从区域以往销售看，板块在交通和名校资源双重作用下，110㎡、130㎡偏刚需、刚改产品去化速度较快，而改善、豪宅类则要慢的多。

目前西安不缺豪宅，对于190㎡、262㎡预算500万上下的客群，选择空间特别大；比如年初已经宣布建设学校的未来之瞳周边......当然大家需要理性看待名校，背后有优质的师资加成，也有生源运作。

所以越秀铁建樽樾登记首日飘红，让人挺意外的！

截至8月13日两天登记432组，达到了182套房源量的2倍有余，不知道最终核验能留下多少呢？

如果能够取得高去化率，也算是一个区域破局者。